Verwertungskündigung: BGH stärkt Vermieterrechte

10. Februar 2011 | von

Will ein Vermieter einen veralteten Wohnblock abreissen und an dessen Stelle eine neue Wohnsiedlung errichten, darf er die bisher dort lebenden Mieter kündigen. Die Vorraussetzungen einer Verwertungskündigung seien in diesem Falle erfüllt, meint der BGH. Beim Mieterbund stößt das Urteil auf Kritik.

Der BGH hat die Rechte der Vermieter gestärkt. In einem Verfahren um die Kündigung eines Mietes im Zuge der Abrissmaßnahme eines kompletten Wohnblockes in Hamburg Ried bekam der Eigentümer der Wohnsiedlung höchstinstanzlich Recht. Dieser hatte die Mieter gekündigt, um den Wohnblock abzureissen und an gleicher Stelle einen öffentlich geförderten Neubau zu errichten.

Bei der Ried-Siedlung handelt es sich um in den 1930er Jahren errichtete Wohnungen mit einfachem Wohnstandard. Während einzelne Gebäude der Siedlung relativ problemlos saniert werden konnten, half bei anderen Wohnblöcken nach Ansicht des Vermieters nur noch die Abrissbirne. In einem dieser Blöcke wohnte die Mieterin, während acht weitere Wohnungen leerstanden.

Der Vermieter kündigte die Wohnung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses) schriftlich am 31. Januar 2008 und gab dabei als Grund die sädtebaulichen und gebäudetechnischen Mängel der Riedsiedlung an. Dem widersetzte sich die Mieterin und bekam vor dem Landgericht Hamburg recht, welches die Räumungsklage des Vermieters abwies. In der Berufungsverhandlung kippte das Landgericht das erste Urteil und gab der Klage statt.

Die Revision der Mieterin vor dem BGH blieb ebenfalls erfolglos. Nach Ansicht der Richter des zuständigen VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs war die Vermieterin zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, da der nach dem Abriss geplante Neubau eine „angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstückes“ darstelle und auf „vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen beruhe, wie in § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gefordert. Dazu gehöre zum Beispiel, dass die Wohnblöcke heutigen Ansprüchen an Ausstattung oder Wohnkomfort nicht mehr entsprechen. Selbst durch eine umfassende Sanierung würde keine wesentlichen Verbesserungen des Wohnkomforts erreicht. Für die klagende Vermieterin entstünden durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile, die weitere Bewirtschaftung dieses letzten Wohnblockes der „alten“ Riedsiedlung – die einer Verwirklichung des „städtebaulichen Konzeptes“ entgegenstehen – sei der Vermieterin deshalb nicht zuzumuten.

Kritik vom Mieterbund

Der Deutsche Mieterbund (DMB) bezeichnete das Urteil als problematisch, da es die Wirtschaftsinteressen des Eigentümers höher bewerte als das Bestands- und Wohninteresse des Mieters, so Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten. Allerdings betonte der Mieterbund, daß es sich bei dem Urteil wegen des städtebaulichen Konzeptes um einen Einzelfall handelt. „Die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen eines geplanten Abrisses muss aber die Ausnahme bleiben“, forderte Siebenkotten. Der Richterspruch dürfe keine Einladung für Eigentümer sein, Wohnungen über Jahre hin verrotten zu lassen, um sie später wegen „unwirtschaftlich hohen Sanierungsbedarfs“ zu kündigen. Gleiches solle für stark sanierungsbedürftige Altbauten gelten.

Haus & Grund-Jurist Gerold Happ fasst das Urteil etwas knapper zusammen: „Der BGH stellt hiermit klar, dass es Vermietern nicht zugemutet werden kann, eine Immobilie weiter zu bewirtschaften, wenn sie dadurch finanzielle Nachteile erleiden.“




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