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Ungebetene Gäste hat niemand gerne im Haus, erst recht nicht, wenn es sich dabei um kleine Insekten handelt. Der Deutsche Mieterbund dokumentierte Fälle, bei denen zwei Mieter aus dem gleichen Grund, aber völlig unterschiedlichen Vorzeichen, vor Gericht zogen.

Angriff der Killerameisen?

Ein Kölner Mieter dokumentierte ein halbes Jahr akribisch, wie viele Ameisen ihn in seiner Wohnung besuchten. Im Juni kamen an sieben Tagen ein bis zwei Ameisen vorbei, die sich im Juli wiederum an drei und im August an zwei Tagen blicken ließen. Nach dem Sommerloch wurden es plötzlich wieder mehr, im Oktober strömten sogar ganze vier Ameisen in des Klägers Wohnung. Zu viele, wie er befand, um die volle Miete zu zahlen. Das Amtsgericht Köln (213 C 548/97) sah dies anders und stellte fest, dass die insgesamt 24 Ameisen eine völlig unerhebliche Beeinträchtigung darstellen, selbst wenn es sich dabei um angebliche „Späherameisen“ handelt, die auf der Suche nach einer neuen Bleibe für ihre Kolonie sind. Erst wenn die Ameisen wirklich ihre Zelte in der Wohnung aufschlagen, kann man die Frage des Wohnungsmangels neu bewerten.

Der Käfer im Haus erspart die Miete – manchmal

Ganz anders erging es einer Mieterin aus dem Raum Aachen, deren Wohnung ab dem ersten Tag von Khaprakäfern befallen war. Der Vermieter versäumte es, die Mieterin vor dem Einzug über das Problem zu informieren, obwohl er von der Käferplage wusste. Bereits der Vormieter ergriff angesichts des massenhaften Auftretens des bis zu 3 mm großen Vorratsschädlings panikartig die Flucht, zudem unternahm der Vermieter noch vor dem Einzug der Frau einen missglückten Versuch der Ungezieferbekämpfung. Er verteilte 10 Liter Holzwurmtod, übrigens gesundheitsschädlich und ausdrücklich nicht für den Gebrauch im Wohnbereich geeignet, in der Wohnung. Den Speckkäfer tangierte das Mittel freilich nur peripher, die Mieterin litt allerdings unter Kopfschmerzen und Übelkeit. Insgesamt hielt sie es sechs Monate in der Wohnung aus, fünf Monate zahlte sie keine Miete und Nebenkosten. Zu Recht, wie das Landgericht Aachen befand (80 C 569/97), schließlich sie die Wohnung in diesem Zustand unbewohnbar. Aber nicht nur die Mietminderung auf Null war gerechtfertigt, das Gericht gestand der Mieterin zudem einen Schadensersatz zu. Dem Vermieter sei durch die unterlassene Information und dem Einsatz eines gesundheitsgefährdendes Mittel ein erhebliches Verschulden bei Abschluss des Mietvertrages vorzuwerfen.

Nicht erst seit den TV-Dokusoaps über das Auswandern stehen Immobilien im Ausland bei Deutschen aus ganz unterschiedlichen Motiven hoch im Kurs. Während manche darin eine Geldanlage sehen, planen andere ihren Alterssitz unter Palmen und Sonne. In jeden Fall gibt es vor dem Erwerb der Immobilie etliche Dinge zu beachten.

Wohlige Temperaturen von 20°, Sonne und Meer – von was wir im Dezember im trüb-nassen Deutschland nur träumen können, ist zum Beispiel auf der Insel Elba im Toskanischen Archipel an der Tagesordnung. Die drittgrößte Insel Italiens bietet aber nicht nur mildes Klima und blaues Wasser, sondern auch eine gute Infrastrukur – sowohl für Immobilieninteressente als auch Mieter einer Ferienwohnung auf Elba ein wichtiges Argument. Wer eher der Meinung ist: Mailand oder Madrid - Hauptsache Spanien, kann auch Fincas auf Mallorca mieten…

Steuerrecht beachten

Schon beim Erwerb einer Immobilie fallen im Normalfall Grunderwerbssteuern sowie zum Teil auch Registersteuern an, die in ihrer Höhe von Land zu Land variieren. Wenn es sich bei der Immobilie um einen Neubau handelt, wird statt der Erwerbsteuer häufig Mehrwertsteuer fällig.

Das ist aber noch nicht das Ende der steuerlichen Fahnenstange. Da zur Immobilie meist ein Grundstück gehört, wird zusätzlich noch die Grundsteuer fällig. In Italien wird diese durch die Gemeinden erhoben und kann so von Ort zu Ort variieren. Wer an seinen Auslandsimmobilie gleich den Hauptwohnsitz knüpft, sollte beachten, dass man bei einem regelmäßigen Aufenthalt ab 183 Tagen pro Jahr unter die allgemeine Steuerpflicht des Landes fällt.

Ganz allgemein gilt: Wer seinen Lebensabend in sonnigen Gefilden verbringen will, sollte vorher Land und Leute kennen lernen, um später angesichts einheimischer Sitten und Gebräuche nicht unangenehm überrascht zu werden. Es empfiehlt sich, über die Jahre hinweg immer wieder einen Urlaub in der bevorzugten Gegend zu verbringen. So kann man zum Beispiel ein Ferienhaus auf Elba mieten, das gegenüber Hotels noch das echte mediterrane Lebensgefühl der Insel vermittelt.

Vermögensfreibeträge werden angehoben

Die bisherigen Erbschaftssteuerfreibeträge bei Ehegatten sollen ab Januar von bisher 307.000 Euro auf 500.000 Euro angehoben werden. Bei Kindern steigt dieser Betrag von 205.000 Euro auf 400.000 Euro. Eingetragene Lebenspartnerschaften erhalten mit diesem Regierungsbeschluss den gleichen Freibetrag von 500.000 Euro wie Verheiratete. Enkel dürfen sich über 200.000 Euro freuen, Eltern über 100.000 Euro – bei beiden galt bisher die Höchstgrenze von 51.200 Euro.

Lebensversicherungen werden mehr besteuert

Im Rahmen der Erbschaftssteuerreform werden künftig Lebensversicherungen höher besteuert. Nach derzeit gültigem Recht hat man die Wahl, den Wert der zu übertragenen Police entweder mit dem aktuellen Rückkaufswert oder nach 2/3 der bislang bezahlten Beiträge zu berechnen. Die 2/3-Option begünstigt jedoch noch die Schenkung einer Lebensversicherung – diese Bevorzugung soll künftig wegfallen.

Höhere Steuerfreibeträge bei der privaten Altersvorsorge

Der steuerlich absetzbare Beitragsanteil bei den Rürup-Renten steigt von 66 auf 68 Prozent. Rürup-Sparer können dann einen Höchstbetrag von 13.600 Euro ihrer Beitragszahlungen als Sonderausgabe beim Finanzamt geltend machen. Der absetzbare Teil steigt im Übrigen bis zum Jahre 2025 auf 100 Prozent.

Die Volkssteuer: Abgeltungssteuer in aller Munde

Ab 1.1.2009 tritt sie in Kraft - und fast jeder wird mit Ihr zu tun haben: Denn ab diesem Zeitpunkt werden alle Kapitalerträge (Zinsen und Dividenden) sowie Veräußerungsgewinne von Wertpapieren (Aktien, Investmentfonds, Zertifikate) einheitlich mit 25 Prozent plus Soli und (falls vorhanden) Kirchensteuer besteuert. Die Regelung betrifft alle Zinsanlagen und Wertpapierkäufe ab 2009. Für Papier, die davor erworben wurden, gelten Kurzgewinne als steuerfrei, wenn die Spekulationsfrist von einem Jahr abgelaufen ist. Bei Zertifikaten greifen Ausnahmen: Sie gelten schon dann als Neuanlage, wenn Anleger die Papiere nach dem 14. März 2007 erworben haben und nach dem 30. Juni wieder veräußern.

Im neuen Jahr wird vieles anders – und einiges kommt ganz neu: die Bundesregierung hat zahlreiche Neuregelungen beschlossen. Die wichtigsten Änderungen im Überblick:

Sozialabgaben werden neugeregelt

Der Beitragssatz der Krankenkassen liegt zukünftig bei 15,5 Prozent. Dieser Satz gilt für die knapp 50 Millionen Versicherten bei den bundesweit über 200 Versicherern – somit auch für Rentner. Der ermäßigte Beitragssatz liegt bei 14,6 Prozent. Für alle, die sich mit einer privaten Krankenversicherungversichern könnten, dies aber aus welchem Grund auch immer nicht machen, wird versichern zum Jahreswechsel Pflicht. Neu ist außerdem auch, dass bereits Versicherte in den Basistarif einer anderen Versicherung wechseln können – aber nur vorübergehend bis zum 30. Juni. Wer dies vorhat, sollte einen PKV – Vergleich durchführen, denn erstmals ist es für Privatversicherte möglich, bei einem Wechsel ihre Altersrückstellungen teilweise mitzunehmen.

Beitrag zur Arbeitslosenversicherung sinkt

Der derzeitige Beitragssatz wird zum 1. Januar 2009 von bisher 3,3 Prozent auf 2,8 Prozent reduziert. Diese Reduzierung gilt befristet bis Juni 2010. Dauerhaft soll der Satz aber auf 3,0 Prozent sinken.

Kindergeld steigt

Familien können sich über mehr Geld freuen: das Kindergeld wird für das erste und zweite Kind um je 10 Euro pro Monat auf insgesamt 164 Euro erhöht. Für ein drittes Kind beträgt die Erhöhung dann 16 Euro und steigt auf 170 Euro. Das gleiche gilt für vier Kinder und mehr – 16 Euro mehr Zuschuss auf dann 195 Euro. Der Kinderfreibetrag steigt auf 3.840 Euro. Somit stehen künftig inklusive dem Betreuungs- und Erziehungsfreibetrag 6.000 Euro pro Kind als Freibetrag ins Haus.

Steuerbonus für Handwerker wird verdoppelt

Besonders für Besitzer einer Immobilie ist dies eine freudige Nachricht: der Steuerbonus für Handwerkerleistungen bei Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen in privaten Haushalten verdoppelt sich. In Zukunft können private Investoren somit 20 Prozent von maximal 6.000 Euro (bisher 3.000 Euro) vom Finanzamt erstattet bekommen.

Erbschaftsteuerreform

Die lang debattierte Erbschaftssteuerreform kommt nun doch pünktlich und bringt frohe Kunde für Immobilienerben: wird nämlich Wohneigentum selbst genutzt, soll dieser künftig von der Erbschaftssteuer befreit sein, wenn Ehepartner oder Kinder in dem vererbten Objekt zehn Jahre lang wohnen bleiben.

Morgen in Teil II: ein Prozentsatz für (fast) alles.

Jetzt ist es gewiss: Das Eigenheimrentengesetz, eher bekannt als „Wohn-Riester“, ist verabschiedet und gilt rückwirkend zum 1. Januar 2008. Damit gibt es ab sofort dieselben Zulagen und steuerlichen Vorteile wie für die Riester-Rente. Fördermittel können somit für den Kauf, Bau oder die Entschuldung von Immobilien genutzt werden. Der bereits bestehende Riester-Markt erweitert sich nun um Baufinanzierung, Bausparverträge und um Riester-Renten mit der Option auf einen späteren Baukredit sowie um die Möglichkeit, Immobilien mit angespartem Vorsorgekapital zu entschulden.

Üppige Zulagen von Vater Staat

Genau wie beim Zulagenmodell bei der Riester-Rente beträgt die staatliche Förderung beim Wohn-Riester jährlich 154 Euro für Erwachsene und 185 Euro für jedes Kind. Ist das Kind nach dem 1. Januar 2008 geboren, so sind es sogar 300 Euro pro Jahr. Wer in den Genuss der kompletten Förderung kommen möchte, muss vier Prozent des sozialversicherungspflichtigen Vorjahreseinkommens in einen Vertrag einzahlen, maximal jedoch 2.100 Euro. So kann zum Beispiel eine vierköpfige Familie auf dem Weg zu ihrem eigenen kleinen Traum- oder Fertighaus über einen Zeitraum von 20 Jahren bis zu 15.860 Euro an Zulagen zusätzlich erhalten. Wer 25 Jahre oder jünger ist und „riestert“, der bekommt außerdem noch einen Bonus von 200 Euro.

Beachten sollte man aber grundsätzlich, dass die Wohn-Riester-Förderung immer nur einen Bruchteil einer Immobilienfinanzierung abdecken kann – genauso wie die Riester-Rente als ein zusätzlicher Teil der Altersvorsorge zählen kann.

Für viele Menschen ist es der Horror schlechthin: alt und pflegebedürftig in einem Heim auf die Hilfe anderer angewiesen zu sein. Doch das muss nicht sein – wer bereits frühzeitig über die Anpassung der eigenen Wohnsituation im Alter nachdenkt, kann sich selbst ein längeres unabhängigeres Leben in den eigenen vier Wänden ermöglichen. Doch leider verwerfen Betroffene Umbaupläne für ein seniorengerechtes Wohnen allzu häufig, da man sich Zuhause keine vermeintliche Krankenhausatmosphäre schaffen möchte.

Diese Abwehrhaltung kann laut Architekten durch durchdachte Planung auf Barrieren wie unnötige Türen, Schwellen oder Wände zu verzichten als absolutes Gegenargument angebracht werden. Denn in der Planungsphase lassen sich vorab viele Details ohne größeren bautechnischen oder finanziellen Aufwand umsetzen. Wer indes später seine Immobilie barrierefrei umbauen möchte, müsse mit erheblichen Kosten rechnen und mit einer unter Umständen schweren Umsetzbarkeit und Integration dieser Maßnahmen in das bestehende Gebäude.

Konzept barrierefreies Bauen

Bauherren sollten sich vorab mit einem Konzept für ein barrierefreies Bauen erstellen lassen. Dieses beginnt bereits bei der Planung des Eingangs sowie einen vorsorglichen Verzicht auf mögliche Behinderung im Alter wie unnötige Treppen und Schwellen zum Haus. Auch breitere Haustüren, Innentüren, die möglicherweise mit einem Rollstuhl oder Rollator passiert werden können, wären wünschenswert und vorausschauend geplant.

Mieter von gewerblichen Räumen können meistens auf die Sicherheit eines langfristigen Mietvertrages von üblicherweise fünf bis zehn Jahren bauen. Doch Vorsicht: Wer mit seiner Mietzahlung in Verzug gerät, der kann vom Vermieter vorzeitig gekündigt werden – dies ist gesetzlich geregelt. Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat diese Regelung zur fristlosen Kündigung eines Gewerbemietvertrages genauer erläutert (Az. XII ZR 134/06): So muss der Mieter an zwei aufeinander folgenden Monaten mit mindestens einer Zahlung m Verzug oder in mehr als zwei Monaten mit mindestens zwei Mietzahlungen im Rückstand sein, um eine fristlose Kündigung zu ermöglichen.

Konkret bedeutet dies: Ein Mieter der seine Miete in Höhe von beispielsweise 4.000 Euro (inklusive Nebenkosten) im April und Mai nicht zahlen kann und beim Vermieter mit 4.000 Euro in Verzug ist, kann vom Vermieter fristlos gekündigt werden. Zahlt der Mieter seine Miete nur unregelmäßig, also zum Beispiel im August, September und Oktober nicht, darf der Vermieter kündigen, wenn der Rückstand 8.000 Euro beträgt.

Hat der Mieter einen Liquiditätsengpass in seinem Unternehmen, so sollte er sich unverzüglich mit seinem Vermieter an einen Tisch setzen und um eine Stundung der Miete verhandeln. Diese Vereinbarung sollte er sich unbedingt schriftlich geben lassen, um einer fristlosen Kündigung zu entgehen.

Für viele Mieter ist es bisher noch kein Thema, doch die Augen vor energetisch sanierten Wohnungen zu verschließen ist zukünftig falsch, denn es kann bares Geld gespart werden.

Auch wenn sich durch eine Sanierung der Wohnung die Kaltmiete erhöht, reduziert sich der Energieverbrauch radikal. Laut einer Berechnung der Deutschen Energieagentur DENA in Berlin liegt der Anteil von Heizung und Warmwasser an der Warmmiete bei energetisch sanierten Wohnungen bei nur rund drei Prozent - im Vergleich: eine unsanierte Wohnung liegt hier bei 22 Prozent. Steigen also die Energiepreise weiter auf dem gleichen Niveua wie bisher, so zahlt der Mieter einer sanierten Wohnung nach sechs Jahren weniger Warmmiete als sein Nachbar in einer unsanierten.

Bereits nach sechs Jahren günstiger

Der Vermieter wird anfangs die Sanierungskosten jedoch teilweise auf die Mieter umlegen ( Elf Prozent der Investitionskosten können als Modernisierungszuschlag ausgewiesen werden) und erhöht damit die Kaltmiete. Unmittelbar nach einer Sanierung würde somit die Warmmiete in einem sanierten Haus höher liegen als in einem unsanierten Nachbargebäude. Eine durchschnittliche 80 qm² Wohnung würde im sanierten Haus etwa 630 Euro warm kosten - 20 Euro davon sind Kosten für Heizung und Warmwasser. Die unsanierte Wohnung wäre anfangs bei 606 Euro noch billiger, allerdings würden sich die Nebenkosten mit etwa 133 Euro deutlich stärker bemerkbar machen. Zehn Jahre später dreht sich der Spieß um, zu diesem Zeitpunkt ist die sanierte Wohnung bereits 40 Euro günstiger als die unsanierte.

Die Wohnnebenkosten in der Bundesrepublik sind 2008 deutlich stärker angestiegen als noch im Vorjahr. Dies geht aus einer Untersuchung des Instituts für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen in Berlin hervor.

Laut dem Institut mussten Mieter und Hauseigentümer in diesem Jahr durchschnittlich 7,6 Prozent mehr zahlen als noch 2007. Somit erhöhte sich der Anteil um knapp 5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Größte Preistreiber sind dem Institut zufolge Heizöl und Gas. Hat sich das Gas im Jahresdurchschnitt um 9 Prozent erhöht, liegt die Steigerungsrate bei Heizöl bei unglaublichen 32,4 Prozent. Der Strompreis indes ist „nur“ 6,9 Prozent teurer geworden. In Sachen Wasserversorgung und Abwasserentsorgung sind die Preise im Vergleich zum Vorjahr nur geringfügig teurer geworden. Die Müllgebühren sind sogar um 0,5 Prozent gesunken.

Vermieter können ohne Abmahnung Störenfriede im eigenen Haus vor die Tür setzen.

Werden Mieter in einem Haus von einem anderen Mieter immer wieder aufs Übelste beleidigt und durch nächtlichen Lärm belästigt, kann der Vermieter den Plagegeist auch ohne sonst nötige Abmahnung vor die Tür setzen und das Mietverhältnis kündigen. Solch heftige Störungen des Hausfriedens wertet das Landgericht Coburg in einem aktuellen Urteil als „berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses“.

So kann auf eine Abmahnung verzichtet werden aufgrund der Tatsache, dass der pöbelnde Mieter weiterhin mit extremen Beleidigungen um sich schießen wird. In dem zugrundeliegenden Fall ging es um Pöbeleien und Beleidigungen eines Mieters in einem sozialen Brennpunkt. Die Richter sahen es aber als erwiesen an, dass ein vernünftiger Umgang mit anderen Mitmenschen unabhängig vom sozialen Umfeld und Lage zur allgemeinen Rechtspflicht gehört. (AZ: 32 S 85/08.)