BGH: Schönheitsreparaturen sind nicht splitbar

14. April 2010 | von

Ewige Streitklausel: Die Regelung zu Schönheitsreparaturen hat schon oft zu Streit zwischen Mietern und Vermietern geführt. In einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe nun entschieden, dass sich Ausführungspflicht für Schönheitsreparaturen nicht in einzelne Maßnahmen aufsplitten lässt, sofern eine der Teilklauseln ungültig ist. In diesem Fall ist die komplette Klausel ungültig.

In dem aktuellen Fall hatte der klagende Vermieter den Mieter auf eine Zahlung von ingesamt 4.964,32 Euro Schadensersatz für die Ausführung von Malerarbeiten, Mietrückständen und Nutzungsentschädigung verklagt, da die Wohnung vor Auszug nur teilweise und dabei auch nicht wie vereinbart „sach- und fachgerecht“ renoviert wurde.

Der Vermieter monierte vor allem, dass das an den Wänden haftende “Nikotin” trotz verschiedener Anstricharbeiten wieder durchgeschlagen sei. Der Mieter, ein starker Raucher, sollte daraufhin die Wände und Decken der Wohnung mit einem Nikotingrund behandeln und anschließend mit Dispersionsfarbe deckend weiß streichen, was dieser allerdings ablehnte.

Im Mietvertag regelten folgende Klauseln die Ausführung der Schönheitsreparaturen:

§ 4 Nr. 6:
Schönheitsreparaturen trägt der … Mieter (vgl. § 13).

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§ 13 Nr. 1 Satz 1:
Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster.

In einer ersten Entscheidung verurteilte das Amtsgericht Berlin Spandau den Beklagten antragsgemäß auf Zahlung der oben genannten Summe. Der Mieter ging daraufhin vor dem Landgericht Berlin in Berufung und bekam zum Teil Recht: er musste nun lediglich noch einen reduzierten Betrag zahlen, da die Schönheitsreparaturklausel nur in Teilen und nicht im gesamte unwirksam sei.

Der BGH entschied nun, dass einzelne, unwirksame Teile einer Schönheitsreparaturklausel die komplette Klausel ungültig werden lassen und der Mieter damit keine Verpflichtung zur Durchführung einer Schönheitsreparatur habe.

Ungültig seien dabei im Einzelnen die Bestimmungen zum Streichen der Türen und Fenster. Im Normalfall sei darunter lediglich das Steichen „der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen“ zu verstehen, die Verpflichtung zum Streichen der Fensteraussenseite sowie der zum Flur gerichteten Wohnungstürseite dagegen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters.

Das Gericht stellte klar, dass die Unwirksamkeit einer Teilklausel die gesamte Klausel ungültig werden lässt. „Stellt sich diese Verpflichtung aufgrund unzulässiger Ausgestaltung – sei es hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs – in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, hat dies die Unwirksamkeit der Vornahmeklausel insgesamt zur Folge“.

Aktenzeichen: VIII ZR 222/09




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