BGH beschließt Ausnahmeregelung für die Korrektur vergangener Betriebskostenabrechnungen

25. Mai 2011 | von

Eigentlich ist es laut BGH Urteil unzulässig, dass Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist die Betriebskostenabrechnung zu Lasten des Mieters ändern kann. Nun urteilte das BGH jedoch zugunsten des Vermieters, dass in besonderen Fällen eine Korrektur doch möglich ist.

Laut BGH Urteil § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Jahresfrist nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren. Grundsätzlich sollen die geltende Abrechnungsfrist sowie der Ausschluss von Forderungen nach dem Ablauf der Frist (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) dazu dienen, Abrechnungssicherheit für den Mieter zu schaffen und Streit zu vermeiden. Im verhandelten Fall jedoch entschied das Gericht zugunsten der Vermieterin, die nach Ablauf der einjährigen Frist eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung vornahm und vom Mieter die ausstehenden Kosten verlangte.

Im betreffenden Fall stritten Vermieter und Mieter um Nachzahlungen der Betriebskosten vom Jahr 2007. Im Vorjahr war eine Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen erfolgt, die der Mieter jedoch von Februar bis November 2007 nicht zahlte. Bereits über diese Erhöhung stritten beide Parteien vor Gericht, wobei der Vermieter Recht erhielt. Die vollständige Abrechnung für das Jahr 2007 wurde dem Mieter dann im Dezember 2008 zugestellt, wobei dem Vermieter ein Fehler unterlief: Aus Versehen wurde dort nicht der tatsächlich gezahlte Betrag von 1.900€ angeführt, sondern der erhöhte Betrag von 2.640€, den der Mieter jedoch nicht wirklich gezahlt hatte. Auf Grund dieses Fehlers folgte als Bilanz der Abrechnung ein Guthaben von 200€, wobei bei richtiger Erfassung eine Nachzahlung von 450€ erforderlich gewesen wäre.

Erst im Januar 2009 bemerkte der Vermieter diesen Verlust und setzte daher eine neue, korrigierte Betriebskostenabrechnung für 2007 auf, die er dem Mieter zukommen ließ. Der Mieter jedoch berief sich auf die einjährige Abrechnungsfrist und verweigerte die Nachzahlung.

BGH urteilt zugunsten des Vermieters

In diesem speziellen Fall gab der BGH dem Vermieter recht. Die Korrektur der Abrechnung von 2007 ist zulässig, trotz des Verstreichens der einjährigen Abrechnungsfrist.

Gründe für diese Entscheidung sind, dass der Fehler des Vermieters für den Mieter auf dem Abrechnungsdokument auf Grund einer erheblichen Differenz der tatsächlichen und der ausgewiesenen Zahlungen offensichtlich erkennbar war und da der Prozess über die Höhe der Zahlungen erst stattfand. Daher sei es dem Mieter verwehrt, dem Vermieter wegen des offensichtlichen Fehlers die Nachzahlung wegen der abgelaufenen Frist zu verweigern. Der formelle Fehler von Seiten des Vermieters, der sich zu Gunsten des Mieters auswirkte, ist damit unwirksam und berechtigt den Vermieter zur Zahlungsaufforderung.

(BGH, Urteil v. 30.3.2011, VIII ZR 133/10)




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