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Die Vorweihnachtszeit verläuft für die Hypo Real Estate alles andere als besinnlich. Nachdem der in Schieflage geratene Immobilienfinanzierer gerade einen umfassenden Konzernumbau beschlossen hat, flatterte nun eine Klage wegen verfehlter Informationspolitik und Verstößen gegen das Aktienrecht ins Haus.

Weil die Immobilienbank die negativen Auswirkungen der Finanzkrise auf ihr Geschäft zu spät bekannt gegeben hat, reichte jetzt die auf Aktionärsklagen spezialisierte Münchner Kanzlei Rotter- Rechtsanwälte Klage ein und fordert Schadensersatz für alle Aktionäre, die zwischen Juli und 28. September 2008 Aktien der Hypo Real Estate gekauft haben. Bis zu diesem Zeitpunkt behauptete die Bank, nicht von der Finanzkrise betroffen zu sein, um dann wenig später als erste deutsche Bank eine 15-Milliarden-Finanzhilfe aus dem staatlichen Rettungsfonds in Anspruch zu nehmen. Ergebnis war eine Talfahrt des Aktienkurses auf bis zu 2,00 €. Anfang des Jahres notierte das Papier noch bei 37 Euro, Ende Juli bei rund 17 €.

Kein gutes Jahr für die HRE – Manager im Visier der Staatsanwaltschaft

Das Jahr begann bereits mit schlechten Nachrichten, als die HRE hauptsächlich durch Verluste bei der Tochter Depfa knapp 400 Millionen Euro abschreiben musste und endete mit dem Rauswurf aus dem Deutschen Aktien Index (DAX) in dieser Woche.

Den ehemaligen Managern des Konzerns droht inzwischen Ungemach. Die Staatsanwaltschaft hat wegen Untreue Ermittlungen gegen das Spitzenpersonal aufgenommen. Zudem wird den Managern vorgeworfen, die schlechte Lage der Bank vor Aktionären und Öffentlichkeit verschleiert und somit den Börsenkurs der Aktie manipuliert zu haben. Insgesamt droht der geschassten Führungsriege bis zu fünf Jahren Haft.

Konzern wird geschrumpft und neu ausgerichtet

Dies hilft den Mitarbeitern der Hypo Real Estate freilich wenig.  Von den bisherigen knapp 1.800 Mitarbeitern sollen in den nächsten fünf Jahren etwa 1.000 den Konzern verlassen, davon rund 500 in Deutschland. Die Bank will dann als spezieller Immobilien- und Staatsfinanzier auf Pfandbriefbasis firmieren.

Der Albtraum schlechthin: Gerade noch den Schlüssel gesehen, schon ist dieser nicht mehr zu finden und für immer verschwunden. Ein kleine Unachtsamkeit mit großer Wirkung: Handelt es sich zum Beispiel um einen Generalschlüssel, so muss die komplette Schließanlage ausgewechselt werden – und das kann mitunter mehrere Tausend Euro kosten. Doch wer übernimmt hier die Kosten? Mieter oder Hauseigentümer? Diese Frage beschäftigt bisweilen auch die Gerichte. Ein Sprecher des Deutschen Mieterbundes in Berlin sagt, dass aber fast nie der Mieter blechen muss. Dieser könne nur dann in Regress genommen werden, wenn ihn ein Verschulden am Verlust des Schlüssels trifft. Außerdem müsse nachweislich die Gefahr bestehen, dass der Schlüssel zweckentfremdet werden kann. So kann man beispielsweise Missbrauch ausschließen, wenn der Schlüssel im Urlaub verloren geht – vorausgesetzt dieser war nicht mit einem Namensschild versehen. Allerdings hat der Mieter immer die Beweislast auf seiner Seite, hierbei reichen aber schon Bekannte, die als Zeugen aussagen, dass der Schlüssel kein Namensschild trug, so der DMB weiter.

Schlüssel im Auto? Grob fahrlässig!

Wer hingegen den Schlüssel an einem vermeintlich sicheren Ort außerhalb der Wohnung versteckt, oder im Auto vergisst, der handelt laut Gerichtsbeschluss des Amtsgerichts Berlin-Hohenschönhausen grob fahrlässig (Az.: GE 2004/1397). Der Vermieter befindet sich - in welchem Fall auch immer – jedoch im Dilemma: Einerseits muss er seinen Obhutspflichten gegenüber den anderen Mietern nachkommen, andererseits mit dem Risiko leben, im Zweifelsfall auf den Kosten eines Schlosswechsels sitzen zu bleiben. Im Übrigen sind etwaige Klauseln, die dem Mieter zur Kostenübernahme bei Wechsel des Schlosses verpflichten zu zahlen, unwirksam. Für Mieter gilt indes grundsätzlich: Ein Schlüsselverlust muss sofort beim Vermieter gemeldet werden.

Mieter können sich übrigens gegen Schlüsselverlust absichern: zahlreiche Haftpflichtversicherer bieten eine derartige Police an.

Nach langem Hin und Her ist die Erbschaftssteuerreform beschlossene Sache und wird - sofern es Bundespräsident Horst Köhler noch in diesem Jahr unterzeichnet - am 1.1.2009 in Kraft treten. Nur ein Richterspruch vom Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe könnte dann das Gesetz noch kippen.
Da die Gesetzesnovelle insbesondere für Besitzer und Erben einer Immobilie einige Härten bereithält, ist es durchaus sinnvoll, den Liebsten das Haus oder die Wohnung unter den Tannenbaum zu legen und noch vor Ablauf des Jahres steuergünstig zu übertragen. Allerdings sollte man bereits im Vorfeld das Für und Wider abzuwägen und sich Fragen stellen wie: stehe ich nach der Schenkung unter Umständen praktisch mittellos da? Bin in meiner ehemals eigenen Immobilie nur noch zu Gast und was passiert, wenn ich zum  Pflegefall werde?

Kompliziertes Gesetzeswerk

Vor allem für entferntere Verwandte wie Nichten, Neffen, Geschwister oder Cousins kann das Thema „schenken“ noch in diesem Jahr interessant werden, da das Gesetz vor allem für sie massive Verschlechterungen bereithält. Diese können im neuen Jahr nur noch bis zu einem Freibetrag von 20.000 Euro steuerfrei erben, ab dem ersten Euro darüber werden statt 17% dann 30% fällig.
Allerdings bleibt jetzt nicht mehr viel Zeit, bis zum 31.12. muss die Schenkung notariell beglaubigt sein, damit die alten Steuersätze greifen.

Ab dem 1. Januar 2009 tritt ein neues Wohngeldgesetz in Kraft, dass den in den letzten Jahren gestiegenen Kosten Rechnung trägt. Seit der letzten Änderung des Gesetzes im Jahre 2001 haben sich vor allem die Preise für Strom und Heizung zum Teil massiv erhöht, aber auch die Mieten sind vielerorts deutlich gestiegen.

Durch die Entscheidung des Bundestags soll vielen Geringverdienern das Beantragen von Hartz IV erspart werden. Der derzeitige Wohngeldzuschuss steigt ab dem neuen Jahr von durchschnittlich 92 auf 142 Euro, zudem gibt es eine nach Haushaltsgröße bemessene Einmalzahlung wegen gestiegener Energiekosten. Kritiker bemängeln allerdings, dass die Erhöhung die explodierenden Kosten nur unzureichend kompensiere.

Mehr Wohngeldempfänger

Viele Haushalte, die bis jetzt knapp über der Grenze lagen und besonders unter den hohen Lebenshaltungskosten zu leiden hatten, erhalten ab dem nächsten Jahr staatliche Unterstützung. Nach Schätzungen von Sozialexperten erhöht sich die Anzahl der Haushalte, die Anspruch auf Wohngeld haben, durch die Anhebung der Einkommensgrenze um bis zu 70% auf insgesamt 800.000.

Der von Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU) angebrachte Vorstoß, eine energetische Gebäudesanierung in das Mietrecht zu integrieren, stößt bei der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) auf positive Resonanz. Lutz Freitag, Vorsitzender der BSI und Präsident des GdW Bundesverbandes deutscher Wohnung- und Immobilienunternehmen erläutert, dass es nicht darum gehe, zusätzliche Lasten für Mieter zu schaffen, sondern die bestehenden Regelungen so anzupassen, dass diese praktikabel sind und eine Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter darüber herstellen, wie Investitionskosten bei energetischen Sanierungen umgelegt werden können.

Laut Freitag können Mieter dadurch Betriebskosten sparen und Vermieter die Zukunftsfähigkeit ihres Bestandes erhöhen. Dieser positive Effekt solle durch das Mietrecht unterstützt werden und nicht Quertreibern die Möglichkeit geben, sinnvolle Maßnahmen zu verhindern, so Freitag.

Mieter kann Sanierung derzeit blockieren

Derzeit müssen Mieter beispielweise nicht alle sinnvollen energetischen Modernisierungen dulden. Es besteht für sie die Möglichkeit, bei Baumaßnahmen die Miete um bis zu 100 Prozent zu kürzen, sodass eine Sanierung ein erhebliches wirtschaftliches Risiko für private Eigentümer wie auch Wohnungsunternehmen entsteht. Im schlechtesten Fall könnte dies bedeuten, dass Mieter einer Einheit in einem Mehrfamilienhaus oder Wohnsiedlung den kompletten Sanierungsplan zunichte machen könnte, wenn er dem Plan nicht zustimmt. Außerdem gebe es zwar auf dem Papier die Möglichkeit, elf Prozent der anstehen Kosten der Maßnahmen auf die Jahresmiete umzulegen, praktisch seien aber die formellen Anforderungen derart kompliziert, dass diese unrealistisch wären.

Der Heizölpreis in Deutschland hat sich in den letzten sechs Monaten fast halbiert. Diese frohe Kunde ist für Mieter und Eigentümer von Wohnimmobilien ein vorgezogenes Weihnachtsgeschenk, denn man kann mit deutlichen Entlastungen bei den Heizkosten rechnen. So hat sich der Preis nach Berechnungen des Hamburger Energie-Informationsdienstes EID seit seinem Höchststand im Sommer um fast 50 Prozent halbiert. Der Durchschnitt von 14 großen Städten in Deutschland lag vergangene Woche bei 51,90 Euro für 100 Liter. Das ist ein Rückgang von mehr als 46 Euro gegenüber den Heizölpreisen im Juli dieses Jahres. Somit erreichte dieser wieder ein Niveau wie letztmalig im Juni 2005.

Auch die Gaspreise werden in den nächsten Monaten zusehends sinken, da diese sich zeitlich versetzt an den Ölpreis orientieren. Verschiedene Gasversorger haben bereits Preissenkungen angekündigt, obwohl zum 1. Januar noch bei einigen Gasunternehmen mit einer Preiserhöhung zu rechnen ist. Ursache hierfür sind die außergewöhnlich starken Preisschwankungen auf den weltweiten Energiemärkten innerhalb kürzester Zeit.

Ob die Preise weiter fallen werden, steht derzeit in den Sternen. Aufgrund der anstehenden Rezession sei es zu erwarten, dass die Nachfrage nach Öl sinken wird und es zu weiteren Schwankungen an den Märkten kommen kann, so ein Sprecher.

Der Deutsche Mieterbund in Berlin weist darauf hin, dass ein Großteil der deutschen Mietwohnungen in Wirklichkeit kleiner ist, als im Mietvertrag offiziell angegeben. Laut dem DMB zählen Räume außerhalb der Wohnung, also Keller, Waschküche, Schuppen, Trockenraum und Garage nicht als Wohnfläche der Mieteinheit, werden aber von Vermietern gerne mit einberechnet. Ein extremes Beispiel hierfür findet sich in Hamburg: eine im Mietvertrag mit 34 m² ausgewiesene Wohnung entpuppte sich als besseres „Besenkammer“ mit 19,64 m² - über 40 Prozent der Fläche waren schlichtweg frei erfunden.

Was zählt alles als Wohnfläche?

Gemeinschafts- oder Geschäftsräume zählen in Mehrfamilienhäusern ebenso wenig wie Treppenhäuser als Wohnfläche. Balkon, Terrasse oder Loggia nur maximal zur Hälfte – abhängig vom Wohnwert. Im Normalfall wird ein Viertel der Fläche zugrunde gelegt. Innerhalb der Wohnung zählen grundsätzlich alle Räume zur Wohnfläche, auch Abstellraum oder Vorratskammer. Da Mietpreise meist von Wohnflächen abhängig sind, zahlen Mieter drauf, wenn die Fläche zu groß ausgewiesen wird. Jedoch bringt nicht jede Flächenabweichung nach unten gleich eine Mietminderung mit sich. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe (Az. VIII ZR 295/03) gelten Quadratmeterangaben im Mietvertrag nicht als ausdrückliche Zusicherung einer Eigenschaft sondern als bloße Objektbeschreibung. Erst ab einer Abweichung vom tatsächlichen Wert von zehn Prozent und mehr darf die Miete gekürzt werden, so die Richter. Das gilt auch dann, wenn die falsche Flächenangabe als ein Circa-Wert im Vertrag steht - gleiches gilt im Übrigen auch für Gewerberäume (Az. VIII ZR 133/03). Bei Flächendefiziten unterhalb der zehn Prozentmarke gilt nur dann ein Mangel, wenn die Wohnungsgröße im Mietvertrag garantiert wurde.

Hat der Vermieter sich hingegen getäuscht und eine kleinere Größe im Vertrag angegeben als tatsächlich vorhanden, so bleibt dieser auf seinem Irrtum sitzen. Hier gilt bei einer Mieterhöhung laut BGH: Der Vermieter muss von der im Mietvertrag genannten Wohnfläche ausgehen (Az. VIII ZR 138/06).

Nutzt der Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags einen „Formularmietvertrag“ oder einen „Einheitsmietvertrag“, so muss dieser nicht unbedingt korrekt sein. Darauf weist der Deutsche Mieterbund in Berlin hin.

Jeder kennt die Situation: Endlich hat man die perfekte Wohnung gefunden, schon kommen die Verträge auf den Tisch – aber Vorsicht: fast alle Mietverträge enthalten Formulierungen und Regelungen, die nicht rechtens sind. Eine Überprüfung ist angesagt.

9 von 10 Verträgen falsch

Derartige vorgefertigten Mietverträge von Hauseigentümervereinen, Wohnungsunternehmen oder Maklern enthielten laut DMB immer wieder teils nicht wirksame Regelungen – diese sind also nicht nur in selbst geschriebenen Mietverträgen von Einzelvermietern zu finden. Besonderes Fehlerpotential haben hierbei die Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen und Renovierungen. Daneben finden sich auch Makel bei der Wohnungsgröße, Fragen zu Kündigungsfristen oder auch Tierhaltung. Laut Mieterbund enthalten in etwa 90 Prozent aller Mietverträge unwirksame Vertragsklauseln. Nach dieser Rechnung sind in Deutschland mehr als 19 Million geschlossene Mietverträge teilweise falsch, da sie entweder gegen das Gesetz verstoßen oder nach der aktuell gültigen Rechtssprechung die Mieter über Maßen benachteiligen und deshalb nicht wirksam sind.

Nicht mal mehr drei Wochen und dann kommt sie: die Abgeltungssteuer. Doch obwohl diese Steuer auf viele Menschen Einfluss haben wird, wissen die wenigsten Bundesbürger, inwieweit sie von der neuen Abgabe betroffen sind. Wichtig ist: bei Immobilien ändert sich trotz der Abgeltungssteuer kaum etwas. Während Immobilienbesitzer nicht von der Steuer betroffen sind, trifft es die Bausparer und deren Zinserträge, die unter die Abgeltungssteuer fallen.

25 Prozent für Vater Staat

So greift die Steuer bei Erträgen aus Zinsen, Aktien und Investmentfonds mit rund 25 Prozent, plus Soli-Zuschlag und einer eventuellen Kirchensteuer sind es ca. 28 Prozent, die beim Fiskus bleiben. Wer aber am Ende des laufenden Jahres noch Geld anlegt und diese Anlage mindestens 1 Jahr unberührt im Depot liegen lässt, kann noch einmal die Steuerfreiheit ausnutzen. Alles was nach dem 31.12.2008 angelegt und gekauft wird fällt unter die Abgeltungssteuer.

Immobilien nicht betroffen

Immobilienbesitzer, die ihr Haus oder eine Wohnung selbst nutzen, sind von der Steuer überhaupt nicht betroffen – selbst wenn sie die Immobilie verkaufen und einen Gewinn mitnehmen. Wenn man seit dem Kauf oder dem Bau oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren ständig die Immobilie bewohnt hat, bleibt diese beim Verkauf steuerfrei. Nur wenn dies nicht der Fall ist, dann muss ein möglicher Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz bemessen werden, wenn nicht schon seit dem Kauf 10 Jahre vergangen sind.

Auch bei vermieteten Häusern oder Wohnungen ändert sich durch die Abgeltungssteuer wenig, denn Mieteinnahmen bleiben weiterhin steuerpflichtig. Hier gilt auch die oben erwähnte 10 jährige Spekulationsfrist. Wer danach verkauft, der kann seinen Gewinn komplett behalten, ansonsten fällt wieder der persönliche Steuersatz an.

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat in einem Grundsatzurteil entschieden, dass die Landeskartellbehörden die Gaspreise generell überprüfen dürfen. So begründete der BGH die Entscheidung am Mittwoch mit fehlendem Wettbewerb (Az.: KVR2/08).

Laut den Richtern in Karlsruhe können somit Endverbraucher ihre Heizung nicht ohne Weiteres von Gas auf andere Energiearten umstellen. Demnach gäbe es auch keinen Wettbewerb der einzelnen Energieträger wie Fernwärme, Öl oder Strom. Daher ist es den Landeskartellbehörden möglich, die Gasversorger dahingehend zu kontrollieren, ob deren Preise zu hoch sind, so der BGH.

Der dem Urteil zugrundeliegende Fall bezog sich auf die Stadtwerke Uelzen. Diese hatten ihre Gaspreise zwischen 2005 und 2006 mehrfach erhöht. Niedersachsens Landeskartellbehörde sah darin einen Missbrauch und verpflichtete die Stadtwerke, den Kunden die zu viel erhobenen Gaspreise zurückzuzahlen. Laut BGH muss nun das OLG Celle prüfen, ob der Gasversorger seine marktbeherrschende Stellung tatsächlich missbraucht hat.