BGH: Mieterhöhung auch ohne Ankündigung zulässig

3. März 2011 | von

Für Mieterhöhungen im Zuge einer Sanierung ist es zukünftig entscheidend, dass die Maßnahme tatsächlich durchgeführt wurde. Eine vorherige Ankündigung ist nicht nötig, wie der Bundesgericht jüngst entschied. Der Mieterbund kritisiert das Urteil.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied heute über einen Rechtsstreit zwischen Vermieter und Mieter bezüglich einer Modernisierungsmaßnahme. Die Sachlage ist weit komplizierter, als man annehmen könnte, denn offensichtlich kommt es nicht mehr darauf an, ob die Maßnahme angekündigt wurde oder nicht.
Ein Vermieter stritt in Berlin mit seiner 86-jährigen Mieterin um eine Mieterhöhung, die er aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erhoben hatte. Der Kläger wollte in seiner Immobilie einen Fahrstuhl einbauen lassen und hatte seine Mieter darüber auch informiert. Die beklagte Mieterin legte daraufhin Widerspruch gegen die Modernisierung ein, woraufhin der Vermieter von der Modernisierungsankündigung zurücktrat.

Allerdings ließ der Kläger dann trotzdem einen Fahrstuhl einbauen. Die Mieterin verweigerte nachvollziehbarerweise daraufhin mit Hinweis auf ihren Widerspruch in der Folgezeit die Mieterhöhung.
Zunächst erhob nun der Vermieter Klage vor dem Amtsgericht. Dabei ging es nur um die ausgebliebenen Zahlungen der Mieterhöhung. Die Klage wurde abgelehnt, auf die Berufung des Klägers hatte in der Folge das Landgericht der Klage jedoch stattgegeben. Nun ging wiederum die Beklagte in Revision, blieb aber ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs argumentierte wie folgt:

§ 559 BGB: Mieterhöhung bei Modernisierung

Laut § 559 BGB darf der Vermieter die jährliche Miete nach einer Modernisierung um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, sprich seine Ausgaben über die Mieterhöhungen wieder einholen. Dies darf er, weil er durch die Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache erhöht hat. Offensichtlich fällt der Einbau eines Fahrstuhls für den BGH in diesen Bereich. Die geforderte Mieterhöhung der Grundmiete von 338,47 Euro um 120,78 Euro (knapp 35%) steht auch nicht zur Debatte.

§ 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Was überrascht, ist dass der BGH den Rücktritt von der Modernisierungsankündigung nach dem Widerspruch der Beklagten als simple Nicht-Ankündigung wertet. Darüber hinaus sei eine Ankündigung nicht nötig, obwohl § 554 BGB eigentlich eine Ankündigung drei Monate vor Umsetzung vorschreibt, in der der Beginn der Maßnahme, deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen ist. Der BGH urteilt nun, dass diese Ankündigung nur eine Möglichkeit für den Mieter darstellt, sich auf die Baumaßnahmen und die Mieterhöhung einzustellen oder von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. Die Vorankündigung hat hingegen nichts mit dem Recht des Vermieters zu tun, die Grundmiete aufgrund der Wertsteigerung zu erhöhen.

Mieterbund über Urteil empört

„Ich halte es für falsch, dass ein Vermieter selbst dann eine Modernisierungs-Mieterhöhung fordern und durchsetzen kann, wenn er die Baumaßnahme nicht angekündigt oder die Ankündigung nach Protesten des Mieters zurückgezogen hat“, meldet sich nun auch Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), zu Wort. Das Urteil hat weitreichende Folgen, denn es scheint, als habe die Ankündigungspflicht für Modernisierungen seine Gültigkeit verloren. Dem Mieter bleibt also nichts, als Maßnahmen außerhalb seiner Wohnung und Mieterhöhungen zuzustimmen oder auszuziehen.

AZ: BGH VIII ZR 164/10




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Über Sabine Wagner

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