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Das hatte man sich in Berlin anders vorgestellt: Um Käufern oder Mietern klare Informationen über Dämmung und Energieeffizienz einer Immobilie geben zu können, wurde seitens der Bundesregierung der sogenannte Energieausweis ab 1. Juli diesen Jahres zur Pflicht – bisher nur mit mäßigem Erfolg.

So lief am 30.9. scheinbar unbemerkt eine erste Frist ab, die Vermietern die Möglichkeit gab, zwischen einem Bedarfsausweis oder einem Verbrauchsausweis zu wählen. Beide Papiere sind zehn Jahre gültig und steuerlich absetzbar.

Der Verbrauchsausweis wird anhand des Energiebedarfs der letzten drei Jahre erstellt und kostet in der einfachsten Ausführung in etwa 30 Euro. Allerdings können diese Daten nur etwas über das Heizverhalten des Vormieters sagen, daher halten Verbraucherschützer und Mieterverbände diese Variante für unzureichend. Der Bedarfsausweis hingegen ist deutlich aussagekräftiger, kostet aber auch mit bis zu 300 Euro, je nach Größe des Anwesens und Aufwand, deutlich mehr. Dieser darf nur von Fachkräften wie Energieberatern ausgestellt werden, Hilfe hierzu findet man bei den regionalen Verbraucherzentralen. Die darin enthaltenen Berechnungen sollen Aufschluss darüber geben, wie es in der Immobilie um Heizanlage, Dämmung und Wärmeverluste über Dach und Fenster bestellt ist und auch wie viel Energie das Haus verschlingt und wo Optimierungsbedarf besteht. Seit 1. Oktober ist der Bedarfsausweis jetzt Pflicht für Gebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde.

Selbstnutzer sind nicht betroffen

Eine wichtige Informationen für alle Immobilieneigentümer: Nutzt man das Objekt selbst oder man ist Besitzer einer denkmalgeschützten Immobilie, so braucht man keinen Energiepass. Dieser ist nur Pflicht, wenn Sie das Gebäude verkaufen oder vermieten wollen.

Fehlt der Ausweis, wird es teuer

Als Mieter oder Käufer haben sie also im Umkehrschluss nun das Recht, sich den Energieausweis vorzeigen zu lassen. Blockt der Vermieter ab, weil er den Ausweis nicht zeigen will oder kann, so können Sie diese Ablehnung beim zuständigen Bezirksamt anzeigen und dafür sorgen, dass dem Vermieter ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro verhängt wird. Allein diese Summe sollte dem Großteil der 15 Millionen Immobilienbesitzern in Deutschland Grund genug sein, sich das Pflichtpapier zu besorgen.

Die Wies´n gerade hinter sich gebracht, schon steht ein weiterer wichtiger Termin in Münchens Terminkalender. Seit Montag läuft die dreitägige Gewerbeimmobilien-Messe EXPO REAL in der neuen Messe München und stemmt sich in Zeiten der weltweiten Finanzkrise gegen eine Depression der Branche.

Auf insgesamt 74.000 Quadratmetern präsentieren sich knapp 1850 Austeller aus 49 Ländern und diskutieren über Chancen, Möglichkeiten und Risiken der derzeitigen schwierigen Finanz- und Immobilienlage. „Die EXPO REAL bietet in solchen Zeiten ein Forum, an dem sich die Player der Branche sammeln, die Lage analysieren, sich austauschen und neue Entwicklungen anstoßen können“, so Eugen Egetemeir, Mitglied der Geschäftsführung der Messe München.

Zum dreitätigen Konferenzprogramm der EXPO REAL haben sich mehr als 500 Immobilienexperten angekündigt, um über Themen wie Investment- und Finanzierungsstrategien, aber vor allem auch um über das Thema Nachhaltigkeit zu diskutieren. Im Fokus stehen hierbei zum einen nachhaltige Nutzungskonzepte bei Hotel-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien, wie auch Aspekte und Hinweise dazu, was man als Investor oder Betreiber eine Immobilie beachten muss, um finanzielle Nachhaltigkeit zu erzielen.

Natürlich wird auch in Zeiten schwankender Immobilienpreise und finanziellen Knock Outs von Banken und Finanziers darüber gesprochen, wie es wohl in Zukunft weitergeht. So stehen Wachstums- und Marktdaten von Zukunftsmärkten wie der Ukraine, Kasachstan, Serbien Bulgarien, der Türkei oder auch der Russischen Förderation zur Verfügung und bieten einen fundierten Überblick über etwaige Investitionsmöglichkeiten in diesen Ländern.

Sollten Sie mit Ihrem Vermieter in einem Zweifamilienhaus wohnen, so kann es unter Umständen sein, dass Sie eines Tages ohne Begründung Ihre Wohnungskündigung im Briefkasten vorfinden.

Der Deutsche Mieterbund informiert, dass Mieter, die zusammen mit ihrem Vermieter in einem Zweifamilienhaus wohnen, einen geringeren Kündigungsschutz haben. So steht dem Vermieter in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht zu, dass ihn befugt, den Mieter praktisch ohne Grund zu kündigen. Dies bedeutet, dass der Mieter, auch wenn er seine vertraglichen Pflichten erfüllt hat, es seitens des Vermieters kein Eigenbedarf besteht und auch keine „Verwertungskündigung“ existiert, durchaus seine Wohnung verlassen muss. Beruft sich der Vermieter auf dieses Sonderkündigungsrecht, so verlängert sich aber die Kündigungsfrist um drei Monate, so der Mieterbund.

In Zeiten von Sturm und Regen sind viele Hausbesitzer verunsichert: Wann kommt meine Wohngebäudeversicherung bei eventuellen Schäden durch Überflutung auf? Ein genauer Blick in bestehende Verträge ist notwendig, denn meistens sind Schäden durch Wasserfluten von der Straße nicht abgesichert.

Laut Aussage des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) sind nur ein Fünftel aller Versicherungen für Einfamilienhäuser mit einer sogenannten erweiterten Elementarschadenversicherung gegen finanzielle Folgen von Unwetter ausgestattet, dabei wäre eine flächendeckende Abdeckung für 98% der deutschen Hausbesitzer allemal möglich und sinnvoll.

In der Regel werden verbundene Wohngebäudeversicherungen seitens der Hausbesitzer abgeschlossen. Diese Pakete beinhalten die Risikoabsicherung bei Feuer, Leitungswasser, Sturm ab Windstärke acht und Hagel. Seltenst werden diese jedoch über Einzelpolicen abgedeckt. Unentbehrlich sei es dabei, die Versicherungssumme automatisch an steigende Gebäudewerte anzugleichen, sonst könne die Versicherung bei einem Schadensfall eine Unterversicherung geltend machen und weniger als den jeweiligen Wiederbeschaffungswert zahlen.

Elementarschäden haben sich mehr als verzehnfacht

Doch die beste Wohngebäudepolice allein hilft eben nicht bei Überschwemmungen oder dergleichen. Dieses Recht ist der erweiterten Elementarschadensdeckung vorbehalten, die den Versicherer auch zur Kasse bittet, wenn einem das Wasser bis zum Halse steht, oder zu mindestens aus dem Kanalsystem in den Keller eindringt. Laut GDV werden derzeit etwa 50% der Überschwemmungssschäden durch Starkregen verursacht – in den letzten 40 Jahren hat sich die Zahl der Aufwendungen für Elementarschäden fast verzehnfacht auf mittlerweile knapp 142 Millionen Euro.

Dabei sind die Kosten für eine Elementarschadensdeckung derzeit noch sehr überschaubar. Bereits für etwa 50 Euro kann man sich vor Überschwemmung und Wasserschäden schützen – ein Betrag der in Relation zu etwaigen Schäden äußerst aufwendbar erscheint. Ob sich der Preis jedoch noch lange auf diesem Niveau hält, bleibt abzuwarten, denn mittlerweile wird das Risiko für die Versicherung auf Grund der klimatisch veränderten Bedingungen schwerer kalkulierbar und die Beiträge könnten durchaus steigen. Wer also jetzt handelt, spart in Zukunft vielleicht eine Menge Geld.

Die Hansestadt erfreut sich über zahlreiche neue Einwohner – alleine in den vergangenen drei Jahren waren es 33000 neue Bürger – gleichzeitig werden die Wohnung knapp und neue Investoren zögern .

Hamburg ist begehrt wie nie und hat dadurch ein Problem. Es mangelt durchgehend an bezahlbaren Wohnungen, um die Bedürfnisse von Neumietern, vor allem Singles und jungen Familien, gerecht zu werden.

Hamburgs Oberbaudirektor Jörn Walter: „Wir kommen nicht an die Zahl von 5000 neuen Wohnungen im Jahr heran, die wir eigentlich benötigen.“ Derzeit werden jährlich nur etwas mehr als 4000 Wohnungen gebaut, geht man davon aus, dass bei 980000 Wohnungen in Hamburg etwa ein Prozent der Objekte aus Altersgründen durch das Wohnungsmarktraster fallen, kann Hamburg den Zuwachs derzeit nicht bewältigen.

So sind für das bis 2020 prognostizierte Bevölkerungswachstum jährlich 6000 bis 8000 Wohnungen nötig, so der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen. „Wir haben einen gut laufenden Markt in Hochpreislagen”, sagt Walter. Doch es gebe “etwas zu wenig Mietwohnungen”, so Walter. Hinzu kommt, dass Investoren zögern, da Grundstücke fehlen und Kosten steigen.

Die Stadt versucht indes gegenzuwirken. Sie hat den Wohnungsbauunternehmen und Genossenschaften Grundstücke an die Hand gegeben, auf denen Wohnraum entstehen soll. “Wir können nur die Rahmenbedingungen schaffen”, sagt der Oberbaudirektor, “wir sind darauf angewiesen, dass Dritte diese Möglichkeiten auch zu nutzen.”

Berlins Finanzsenator Thilo Sarrazin mags extrem: Mitten in der internationalen Immobilien – und Finanzkrise prescht er mit dem Vorschlag vor, Berlins Immobilienaltlasten aus der Bankenaffäre zu entsorgen – die Opposition ist alles andere als begeistert.

Der Senator plant, Immobilien, die Berlin vor Jahren für mehr als neun Milliarden erwarb, im Frühjahr 2009 zur Ausschreibung freizugeben. Er selbst meint, dass dies „etwas paradox“ erscheint, er aber davon ausgehe, dass sich die Finanzkrise bis dahin beruhigen werde und man jederzeit von dem Verfahren Abstand nehmen könne.

600 Immobilien sind betroffen

Abzuwarten bleibt, wie hoch der Kaufpreis für die knapp 600 Immobilien sein wird, in Zeiten, in denen sich Banken gegenseitig nicht mehr trauen und Kredit-e an Investoren verweigert werden. Als Hauptargument sieht Sarrazin den Ausgleich des maroden Landeshaushaltes. „Ich will nicht den billigen Jacob machen, aber Investoren auch nicht entmutigen. Ein dreistelliger Millionbetrag sollte übrig bleiben zur Entschuldung des Landeshaushaltes“, so Sarrazin.

Sollte der Preis tatsächlich erzielt werden, so wäre das für die „Berliner Immobilien Hypo“ – kurz BIH ein absolutes Schnäppchen. Derzeit verwaltet die BIH rund 41000 Mieteinheiten. Da rund 400 Millionen Mieteinnahmen derzeit erzielt werden, und die Objekte für knapp eine Milliarde Euro verkauft werden könnten, würde das einer Kapitalverzinsung von etwa 40 % für den Käufer entsprechen – ein ziemlich guter Wert in der heutigen Zeit.

Durch den Verkauf erhofft sich der Finanzsenator einen „klaren Schnitt“ machen zu können. Derzeit sind noch eine Vielzahl der BIH-Objekte in Fonds, an denen auch Kleinanleger beteiligt sind. Laut Sarrazin besitzt das Land aber bereits 60 – 90 Prozent aller Anteile und kann so ohne Bedenken über die Immobilien bestimmen.

Dass dies die Berliner Opposition anders sieht, ist logische Konsequenz. So rechnet unter anderem der finanzpolitische Sprecher der Grünen, Jochen Esser, vor: „das Land hat bereits 2,6 Milliarden Euro für Verluste aus der Risikoabschirmung ausgegeben. Jeder weitere Euro, den der Kaufpreis unter dieser Summe liegt, ist deshalb für den Haushalt ein Verlust.“

Bleibt abzuwarten, ob sich Sarrazins Prognose für den Frühjahr nächsten Jahres bestätigt und der doch sehr forsche Vorschlag Berlins Haushalt wirklich helfen wird.

Besucher dürfen drinnen bleiben

Wer sich als Mieter einer Wohnung Freunde oder Bekannte nach Hause einlädt, muss keine Angst haben, dass der Vermieter dem Besucher ein Hausverbot erteilen könnte. Wie Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund erläutert, hat der Mieter das alleinige Hausrecht an seiner gemieteten Wohnung und nicht der Vermieter.

Das heisst im Klartext, der Vermieter kann seinen Mietern keine Vorschriften oder Einschränkungen machen, wer ihn besucht, und ob er zum Beispiel übernachtet oder seinen Hund mitbringen möchte.

Diese Regelung ist allgemein gültig, sieht man von Extremsituationen ab. Diese wären unter anderem, wenn der Besucher eine Gefahr für andere Bewohner des Hauses darstellen würde, oder mutwillig im Hausflur randaliert.

Zweitschlüssel beim Hausmeister keine Pflicht

Weiterhin weist Robertz daraufhin, dass es weder dem Vermieter noch dem Hausmeister erlaubt sei, eigenmächtig einen Zweitschlüssel für die Wohnung zu besitzen. Betritt einer der Beiden gegen den Willen des Mieters dessen Wohnung, so liegt die Straftat des Hausfriedensbruchs vor, so Robertz. In sollen Fällen steht es dem Mieter frei, fristlos zu kündigen oder die Türschlösser auszuwechseln.

Keine Einschränkung in der Wohnungsgestaltung

Der Vermieter hat keinerlei Recht, dem Mieter vorzuschreiben, wie er seine Wohnung zu gestalten oder einzurichten hat. Jegliche Formulierungen solcher Art sind für ihn absolut tabu.

Ab 2009 gelten neue Regelungen für die Festsetzung des Mietspiegels. Hierfür fließt ab dem nächsten Jahr künftig auch der energetische Gebäudezustand eine Rolle. Dies verabschiedeten die sechs wichtigsten Vermieterverbände vor einigen Tagen. Somit wird erstmals im 2009 neu erscheinenden Mietspiegel berücksichtigt, ob ein Wohnhaus Energie vergeudet, oder ob den Mietern ein sparsames Heizen ermöglicht. Somit darf der Vermieter also künftig für ein gut gedämmtes Haus mehr Miete verlangen, für ein schlecht gedämmtes erhält er einen Minuspunkt – ähnlich der bereits bestehenden Bewertungskriterien für eine hochwertige Sanitärausstattung oder ob ein Balkon vorhanden ist. Vorerst wird sich dies jedoch nur auf eine allgemeine Einschätzung beschränken, fundiert wissenschaftliche Parameter fließen erst ab dem Mietspiegel im Jahr 2013 ein.

Spannenwerte werden angepasst

Eine weitere Einigung konnten die Verbände in Sachen Spannenwerte erreichen. So werden ab 2009 maximal drei Viertel der untersuchten Mieten in die Berechnung einbezogen, derzeit sind es bis zu vier Fünftel. Mieterverbände hatten in den letzten drei Mietspiegelberechnungen diese Bewertung verweigert, da ihrer Meinung nach bei dieser Spanne besonders hohe Mieten mit in die Berechnung einfließen, was den Spielraum für weitere Mieterhöhungen erweitern würde. Die neu getroffene Regelung trifft auf breites Zustimmen, da so bei Neuvermietungen die Mieten nicht über Gebühr angehoben würden.

Glück gehabt: Dank der milliardenschweren Soforthilfe mit Banken- und vor allem Steuergeldern hat sich die Hypo Real Estate geradeso aus ihr misslichen Lage retten können. Doch der Immobilienmarkt ist weiterhin höchst verunsichert und es fehlt vor allem eins: Vertrauen.

Nach dem Beinahe-Kollaps des Immobilienfinanziers steht eigentlich nur eine Frage im Raum. Wann trifft es den Nächsten? Und wird auch dann der Staat eingreifen? Die Wahrscheinlichkeit ist gering, und die Refinanzierung anderer Immobilienbanken wird nur schwerer und teurer werden als vor der Krise. Dementsprechend sinkt die Bereitschaft, Kredite für große Immobilienkäufe bereitzustellen, immer mehr. Dabei wird gerade dieses Refinanzierungsmodell die Entwicklung des Transaktionsmarktes 2009 ganz wesentlich bestimmen. So stuften Analysten des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle das Volumen aller Immobilientransaktionen für das laufende Jahr von 30 Mrd. Euro auf etwa 20 Mrd. Euro runter. Da der Mietmarkt von den derzeitigen heftigen Turbulenzen noch nicht betroffen ist, stellt dies für reine Bestandshalter zunächst noch kein großes Problem dar.

Laut Analystenschätzungen wurden durch Finanzinvestoren in den Jahren 2004 bis 2006 alleine in Deutschland Immobilien im Wert von 140 Mrd. Euro gekauft – meistens komplett über Schulden finanziert. Ein Großteil dieser Schulden wird laut Experten erst ab 2010 refinanziert, sollte aber ein Unternehmen zurzeit einen größeren Kredit verlängern müssen, würde dies teurer und das Unternehmen geht Pleite. Anders als zur Schwächeperiode 2002 und 2003 sind derzeit keine Trends absehbar und kalkulierbar. Durchhalteparolen sind fehl am Platz und ausländische Investoren, die heutzutage stärker am deutschen Markt aktiv sind, sind sehr viel abhängiger von der Refinanzierung als noch vor 6 Jahren. Kapital würde Ihnen abgezogen, weil diese Investoren derzeit nicht die geplanten Renditen erwirtschaften könnten. Ein weitaus kritischer Aspekt wäre auch, wenn Zinsen nicht mehr bedient werden könnten und Nachfinanzierungen nötig würden. Vor allem die Investmentbanken sind hier kaum noch zu Zugeständnissen bereit. Daraus entsteht Verkaufsdruck für die Investoren.