Eigentümer GbR: Kein Kündigungsschutz für Mieter

17. Juli 2009 | von

Wenn eine Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, musste man als Mieter bisher keine Angst vor einer schnellen Kündigung haben – nach dem gestrigen Urteil des Bundesgerichtshofes in Karlsruhe gilt das jetzt nur noch mit Einschränkungen: Handelt es sich bei dem Käufer um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig.

Im verhandelten Fall hatte sich eine Münchnerin geweigert, ihre Wohnung zu räumen, nachdem die GbR, die zuvor das Wohnanwesen erworben hatte, ihr wegen Eigenbedarfs eines der ingesamt acht Gesellschafter gekündigt hatte. Die Frau berief sich dabei auf das Gesetz, demzufolge der Mieter nach Umwandlung seiner Wohnräume in eine Eigentumswohnung Kündigungsschutz genießt. Der BGH gab jetzt nicht ihr, sondern der GbR Recht.

Bisher hatte die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für die Mieter zunächst keine Auswirkungen: Die Mietverträge blieben gemäß des Grundsatzes “Kauf bricht nicht Miete” bestehen. Da es aber erfahrungsgemäß häufig der Fall ist, dass der Käufer einer Wohnung sie später selbst nutzen will, also die Wahrscheinlichkeit einer Kündigung wegen Eigenbedarfs steigt, haben Mieter in einer solchen Situation einen besonderen Kündigungsschutz: Der neue Eigentümer darf sich frühestens nach drei Jahren, in besonderen Fällen sogar erst nach zehn Jahren auf Eigenbedarf berufen. Auch ein Vermieter, der vorhat, die Miet- in Eigentumswohnungen zu verwandeln und dann zu verkaufen, darf den Mietern mit dieser Begründung nicht kündigen.

Allerdings greift der Kündigungsschutz nur bei “echten Umwandlungsfällen”. Diese definiert das Gesetz folgendermaßen: Eine bereits vermietete Wohnung wird in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft. Hier liegt die Begründung des BGH: In dem aktuellen Fall wurde zunächst das Anwesen an die GbR verkauft, die die Wohnungen anschließend selbst in Eigentumswohnungen umwandeln will. Da es sich zum Zeitpunkt der Kündigung aber noch um eine Mietwohnung handelt, ist eine Eigenbedarfskündigung laut BGH berechtigt. Ob die Bedingungen für einen Eigenbedarf tatsächlich erfüllt sind, wird allerdings noch geprüft.

Kritiker befürchten, dass das Urteil eine Gesetzeslücke öffnet, die jetzt zum Nachteil der Mieter ausgenutzt werden kann. Der Deutsche Mieterbund fürchtet eine “Aufweichung des Mieterschutzes” und fordert eine Überprüfung durch den Gesetzgeber.




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Über Sabine Wagner

Sabine Wagner ist Mitglied der immobilo-Redaktion
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