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Wahrscheinlich wird Wohnen in Berlin im kommenden Jahr wieder teurer. Demnach erwarten mehr als ein Drittel der dem Verband Berlin-Brandenburgische Wohnungsunternehmen (BBU) angeschlossenen Mitglieder eine moderate Aufwärtsentwicklung am Mietpreismarkt. So rechnet man mit einer Anhebung der Nettokaltmieten um etwa 2 Prozent für das Jahr 2009.

Derzeit liegt die durchschnittliche Miete bei den BBU-Mitgliedsunternehmen bei 4,56 pro Quadratmeter und damit immerhin noch 19 Cent unter dem offiziellen Mietspiegel der Stadt. Zu erwarten sind Mietpreissteigerungen vor allem in den Berliner Bezirken Charlottenburg, Kreuzberg, Mitte, Pankow, Schöneberg, Steglitz und Zehlendorf. Im vergangenen Jahr ging der BBU von Preissteigerungen in nur drei Berliner Bezirken (Schöneberg, Tempelhof und Treptow) aus. Berlin ist trotz dieser Prognose immer noch die preiswerteste Metropole im europaweiten Vergleich.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) ist jede zweite Betriebskostenabrechnung in Deutschland falsch.  Der DMB listet in seiner neu auferlegten Informationsbroschüre „Die zweite Miete“ die häufigsten Fehler auf. So zählen zum Beispiel Kosten für die Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Telefon usw. nicht zu den Betriebskosten. Laut der Organisation muss der Mieter in solchen Fällen nicht zahlen, egal was im Mietvertrag steht. Desweiteren zeigt die Broschüre auf, dass Reparaturen im Haus oder der Wohnung stets Vermietersache ist und nicht zu den Betriebskosten gehört.

Gartenpflege nicht doppelt zahlen

Wer in seinem Mietshaus einen Hausmeister hat, der sollte bei seiner nächsten Betriebskostenabrechnung darauf achten, ob Gartenpflege und Treppenhausreinigung darin aufgelistet sind. Dies könnte teuer werden. Da dies typische Hausmeisterarbeiten sind sollte man unbedingt beim Vermieter nachhaken, sonst besteht die Gefahr einer Doppelbezahlung.

Ein durchaus interessanter Fakt ist, dass, wenn der Vermieter in einem seiner Mietshäuser mitwohnt, er sich anteilsmäßig an den Betriebskosten beteiligen muss.  Selbiges gilt auch für Hausmeister, die mit im gleichen Haus wohnen.

Plattenbauten sind für viele Wohnungssuchende in Berlin nach wie vor ein Tabuthema.  Lieber zieht man in sanierte Altbauwohnungen oder in Neubauten aus der Jahrtausendwende.

Dabei haben sich die Plattenbausiedlungen in den letzten Jahren erheblich rausgeputzt. So ist am Beispiel Berlin-Hellersdorf zu sehen, dass mittlerweile etwa 16 Prozent von Hellersdorf als Garten- und Grünflächen ausgewiesen werden, in unmittelbarer Nähe liegt zudem das Erholungsgebiet Wuhletal.

So plädiert auch der Plattenbau-Experte der TU, Professor Frank Vogdt, für das Wagnis Plattenbau. „Die meisten Objekte sind sehr gut modernisiert worden. Ein sanierter Plattenbau kann vom Wohnkomfort mit Altbauwohnungen auf jeden Fall mithalten“, so der Bauphysiker.

Dennoch: durch den schlechten Ruf der Platte sind Leerstände von bis zu zehn Prozent zu verzeichnen. Experten schätzen, dass bis 2010 noch bis zu 1000 Wohnungen abgerissen werden. Um dem entgegen zu wirken, wird um jeden Mieter gekämpft. Insbesondere durch speziellen Service, etwa für Senioren oder auch Studenten. Die Firma „Stadt und Land“, größter Vermieter in Hellersdorf mit knapp 15.000 Wohnungen, organisiert kostenloses Balkon-Kino und wirbt mit Sonderaktionen wie zum Beispiel drei Monate mietfrei wohnen, wenn selbst gemalert wird, oder man gibt Mietnachlass bei zu viel Treppensteigen (ab dem 3.OG).

Diese Sonderaktionen und der ohnehin schon relativ niedrige Quadratmeter-Preis von 4,57 €/m² kalt (Beispiel Kienberg mit 2200 Wohnungen) sprechen dafür, beim nächsten Umzugswunsch auch die Platte mit ins Boot der möglichen Wohnungskandidaten einzubeziehen.

Laut einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) in Karlsruhe sind Vermieter nicht zur regelmäßigen Kontrolle von Elektrogeräten in den Mietwohnungen verpflichtet.

Laut den Richtern müsse der Vermieter zwar das Gebäude und die Wohnungen in einem sicheren Zustand erhalten und gefährliche Defekte beseitigen sobald er darüber informiert ist, so sei er dennoch nicht verpflichtet, einen regelmäßigen Generalcheck vorzunehmen. (AZ: VIII ZR 321/07 v. 15.10.2008)

Die Richter wiesen die Klage eines Mieters ab, der 2.600 Euro Schadenersatz verlangte, da seine Wohnung auf Grund eines Brandes im Nachbarappartement beschädigt wurde. Der Mieter beschuldigte daraufhin den Vermieter, dieser hätte keine Kontrollen vorgenommen und so seine „Verkehrssicherungspflicht“ verletzt.

Dies sahen die Richter als nicht erwiesen an und begründeten ihr Urteil dahin gehend, dass keine Pflicht einer regelmäßigen Inspektion der gesamten Elektroinstallation bestehen würde. Dies sei nur in bestimmten Einzelfällen der Fall,so zum Beispiel bei wiederholten Störungen, die dem Vermieter bereits mehrmals gemeldet wurden. Der Vermieter ist aber ohne konkreten Anlass nicht dazu verpflichtet.

Der designierte Landeschef Bayerns, Horst Seehofer (CSU), hat die Position seiner Partei zur geplanten Reform der Erbschaftssteuer Anfang der Woche nochmals bekräftigt.

Seehofer und seine Parteikollegen wollen vererbte Betriebe und selbst genutztes Wohneigentum weitestgehend von der Erbschaftssteuer befreien. Indes fordern mehrere CDU-Länderchefs von der CSU einen Kompromiss. Niedersachsens Ministerpräsident Wulff äußerte, dass man auf die Erbschaftssteuer nicht verzichten kann, da der geplante Umfang von vier Milliarden Euro dringend gebraucht werde.

Die Schwesterpartei der CDU hatte sich nach monatelangen Beratungen und bereits erzielten Einigungen mit dem Koalitionspartner auf Bundesebene, der SPD, quer gestellt und eine Einigung bisher verhindert. Die Forderung einer Regelung, dass selbst genutztes Wohneigentum und vererbte Betriebe weitestgehend von der Steuerreform befreit werden, stützt Seehofer außerdem auf die derzeitige Finanzkrise. So dürfe der Mittelstand in der jetzigen Situation nicht durch „unzureichende Steuerregelungen“ verunsichert werden. Laut Seehofer sind Aussagen hinsichtlich einer Einigung derzeit schwer zu treffen. Die bayerische Bevölkerung erwartet, dass man schließlich die Interessen Bayerns in Berlin vertritt.

Die Schwesterpartei kann in der Bundeskoalition nicht von der CDU überstimmt werden. Sollte bis Jahresende keine Einigung erzielt werden, so kippt die Erbschaftssteuer komplett.

Das BGH hat in einem Urteil entschieden, dass Mieter nicht auf eigene Faust ihre Heizung bei Mängeln reparieren lassen können.

Im vorliegenden Fall war der Mieter mit der Beheizung seiner vier Wände nicht glücklich und rief, ohne den Vermieter der Wohnung zu informieren, eigenmächtig einen Installateur an.

Dieser beseitigte zwar diverse Mängel am Heizkörper und stellte dies dem Mieter in Rechnung, der wiederum leitete die Rechnung direkt an seinen Vermieter zur Begleichung weiter, mit dem Hinweis, dass ja bereits im Mietvertrag vereinbart wurde: „Heizung muss dringend kontrolliert werden“.

Da der Vermieter dies verweigerte, kam es zur Klage, die der Bundesgerichtshof abwies. Seine Begründung: Das eigenmächtige Handeln des Mieters sei nicht rechtens. Dieser habe es versäumt, den Vermieter mit einem Hinweis auf die Mängel zu mahnen um ihn damit in Verzug zu setzen, so die Richter.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat die Klage eines Mieters, der auf dem Weg zu seinem Pkw-Stellplatz auf Schnee und Eis zu Fall gekommen war und den Vermieter daraufhin auf Schadenersatz wegen Verletzung seiner Verkehrssicherungspflichten verklagte hatte, abgewiesen. (AZ: I-24 U 161/07)

Die Richter wendeten bei ihrer Urteilsbegründung den Vergleich mit öffentlichen Parkplätzen an. So begründeten sie, dass eine Streupflicht bei öffentlichen Parkplätzen lediglich bei großer Ausdehnung und großem Fassungsvermögen oder bei einem schnellen Fahrzeugwechsel bestehe. Grundsätzlich gilt, dass es ausreichend sei, die Möglichkeit zum gefahrlosen Erreichen des Wagens oder zum gefahrlosen Verlassen des Platzes sicherzustellen. Deswegen könne eine Streu- und Räumpflicht bei öffentlichen Parkplätzen nur bestehen, wenn die Pkw-Benutzer die von den Autos befahrene Fläche auf eine beträchtliche Entfernung betreten müssen, um ihren Wagen zu verlassen oder zu erreichen.

Die Richter sahen es als erwiesen an, dass die Voraussetzungen bei dieser Klage nicht vorlagen. So ist die öffentliche Straße in nur wenigen Schritten zu erreichen und man könne jedem Verkehrsteilnehmer zumuten, dass er selber auf winterliche Glätte achten und eventuelle Gefahren auf dieser Kurzdistanz einschätzen und meistern kann. Ferner urteilten die Richter, dass der Kläger in diesem Falle keine entsprechende Vorsorge geleistet und sich durch den Sturz selbst in ein Lebensrisiko gebracht hat, welches nicht dem Vermieter zuzuschreiben ist. Auch die geringe Verkehrsbedeutung des Stellplatzes und die dadurch gering frequentierte Nutzung des Platzes ließen die Richter in ihre Urteilsbegründung einfließen.

Was wie ein Paradoxon erscheint, ist trotzdem nicht abwegig: ein Invest in Immobilien oder Immobilienfonds kann derzeit äußerst lukrativ sein – einen langen Atem vorausgesetzt.

Aufgrund der derzeitigen prekären Lage der globalen Finanzlage klingen Kaufempfehlungen für aktiennotierte Immobilienunternehmen wie Hohn. Doch Analysten ,wie zum Beispiel Sal.Oppenheimer, stufen nach und nach große Immobilienwerte, unter anderem die Conwert AG aus Österreich, wegen ihres derzeitigen extrem günstigen Einstiegspreises auf Kaufen ein. Als Kleinanleger, der nicht tagtäglich vor laufenden Aktienkursen sitzt und Balkencharts analysiert, sollte man dies jedoch erstmal mit Vorsicht genießen. Auch diese Platzhirsche sind von den Bankkrediten abhängig um sich zu refinanzieren und diese sind in der jetzigen Situation mehr als schwer zu bekommen, da das Vertrauen schlichtweg fehlt. Sobald sich aber die Lage bereinigt hat, könnten eben zu Unrecht gebeutelte Werte schnell wieder an Fahrt gewinnen – wann das jedoch sein wird steht in den Sternen.

Stabilität bei Immofonds – teure Wohnungskredite

Offene Immobilienfonds sind von der Immobilienkrise derzeit kaum betroffen. Grund hierfür ist, dass diese nicht in die Immobilienunternehmen, sondern direkt in die Objekte investieren. So lohnt sich ein Blick auf die heimischen Fonds zu werfen und eventuell zu investieren. Als weiteres Standbein einer langfristigen Wertanlage gelten Vorsorgewohnungen – auch wenn sie aufgrund der höheren Zinsen häufig weniger Rendite abwerfen. Wer investieren möchte sollte mindestens 40 % Eigenkapital mitbringen. Mittlerweile ist hier aber auch ein weiterer Trend zu erkennen: statt eine Vorsorgewohnung als Bankprodukt zu erwerben, suchen viele Private lieber selbst Wohnung und Mieter.

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat mit einer Grundsatzentscheidung Mietern einer gewerblichen Fläche deutlich den Rücken gestärkt. Das Gericht entschied, dass Unternehmer ihre Räumlichkeiten nicht nach einem starren Fristenplan seitens des Vermieters renovieren müssen.

Laut den Bundesrichtern sind solche Regelungen und Klauseln im Mietvertrag unwirksam, da die gewerblichen Mieter durch die unflexiblen Zeitvorgaben unangemessen benachteiligt würden. Somit gab das BGH dem Betreiber einer Änderungsschneiderei in Düsseldorf recht. (AZ.: XII ZR 84/06)

Dadurch gilt die seit 2004 bestehende Rechtsprechung für private Mietverträge nun auch für Gewerberäume. Starre Fristen für Schönheitsreparaturen sind deshalb unwirksam, weil sie den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Räumlichkeiten zu einer Renovierung in bestimmten Zeitabständen verpflichten.

Im Falle der Schneiderei wurde im Mietvertrag vereinbart, dass Sanitäranlagen aller drei und alle übrigen Räume aller fünf Jahre renoviert werden mussten. Der Mieter weigerte sich indes, sodass der Vermieter ihn per Gerichtsbeschluss dazu zwingen wollte. Dieser scheiterte jedoch beim Landesgericht sowie beim Oberlandesgericht Düsseldorf. Die darauffolgende Revision des Vermieters wurde abermals abgelehnt.

Wer zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses eine Mietkaution zahlen muss, sollte dafür unbedingt vom Vermieter eine Quittung einfordern. Darauf weist der Deutsche Mieterbund in Berlin hin. Grund hierfür ist, dass nicht der Vermieter sondern der Mieter in der Beweispflicht steht, eine bereits gezahlte Kaution nachzuweisen.

Laut Mieterbund tauchen solche Situation gerade nach Wohnungsverkäufen immer wieder auf. Sollte der Vermieter während oder am Ende des Mietverhältnisses erneut eine Kautionszahlung einfordern, so muss der Mieter eine bereits getätigte Zahlung nachweisen.

Hierbei empfiehlt der DMB, dass sich Mieter im Rahmen der ersten Zahlung immer eine Bar-Quittung ausstellen lassen oder bei getätigter Überweisung das Überweisungsformular sowie den Kontoauszug aufheben sollen.

Maximal drei Kaltmieten

Die Höchstgrenze für eine Mietkaution darf maximal drei Monatskaltmieten betragen. Zwar sei die Barkaution die gebräuchlichste Form der Mietsicherheit, jedoch sind Bankbürgschaften oder die Verpfändung von Sparguthaben ebenfalls zulässig.