BGH-Urteil: Mieter muss Modernisierungsmaßnahmen mittragen

1. April 2011 | von

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine Entscheidung über die Umlagefähigkeit von Renovierungskosten, die bei Modernisierungen von Mietwohnungen anfallen, getroffen. Mieter hatten sich geweigert, eine Mieterhöhung zu akzeptieren. Doch wie immer ist die Sachlage nicht so einfach, wie sie scheint.

Eine Vermieterin in Görlitz legte Klage gegen Mieter in ihrem Mehrfamilienhaus ein. Die Mieter hatten nach dem Einbau eines neuen Wasserzählers 2007 eine Mieterhöhung um 2,28 € monatlich zunächst abgelehnt. Für den Einbau des Zählers wurde die Küche des Ehepaares renovierungsbedürftig. Sie forderten daher, dass die Vermieterin die Tapezierungskosten anteilig vorauszahlt. Die Vermieterin leistete der Forderung folge, wies aber darauf hin, dass die Renovierung als Modernisierungsmaßnahme ebenfalls eine Mieterhöhung nach sich ziehen würde.

Der Einbau des Wasserzählers wurde von der Klägerin gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf die Miete umgelegt. Dies fand auch die Zustimmung der Mieter. Die anfallenden Kosten für die Renovierung von monatlichen 1,32 € zahlten sie jedoch 24 Monate nicht. Der Klage der Vermieterin auf Zahlung von 31,68 € nebst Zinsen und Erstattung von Rechtsanwaltskosten gab das Amtsgericht dennoch statt. Die Berufung der Mieter vor dem Landgericht wurde abgewiesen.

Schlussendlich landete die Sache vor dem unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB dürfen Vermieter bei Renovierungsarbeiten infolge von Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung verlangen, unabhängig davon, ob die Handwerker vom Vermieter beauftragt sind oder der Mieter die Modernisierung selbst vornimmt (§ 554 Abs. 4 BGB). Argument ist, dass jede Modernisierung den Wert einer Immobilie steigert.

Grundlage des Urteils: §559 BGB und § 554 BGB

Der genaue Wortlaut der für das Urteil zitierten Paragrafen lautet:

§ 559 BGB: Mieterhöhung bei Modernisierung

(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. (…)

§ 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. (…)

(4) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme nach Absatz 1 oder 2 Satz 1 machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.

Urteil vom 30. März 2011 – VIII ZR 173/10




Artikel bewerten und teilen:
VN:F [1.9.19_1165]
0
Dieser Beitrag wurde unter Mieten abgelegt und mit , , verschlagwortet. Setze ein Lesezeichen auf den Permalink.

Eine Antwort auf BGH-Urteil: Mieter muss Modernisierungsmaßnahmen mittragen

  1. Margarethe Kaiser sagt:

    Guten Tag!
    Meine Frage bezieht sich auf die Gestaltung der Dachdeckerrechnung:
    Wie kann ich vor einer Maßnahme Rechtssicherheit bekommen, eine Mieterhöhung nach einer Maßnahme (und natürlich vorheriger Ankündigung!) auch tatsächlich durchsetzen zu können, wenn es um die einzelnen Posten in einer Dachdeckerrechnung geht, in der “Instandsetzung” und “Wärmedämmung” explizit aufgeführt und auseinandergehalten werden müssen?
    Ich möchte (das 57 Jahre alte!) Dach eines Mehrfamilienhauses (4 Parteien, 4 Etagen) wärmedämmen lassen, bei dem natürlich auch Dachstuhl und Pfannen erneuert werden müssen. Ich finde hierzu leider keine BGH Urteile im Internet. Welche Arbeiten (abgesehen von Material) gehören nun zur Modernisierung? Die Arbeitsstunden des Dachdeckers können m.E. nicht nach den beiden o.g. Kriterien so genau getrennt werden in der Rechnung.

Hinterlasse eine Antwort

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *

Du kannst folgende HTML-Tags benutzen: <a href="" title="" rel=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>