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Der Deutsche Mieterbund DMB warnt davor, dass Wohnungskosten für Hartz IV – Empfänger immer mehr steigen und diese dadurch ihre Miete nicht mehr zahlen können.

Aufgrund der explosionsartig gestiegenen Energiepreise könnten Menschen mit niedrigen Einkommen diese Kosten für die Wohnung nicht mehr tragen, so Sachsen-Anhalts Mieterbundchefin Ellen Schultz. Zwar begrüßt Schultz die Wohngeldreform ab Januar 2009, bei der die Heizkosten in die wohngeldfähigen Aufwendungen mit einbezogen werden, sowie die angekündigten Einmalzuschüsse für das letzte Quartal 2008 – jedoch sieht sie einen erheblichen Verbesserungsbedarf, da dieser Zuschuss nur etwa einem Drittel der Energiekosten, die 2008 auf Mieter zukommen werden, entspricht, so Schultz.

So fordert der Mieterbund die Kommunen auf, höhere Regelbeträge bei den Unterkunftskosten zu ermöglichen. Schultz sagt, dass die warmen Betriebskosten bezahlbar sein müssten, damit Geringverdiener und Hartz IV – Empfänger im Winter nicht im Kalten sitzen müssen. Laut dem Betriebskostenmietspiegel des Mieterbunds für Deutschland haben Mieterhaushalte bereits 2006 durchschnittlich 1,10 Euro pro Quadratmeter und Monat für Heizung und Warmwasser aufbringen müssen. Diese Kosten stiegen in 2007 auf 1,30 Euro und werden für 2008 voraussichtlich auf 1,50 Euro steigen.

Der Countdown läuft: Ab dem 1.1.2009 müssen alle Vermieter und Verkäufer älterer Wohnimmobilien potenziellen Käufern oder Mietern einen gültigen Energieausweis vorlegen.

Wer diesen nicht vorweisen kann, dem drohen Bußgelder bis zu 50.000 Euro. Derzeit gibt es aber keinen konkreten Bußgeldkatalog, so eine Sprecherin des Deutschen Anwaltsverein DAV.

Fakt ist aber, dass nicht jeder Einblick in den Energieausweis bekommt. Nur ernsthaft Interessierte haben ein Anrecht auf einen Blick in das Dokument. Außerdem gilt die Energieausweisregelung nur für neu zu vermietende oder zu verkaufende Objekte, d.h. aktuelle Mieter einer Immobilie können nicht rückwirkend den Energieausweis für ihr Objekt verlangen. Keinen Energieausweis brauchen im Übrigen alle Immobilienbesitzer, die weder vermieten, verkaufen oder verpachten und ihr Objekt selbst nutzen.

Die Ausweispflicht gilt ab dem 1.1.2009 für alle Häuser, die nach 1965 gebaut wurden. Vermieter und Verkäufer von Wohnimmobilien, die vor 1965 erbaut wurden, müssen den Ausweis bereits seit dem 1.7.2008 vorweisen.

Jeder kennt die Situation: man will umziehen und so schnell wie möglich rein ins neue Glück. Doch davor stehen noch jede Menge ungeklärter Punkte im Raum. Ein wichtiger ist das reibungslose Beenden des aktuellen Mietverhältnisses. Die Stiftung Warentest zeigt in einem aktuellen Report auf, wie man am geschicktesten vorgeht und Komplikationen vermeidet.

Für Wohnungskündigungen gilt in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Ihre Kündigung muss daher bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter sein, dann endet ihr Mietverhältnis mit dem Ende des übernächsten Monats.

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Immer schriftlich kündigen

Desweiteren sollte man auf jeden Fall schriftlich kündigen. Sind mehrere Mieter im Vertrag erwähnt, müssen alle Beteiligten unterschreiben – auch wenn diese schon ausgezogen sind. In Sachen Zustellung der Kündigung ist der Mieter in der Beweispflicht. Wohnt der Vermieter in der Nähe, übergeben Sie das Schreiben gegen eine Bestätigung oder werfen Sie es in Anwesenheit eines Zeugen in den Briefkasten. Nutzen Sie den Postweg am besten mit einem Einschreiben. Dieses gewährt Ihnen im Falle der Nichtzustellung den Rückversand des Briefes.

Sorgenfrei in die neue Wohnung

Bei Unsicherheit hilft der Mieterverein

Bevor man pflichtbewusst die Wohnung renoviert, sollte man den Mietvertrag und dessen entsprechende Klauseln zur Renovierung bei Auszug durch einen Anwalt oder den Mieterverein prüfen lassen. Oft sind die Renovierungsklauseln viel zu strikt geregelt und deshalb ungültig. In Sachen Wohnungsübergabe sollte immer ein Zeuge anwesend sein, außerdem haben Sie das Recht ein sogenanntes Übergabeprotokoll zu verlangen, dass von Mieter und Vermieter gegengezeichnet wird. So schützen Sie sich vor etwaigen späteren Forderungen seitens des Vermieters. Ein oft zähes Thema ist die Rückzahlung der Mietkaution: hier kann sich der Vermieter meist bis zu einem halben Jahr Zeit lassen. Aber Vorsicht: Behalten Sie deswegen nicht die letzte Miete ein – dies kann mitunter zur Klage führen.

Um eine begehrte Wohnung zu erhalten, greifen viele Mieter zu ungewöhnlichen Mitteln. Einige davon können aber mitunter dazu führen, dass man sich strafbar macht. Wer demnach in der Selbstauskunft angibt, keine Schulden zu haben, begibt sich auf dünnes Eis. Ein Vermieter kann dann den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten. Dies gilt zumindest dann, wenn der Mieter in seiner persönlichen Selbstauskunft gelogen hat, jedoch muss diese Frage zulässig und von Relevanz für das Mietverhältnis sein. Dies entschied das Landgericht Itzehoe in einem aktuellem Urteil (Az.: 9 S 132/07).

Im konkreten Fall gab ein Mietinteressent in seiner Selbstauskunft an, keine Mietschulden zu haben und konnte daraufhin den Mietvertrag mit dem Vermieter abschließen. Dieser fand zu einem späteren Zeitpunkt heraus, dass der Mieter ihn belogen hatte und Mietschulden beim Vorvormieter bestanden. Der Vermieter sah sich als arglistig getäuscht an und wollte seinen Mieter schleunigst aus der Wohnung haben. Dieser hielt entgegen, dass eine Frage nach früheren Mietverhältnissen in einer Selbstauskunft unzulässig sei. Dieses wiesen die Richter zurück mit der Begründung, dass die Frage sich explizit um die wirtschaftliche Situation des Mietinteressenten dreht und somit wesentlich für das Mietverhältnis von Relevanz ist, da sie aussagt, inwieweit sich der potentielle Mieter die Wohnung leisten könne.

Laut eines aktuellen Urteils des Oberlandesgerichts Oldenburg muss ein Mieter dem Vermieter nicht in jedem Fall Schadensersatz zahlen, wenn der Mieter seiner Streupflicht nicht nachkommt und dadurch eventuell ein Passant zu Fall kommt. (AZ: 9 U 45/07)
Die Richter sahen es als erwiesen an, dass der Mieter in so einer Sachlage leistungsfrei ist, wenn für das Gebäude eine Haftpflichtversicherung besteht und er sich über seine Nebenkosten an den Versicherungsprämien beteiligt.
Das Gericht wies somit die Klage des Vermieters ab, der einer gestürzten Postbotin Schadensersatz zahlen musste, nachdem diese vor seinem Miethaus zu Fall kam. Der Vermieter wollte daraufhin den Mieter zur Zahlung auffordern, da er die Streupflicht laut Mietvertrag übernommen hatte. Die Richter wiesen die Klage mit der Begründung zurück, dass der Mieter Anspruch darauf habe, dass der Vermieter den Schaden über die eigens für das Objekt abgeschlossene Haftpflichtversicherung abwickeln könne. Ausnahme hiervon wäre nur, wenn eine Person vorsätzlich durch den Mieter zu Schaden kommen würde.

Wer eine Immobilie erwerben will, wird mit einer Vielzahl von Risiken und Entscheidungen konfrontiert, denn schließlich unternimmt man einen Schritt, der einen normalerweise für lange Zeit verpflichtet, insbesondere wenn man das Geld für die Immobilie nicht aus der eigenen Tasche zahlt, sondern fremdfinanziert.

Neben einer soliden Finanzierung ist deshalb vor allem Sicherheit über die baulichen Risiken wichtig, denn wenn die Substanz der Immobilie ihren Preis nicht wert ist oder unvorhergesehene Kosten auf einen zu kommen, kann der Kauf leicht in einem Desaster enden. Aber auf welche baulichen Aspekte sollte man dabei achten?

Als Beispiel: Wie ist die Bausubstanz einzuschätzen? Wie schwerwiegend sind eventuell vorhandene Schäden? Gibt es versteckte Mängel? Welche Reparaturkosten kommen auf einen zu? Mit welchen Instandsetzungskosten muss man mittelfristig rechnen? Gibt es bauliche Risiken? In welchem Rahmen sind Umbauten möglich? Ist der Kaufpreis angemessen? Welche Maßnahmen zur Energieeinsparung sind sinnvoll?

Und es gibt noch eine Vielzahl an Fragen mehr. Um eine sichere Entscheidungsgrundlage zu haben, hilft eine kompetente fachliche Untersuchung der Immobilie vor dem Kauf. Wie bei der Finanzierung auch, empfiehlt es sich, hier einen verlässlichen Partner zu haben, damit man bei seinem Vorhaben keine Überraschungen erlebt. Hilfreiche Informationen hierfür bietet die Seite www.baugutachter.biz.

Alle Jahre wieder kommt das Christenkind – und rund 17.000 Brände zur Weihnachtszeit. Laut einer Schätzung der deutschen Versicherungswirtschaft beläuft sich der daraus ermittelte Schaden auf rund 37 Millionen Euro jährlich. Hauptgrund hierfür ist meistens Unachtsamkeit. Doch auch kleinere Schäden entstehen während der Adventszeit – oft Bagatellschäden wie kaputtes Geschirr oder Flecken auf dem Teppich, trotzdem sind diese allemal ärgerlich und kostenintensiv.

Wie kann man sich also davor schützen? Der Bund der Versicherten weist darauf hin, dass in verschiedenen Fällen diverse Versicherungen den richtigen Schutz bieten und im Normalfall den Schaden abdecken. Bei einem Küchenbrand zum Beispiel übernimmt die Hausratversicherung bis zu einer gewissen Versicherungssumme die Kosten.

Ist man Eigentümer einer Immobilie, spielen in der Weihnachtszeit neben den oben genannten Eventualitäten noch weitere Punkte eine wichtige Rolle. Was passiert, wenn es draußen so kalt ist, dass Leitungsrohre zufrieren und eventuell platzen oder mir jemand einen vorzeitigen Silvesterkracher aufs Dach wirft und dieses dann beschädigt wird?

In diesen Fällen hilft eine Wohngebäudeversicherung. Diese deckt je nach Art und Umfang den entstandenen Schaden ab und übernimmt entstandene Kosten. Wichtig hierbei ist, darauf zu achten, welches Versicherungspaket man als „Häuslebauer“ abschließt. Eine gute Wohngebäudeversicherung schützt in der Regel gegen Feuer, Blitzschlag, Explosion, Leitungswasser-Schäden, Sturm und Hagel, man kann sich aber auch separat gegen einzelne dieser Vorkommnisse versichern lassen.

Mieter erfahren oft erst sehr spät, dass das Miethaus, in dem sie wohnen, verkauft wurde und an einen neuen Eigentümer übergegangen ist. Was passiert in so einem Fall mit dem bestehenden Mietvertrag? Die Antwort ist klar und eindeutig: Der neue Vermieter tritt in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein, so die Quelle Bausparkasse.

In so einem Fall gilt der Grundsatz: Kauf bricht Miete nicht. So muss weder ein neuer Mietvertrag mit dem neuen Eigentümer geschlossen werden noch muss man als Mieter eine Vertragsänderung unterschreiben – auch nicht, wenn der Mietvertrag einst mündlich geschlossen wurde. Etwaigen Vertragsänderungen muss der Mieter erst zustimmen, damit diese greifen. Der neue Vermieter kann zwar die Miete anheben oder das Haus modernisieren, jedoch nur unter den gleichen Voraussetzungen die auch für den vorherigen Vermieter gegolten haben.

Mieter kann Zahlung zurückhalten

Auch der Bundesgerichtshof hat in solchen Eigentümerwechseln ein klares Urteil gefällt (Az. VIII ZR 24/05): So ist bei einem Wechsel des Eigentümers der Vermieter selbst verantwortlich, den Mietern die neue Rechtsstellung sowie Adresse und Bankverbindung mitzuteilen. Ist es für einen Mieter nicht eindeutig ersichtlich, wer die Miete einfordern darf, so kann er die Zahlung zurückhalten. In solchen Fällen kann dem Mieter wegen Zahlungsverzug fristlos gekündigt werden. Im Übrigen tritt einer neuer Eigentümer auch in alle Rechte und Pflichten seines Vorgängers ein, wenn er das neue Eigentum nicht kauft, sondern kraft Gesetzes, zum Beispiel durch Erbe, erwirbt. (BGH, Az. VIII ZR 280/07)

Mieter müssen in den kalten Jahreszeiten Herbst und Winter regelmäßig ihre Wohnung heizen, zumindest auf eine angemessene Temperatur. Sollte dies nicht geschehen, kann dem Mieter sogar gekündigt werden. Dies geht aus einem Urteil des Landgerichts Hagen (Az.: 10 S 163/07) hervor. Zwar ist eine fristlose Kündigung nicht möglich, eine fristgemäße Aufhebung des Mietverhältnisses dagegen schon.

In dem zugrundeliegenden Fall stand die Wohnung eines Mieters über einen längeren Zeitraum leer, da der Mieter mehr bei seiner Freundin lebte, als bei sich. Der Mann erhielt nach etwa eineinhalb Jahren zwei Abmahnungen wegen seiner kalten Wohnung, wenige Wochen später dann die Kündigung, weil er die Wohnung noch immer nicht heizte. Die Richter sahen es als erwiesen an, dass der Vermieter im Recht lag, da für den Mieter eine Heizverpflichtung besteht – unter anderem, um Schimmelbildung in der Wohnung zu vermeiden. Diese war zwar in diesem Fall noch nicht eingetreten, jedoch ist die für eine Kündigung relevante „nicht unerhebliche Pflichtverletzung“ ausreichend gewesen.

Verzichtet der Vermieter bei einem Mieterwechsel darauf, dass der Vormieter ein vom ihm selbst errichtetes Gebäude abreißt, ist auch der neue Mieter nicht zum Abriss verpflichtet.

Dies geht aus einem Urteil des Oberlandesgerichtes Düsseldorf hervor. Im konkreten Fall hatte der Vermieter bei einem abgeschlossenen Mietverhältnis nicht darauf bestanden, dass der Vormieter errichtete Bauten abreißt. Nach einem neuerlichen beendeten Mietverhältnis auf dem gleichen Gelände forderte der Vermieter den neuen Mieter auf, diese Altlasten zu beseitigen.

Das Gericht urteilte in diesem Fall, dass der Vermieter im vorliegenden Fall Eigentümer dieser errichteten Gebäude geworden ist. Da der Vermieter und der vormalige Mieter des Geländes auf einen Abriss verzichten hatten, lag somit eine stillschweigende Einigung über den Eigentumsübergang der Gebäude vor. Außerdem war der neue Mieter auch nicht bei den Absprachen zwischen Vermieter und Erstmieter vor Ort, was laut Gericht zusätzlich dafür spricht, dass der Vermieter Eigentümer der Gebäude geworden ist.