Immobilien-News und Info - immobilo.de

Im vergangenen Jahr sind die Mieten in Deutschland um durchschnittlich 1,7 % gestiegen. Dies geht aus einer Studie des Forschungsunternehmen „F+B Forschung und Beratung“ hervor. Das Unternehmen wertete dabei die aktuellen Mietspiegel von über 500 Gemeinden in Deutschland aus.

Demnach zahlen Mieter einer 65 Quadratmeter großen Mietwohnung schon wieder mehr. Dabei ist zu beachten, dass es regional große Differenzen gibt. Sind die Preise im Osten der Republik gerademal um 0,6 % angestiegen, werden Bürger im Schwabenland deutlich mehr zur Kasse gebeten: In Baden-Württemberg stiegen die Mieten um ganze 3,4 % innerhalb eines Jahres.

Somit wird klar, dass Mieten vergleichsweise schnell steigen. Als Beispiel sei zu erwähnen, dass die Preissteigerung deutlich höher ist, als die Anpassung der gesetzlichen Rente. Dies führt dazu, dass immer mehr Mieter den Gedanken fassen, sich im Hinblick auf die private Altersvorsorge mittels einer eigenen Immobilie abzusichern. Gerade in Zeiten der Finanzkrise sind solche Überlegung akut und berechtigt.

Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter im Rahmen der Wohnungsübergabe bei Auszug sind de facto keine Seltenheit. Dabei gibt es eine klare Regelung über Form und Zustand der Wohnung. So ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung besenrein zu übergeben. Außerdem muss er sämtliche seiner eigenen Möbel und etwaige Einrichtungsgegenstände entfernen, von ihm verursachte Schäden beseitigen, erforderliche Schönheitsreparaturen durchführen und sämtliche Schlüssel an den Vermieter zurückgeben.

Mieter erfüllen vor dem Gesetz ihre Rückgabepflicht nicht, wenn Gegenstände zurückbleiben – etwa die Einbauküche oder der Einbauschrank im Badezimmer. Dies wird aber in der Regel im Übergabeprotokoll mit dem Vermieter geklärt. Für die Rückgabe an sich spielt es aber keine Rolle, in welchem Zustand sich die Wohnung befindet. So kann der Vermieter die Rücknahme nicht verweigern, nur weil der Mieter vereinbarte Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt hat.

Vermieter sind in so einem Fall auf Schadensersatzansprüche beschränkt. Häufige Streitigkeiten entstehen zum Beispiel darüber, ob Schäden im Parkett bereits vor Einzug vorhanden waren. Der Vermieter liegt dann in der Beweispflicht, dass die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu Beginn des Wohnverhältnisses übergeben wurde. Vermieter und Mieter sind also gut beraten, bei sämtlichen Übergaben ein sogenanntes Wohnungsübergabe-Protokoll aufzusetzen, dass von beiden Seiten unterschrieben wird.

Vermieter müssen eine Mieterhöhung gesetzlich auf Basis der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete begründen. Hierbei können als Grundlage Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten oder der aktuelle Mietspiegel dienen, darauf weist der Deutsche Mietbund in Berlin hin.

Laut DMB ist der Mietspiegel die einfachste und transparenteste Möglichkeit der Begründung. So gelten bei gerichtlichen Auseinandersetzungen die im Mietspiegel angegebenen Werte über die ortsübliche Miete als korrekt wiedergegeben und daher relevant. Somit stellt der Mietspiegel eine sinn- und wertvolle Zusatzhilfe für Mieter bei der Suche nach einer neuen Wohnung inklusive Preisvergleich dar.

Das Forschungsinstitut F+B aus Hamburg attestiert dem Mietspiegel eine zunehmende Beliebtheit. Bereits jetzt hat jede dritte Gemeinde über 10.000 Einwohnern einen offiziellen Mietspiegel. Bei Großstädten ab 100.000 Einwohnern sind es 87 %, die eine Preisübersicht veröffentlichen.

Unbeeindruckt von der derzeitigen Finanzkrise ziehen die Mieten in Europas Top-Einkaufsmeilen unbeirrt an. Laut einer aktuellen Studie sind Ladenflächen in Paris, Moskau und London am teuersten. München folgt im Ranking auf Platz 5.

Die Immobilienberatung Johnes Lang LaSalle (JLL) hat in der eigens erhobenen Studie 100 Straßen in 25 Länder bewertet und untersucht. So zahlen zum Beispiel Interessierte an der berühmten Champs-Élysées in Paris bis zu 615 Euro – pro Quadratmeter – in der Moskauer Stoleshnikov Lane kostet dieser bis zu 585 Euro. In der britischen Hauptstadt wird man an der New Bond Street mit bis zu 565 Euro pro m² zur Kasse gebeten. Vergleichsweise „günstig“ hingegen die fünftplatzierte Kauferingerstraße in München. Hier reichen gerade mal 300 Euro pro m², um sich in der Flaniermeile niederzulassen. Somit stiegen in London und München die Mieten im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 15 Prozent. In Paris, Moskau und dem viertplatzierten Dublin stagnieren die Werte – aber auf sehr hohem Niveau.

Laut JLL erwarte man weiter stabile Spitzenpreise unter den Topadressen Europas. Als einen Grund gibt der Immobilienbewerter an, dass die zurückhaltende Konsumneigung durch den anhaltend starken Wettbewerb um die besten Plätze ausgeglichen werde.

Weitere Topadressen in Deutschland sind neben der Kauferingerstraße in München, die Berliner Tauentzienstraße, die Düsseldorfer Königsallee, die Frankfurter Zeil und die Stuttgarter Königstraße. Allesamt mit Mietpreisen weit über 220 Euro pro Quadratmeter. Hamburgs Spitaler Straße, Kölns Schildergasse und der Dortmunder Westenhellweg folgen mit geringem Abstand mit Mieten über 200 Euro.

Wer kennt es nicht? Im Herbst sind Straßen und Bürgersteige meist voller Laub und die Rutsch- bzw. Unfallgefahr steigt. Doch wer ist für die Räumung zuständig? Hier ein Überblick über Pflichten von Mietern und Vermietern.

Grundsätzlich verhält es sich beim Laub genauso wie bei Eis und Schnee. Für öffentliche Gehwege trägt die Gemeinde die sogenannte Verkehrssicherungspflicht. Meistens jedoch legen Gemeinden dies oft sehr kulant aus und nutzen alle gesetzlichen Möglichkeiten, diese Pflicht an die Hausbesitzer weiterzugeben. Diese wiederum übertragen diese Verantwortung dann postum an Hausmeister, Verwalter oder direkt an den Mieter. Solche Übertragungen sind in Ordnung sofern diese vertraglich klar vereinbart wurden. So gilt kein Gewohnheitsrecht, zum Beispiel bei Mietern einer Erdgeschosswohnung, das von vornherein zu einer Gehwegräumung verpflichtet.

Vorsicht beim Delegieren

Hat der Vermieter vertraglich seine Räumpflicht auf den Mieter übertragen und es sollte zu einem Unfall kommen, so muss er in der Regel nicht haften, da man davon ausgehen kann, dass die Mieter ihren ausdrücklich vereinbarten Pflichten nachkommen. Dies entschied das Oberlandesgericht in Dresden (AZ.: 7U 905/96). Bei Delegation dieser Pflichten muss man jedoch eine Hilfsperson engagieren, die die Räumungen gelegentlich überprüft und die Ordnungsmäßigkeit der Räumung kontrolliert – sollte der Mieter also im Urlaub sein und kann seine Dienste nicht erweisen, so gilt dies nicht als Entschuldigung und er kann bei Stürzen und Unfällen von Passanten aufgrund fehlender Laubsäuberung für Behandlungskosten, Verdienstausfall und Schmerzensgeld in Anspruch genommen werden. Für den Fall der Fälle hilft eine Privathaftpflichtversicherung. Diese schützt Mieter genauso wie Besitzer von selbst genutzten Eigenheimen, Eigentums- und Ferienwohnungen. Wer Besitzer eines Mehrfamilienhauses oder eines vermieteten Einfamilienhauses ist, benötigt hingegen eine Haus- und Grundeigentümer-Haftpflichtversicherung, falls er die Laubräumung nicht delegiert hat und selbst haftet.

Es kommt aufs Wetter an

In welchen Abständen geräumt werden muss, hängt von den Umständen ab. Anhaltspunkte sind hier durchaus die zeitlichen Vorgaben der üblichen Gemeindevorschriften zu Streupflicht bei Glatteis. So gilt allgemein eine Streupflicht von 7 – 20 Uhr, also zur Zeit des Berufsverkehrs. Am Wochenende erst ab 9 Uhr. Im Grunde genommen müssten die Wege in diesen Zeiten ständig ohne Risiko begehbar sein, allerdings ist es nicht zu erwarten, dass jedes gefallene Blatt unverzüglich vom Gehweg gekehrt wird. Sollte es aber bei andauerndem Wind und Regen eine massiven Laubabfall geben, so müssten die Wege in kürzeren Abständen gesäubert werden. Feste Zeiten gibt es dafür aber nicht.

Mit dem Ableben eines Mieters endet dessen Mietvertrag nicht automatisch. In so einem Fall treten anstelle des Verstorbenen die verbleibenden Haushaltsmitglieder, Familienangehörigen oder Erben in den Mietvertrag ein, dies teilt der Immobilienverband West (IVD-West) in Köln mit.

Haben also zwei Personen, der verstorbene Mieter und ein weiteres Haushaltsmitglied, den Mietvertrag unterschrieben, so läuft der Vertrag weiter auf die andere Partei. Doch auch Haushaltsangehörige, die den Vertrag nicht unterschrieben haben, könnten das Mietverhältnis weiterführen.

Laut dem IVD-West bestände die Möglichkeit, dass Familienmitglieder, Ehe- und eingetragene Lebenspartner den Vertrag zu den gleichen Konditionen auf ihren Namen überschreiben lassen können – das gleiche gilt für Personen, die in keinem Familienverhältnis zu dem Verstorbenen stehen, wie etwa WG-Mitglieder.

Besteht also Interesse, die Wohnung zu übernehmen, so muss man in jedem Fall dem Vermieter dies spätestens einen Monat nach dem Tod des Mieters, bzw. nach Kenntnis dessen, signalisieren.

Falls nicht, so geht das Mietverhältnis automatisch an die Erben über, dies auch im Falle, wenn der Mieter alleine in der Wohnung gelebt hat. Die Erben könnten bei so einem Sachverhalt den Vertrag außerordentlich kündigen, so der Verband. Derjenige, der den Vertrag übernehme, würde aber auch alle eventuellen Kosten und Verbindlichkeiten tragen – zum Beispiel fällige Betriebskosten oder Mietschulden.

Sollte ein Hinterbliebener das Erbe ausschlagen, so steht er für die Verbindlichkeiten nicht gerade. Räumung und etwaige Reparaturen würden dann zulasten des Vermieters gehen.

Eine grundsätzliche Ausnahme besteht bei Mietverträgen auf Lebenszeit: Diese enden bei einem allein stehenden Mieter mit dem Ableben.

Die Finanzkrise und kein Ende: Zwar unterstützen weltweit Regierungen mit ihren Rettungspaketen die gebeutelte Finanzwelt, das Ende der Krise ist scheinbar noch längst nicht sichtbar. Dementsprechend steigt bei Anlegern und Sparern immer mehr die Verunsicherung wenn es um ihr hart Erspartes geht. Alternativ zu Sparstrumpfbunker und Aktienpaketen gelten in so einer Phase vor allem die Immobilien als sicherste Art der Anlage.

Nach wie vor gelten die eigenen vier Wände als beliebteste Form der Altersvorsorge. So empfiehlt sich während dieser turbulenten Zeit einen Blick auf den guten alten Bausparvertrag zu werfen, der ja bekanntlich ein Weg zum Eigenheim ist. Bausparen wird zudem künftig vom Staat im Rahmen der Förderung von Wohneigentum mit Riester unterstützt. So erhält der Sparer künftig vom Staat Zulagen sowohl beim Ansparen wie auch bei der Tilgung des Bauspardarlehens. In dieser Form schüttet Vater Staat eine Grundzulage von 154 Euro plus Kinderzulage in Höhe von 185 bis 300 Euro aus.

Experten Vertrauen schenken

Wichtig hierbei ist, dass die Förderung an keine Einkommensgrenzen geknüpft ist. Es können demnach Arbeitnehmer, Beamte und auch Wehr- und Zivildienstleistende gefördert werden. Grundsätzlich gilt aber, dass man sich, trotz Finanzkrise, auch beim Abschluss eines Bausparvertrages die Hilfe eines Experten seines Vertrauens holen sollte, um ihr Geld sicher aus der Schusslinie zu bugsieren.

In Zeiten der weltweiten Finanzkrise stellen sich viele Anleger zurecht die Frage, ob ihr Geld bei der Hausbank wirklich sicher ist. So manch einer wird daher auch den ein oder anderen Gedanken hegen, seine Ersparnisse einfach abzuheben und in den heimischen Gefilden zu bunkern. Schadens-Experten und Bankenvertreter warnen jedoch vor diesem Schritt. Die gemeine Hausratversicherung decke in den meisten Fällen oft nur bis zu 2.000 Euro des in den eigenen vier Wänden gelagerten Geldes ab.

Durchschnittlich würde jeder Deutsche etwa 37.000 Euro Erspartes auf Sparbüchern, in Aktien oder Sachwerten angesammelt haben. Wer aber solche Beträge Zuhause verstecken wolle, der würde sich dem Risiko aussetzen, dass, obwohl die Hausratversicherung Bargelddiebstahl absichert, dieses Geld meistens nur bis 2000 Euro versichert ist.

Laut Experten der R+V Versicherungen ist es für Einbrecher ein Leichtes, verstecktes Geld aus den „üblichen“ Verstecken wie Kaffeedose, Matratze oder Gefrierfach zu entwenden.

Wenn Kopfkissen, dann mit Kombination

Wer sich dennoch dafür entscheidet, sein gesamtes Geld mit nach Hause zu nehmen, der solle Scheine und Münzen in einem Safe verwahren – hier entscheiden dann im Ernstfall die Gegebenheiten des Safes, wie etwa die Beschaffenheit oder auch die Verankerung, in welcher Höhe das Geld bei einem eventuellen Diebstahl versichert ist.

Grundsätzlich rät der Versicherer zur bargeldlosen Verwahrung auf dem Konto. Neben den Risiken des Diebstahls zählen nämlich auch Brände, Schäden durch Unwetter oder Blitzschlag zu Eventualitäten, die schnell ihr gesamtes Hab und Gut und eben auch die Ersparnisse vernichten können.

Der Deutsche Mieterbund in Berlin informiert, dass sich Vermieter um die Beseitigung von Wohnungsmängeln kümmern muss. Der Mieter kann die Schäden in seiner Wohnung erst nach einer unbeantworteten Mahnung selbst beheben lassen.

Laut DMB zählen notwendige Reparaturen in Wohnungen zu den grundsätzlichen Aufgaben des Vermieter. Meldet sich der Vermieter nicht auf eine Mahnung, oder geschieht die Reparatur nicht umgehend, hat der Mieter Anspruch auf Mietkürzung. Je nach Umfang und Auswirkung der Beeinträchtigung kann diese Kürzung bis zu 100 Prozent betragen.

Der Mieter hat außerdem das Recht, auf Mängelbeseitigung zu klagen, reagiert oder verweigert der Vermieter die notwendigen Ausbesserungen. Der Mieter kann nach einer nicht beantworteten Mahnung die Mängel selbst beseitigen lassen und dies dem Vermieter in Zahlung stellen.

Hat der Mieter den Mangel jedoch selbst verschuldet, oder es handelt sich um eine völlig belanglose und unerhebliche Beeinträchtigung, so ist eine Minderung ausgeschlossen.

Eine im Mietvertrag vorhandene Klausel, die Mietminderung ausschließt, ist laut dem Bundesgerichtshof in Karlsruhe nicht zulässig (Az.: XII ZR 147/05).

Die Richter sahen es als erwiesen an, dass eine Mietminderung aufgrund von Mängeln nicht per Klausel seitens des Vermieters ausgeschlossen werden darf. Im konkreten Fall lag vor, dass eine Mietminderung auf solche Mängel beschränkt wurde, die der Vermieter vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten hatte.

So wies das Gericht im konkreten Fall die Zahlungsklage eines Vermieters ab. Dieser klagte rückständige Miete ein, da der Mieter aufgrund verschiedener Mängel an seinem gemieteten Gebäude Klage einreichte.

Risiko für den Mieter zu hoch

Demnach berief sich der Vermieter auf eine Klausel im Mietvertrag, dass eine Mietminderung erst wirksam gewesen wäre, hätte er als Eigentümer die Mängel an dem Objekt vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht. Dies lag laut den Richtern zwar in diesem Fall nicht vor, jedoch entschieden sie auch, dass eine solche Regelung einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters gleichkommt. Das Gericht begründete dies damit, dass das Risiko einer Umwälzung von möglichen, gar gravierenden Mängeln auf den Mieter mit solch einem Vertragsbestandteil unverhältnismäßig wäre.