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Laut GSW Immobilien sanken die Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern im Durchschnitt um 7,7 Prozent von 1.300 Euro im zweiten Halbjahr 2007 auf aktuell 1.200 Euro.

Das geht aus dem Wohnmarktreport hervor, den die GSW Immobilien GmbH zusammen mit dem internationalen Immobilienbrater Jones Lang LaSalle bereits zum vierten Mal erstellt hat. Für die Erhebung der Angebotspreise wurden im 1. Halbjahr 2008 insgesamt 2.400 Angebote ausgewertet.

Anschließend wurden Schwerpunkt- und Durchschnittspreise ermittelt. Der Schwerpunktpreis ist derjenige, der in den sechs Monaten des Analysezeitraums am häufigsten aufgerufen wurde, der Durchschnittspreis der Mittelwert des gesam-ten Betrachtungszeitraumes.

Charlottenburg-Wilmersdorf bleibt am teuersten
Zwei Bezirke im Westen weisen die höchsten relativen Rückgänge und absoluten Rückgänge der Schwerpunktpreisen auf, daneben jedoch bessere Entwicklungen bei den Durchschnittspreisen. Der Rückgang des Schwerpunktpreisniveaus in  Charlottenburg-Wilmersdorf liegt vor allem im hohen Schwerpunktpreisniveau des Vorjahres begründet. “Der aktuelle Trend dokumentiert eher eine Normalisierung als einen Einbruch, was sich auch in den dort konstanten beziehungsweise leicht gestiegenen Durchschnittspreisen des gesamten Betrachtungszeitraumes widerspiegelt. “Nach wie vor hat dieser Bezirk die höchsten Investmentpreise Berlins”, kommentiert Thomas Zinnöcker, Vorsitzender der Geschäftsführung der GSW.

Obwohl die Mietpreise über ganz Deutschland gemittelt nur um 2 Prozent gestiegen sind, haben viele Mieter ein deutlich anderes Gefühl und deutlich andere Zahlen auf ihren Konten. Woran liegt also die Diskrepanz zwischen öffentlichen Zahlen zur Preissteigerung und der gefühlten Mietpreiserhöhung? Und warum steigen Mieten in Zeiten der Immobilienkrise überhaupt?

• Alle deutschlandweiten Mietspiegelerhebungen sind Mittelwerte, die strukturschwache Gebiete genauso wie Boomgebiete betrachten. Daher kann es in begehrten Gegenden durchaus zu viel stärkeren Anstiegen kommen.
• Besonders Stadtwohnungen werden teurer, da sie immer begehrter und darüber hinaus vor allem sehr begrenzt sind.
• Der Wohnungsbau ist in Deutschland 2007 auf dem geringsten Stand seit dem Krieg angekommen: Lediglich 157.000 neue Wohnungen wurden gebaut.
• In Deutschland wird gleichzeitig mehr Wohnraum abgerissen als in anderen Ländern. Dies trägt zur Verminderung der Ressource “Wohnung” bei.
• Durch die zunehmende Zahl von alleinwohnenden Singles, kleiner Familien und Wochenendpendlern werden mehr Wohnungen gebraucht als noch vor einigen Jahrzehnten.

Der Mietspiegelindex 2008 der ”F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH” (F+B) weißt auf den ersten drei Plätzen für die teuersten Mietpreise drei bayerische Städte aus: Platz 1 mit durchschnittlich 9,81 EUR pro Quadratmeter nimmt dabei wenig überraschend die Landeshauptstadt München ein. Auf den Plätzen 2 und 3 folgen die im Einzugsgebiet liegenden Gemeinden Germering (8,04 EUR/m²) und Dachau (7,80 EUR/m²).

Mit Köln folgt auf Platz 4 die erste nicht-bayerische Stadt. Wiesbaden und Düsseldorf folgen als größere Städte auf den Plätzen 5 und 6 - bevor Platz 7 mit Norderstedt wieder an eine kleinere Stadt geht und ab Platz 8 mit Leinfelden-Echterdingen, Filderstadt und Stuttgart die Reise wieder in den süddeutschen Raum geht.

Besonders auffallend bei diesen Ergebnissen ist auch der Abstand von Platz 1 zu Platz 2: über 22% Aufschlag kostet der “Aufstieg” aus der zweitteuersten Stadt Germering ins benachbarte München.

Günstig bleibt die Miete in Berlin, die im Ostteil sogar 10% unter Deutschlandschnitt liegt. In München zahlen Mieter damit 70% mehr als ihre Berliner Kollegen.

Neuester Hoffnungsträger von Immobilien-Investoren sind seit der Immobilienkrise die steigenden Mietpreise. Besonders bei Büromieten ist der Trend spürbar. Der Makler Jones Lang LaSalle gibt an, dass Spitzenmieten in München, Berlin und Hamburg um ca. 50 cent pro Quadratmeter alleine im letzten Quartal gestiegen sind.

Im Vergleich zum Vorjahr sind die Mieten im Schnitt um bis zu sieben Prozent gestiegen (z.B. Hamburg). Bis zum Jahresende soll über alle Städte eine aggregiertes Mietwachstum von zwei Prozent erreicht sein.

Mit diesen Wachstumsprognosen in der Hinterhand hoffen nun Immobilieninvestoren, die in den letzten Jahren z.T. deutlich zu teuer eingekauft haben, Ihre ehrgeizigen Mietpläne erfüllen zu können. Denn angesichts der Immobilienkrise dürfte klar sein: Allein der Verkauf von günstig eingekauften Objekten kann die getätigten Investitionen nicht wieder hereinspielen.