Mietrechtsentwurf ruft gespaltene Reaktionen hervor

23. November 2011 | von

Das Bundesjustizministerium (BMJ) hat den Entwurf für die Reform des Mietrechts nun offiziell vorgestellt. Bis zum 17.01.2012 haben Länder und Verbände jetzt Zeit, sich zu dem Referentenentwurf vom 25.10.2011 zu äußern. Während Eigentümer- und Immobilienverbände sich zufrieden zeigen, hagelt es vom Deutschen Mieterbund Kritik.

Lange hat es gedauert: Das Bundesjustizministerium (BMJ) hat endlich einen offiziellen Mietrechtsentwurf vorgelegt und fordert Verbände und Länder auf, dazu Stellung zu nehmen. Innerhalb der Bundesregierung ist der Entwurf noch nicht abgestimmt, diskutiert wird noch das Aufnehmen der energetischen Beschaffenheit von Immobilien als Merkmal für die ortsübliche Vergleichsmiete ins Mietrechtsgesetz.

Weitgehende Einigkeit herrscht dagegen bei der Regierung in folgenden Punkten:

  • Energetische Sanierungen bekommen mehr Gewichtung. Der Begriff umfasst jegliche Maßnahmen, die zur Energieeinsparung beitragen (Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung, Umstellung von Ölheizung auf Holzpellet-Heizung u.ä.). Diese Modernisierungsmaßnahmen müssen vom Mieter geduldet werden, auch wenn sie zu einer Mieterhöhung führen. Maßnahmen, die rein dem Klimaschutz dienen (z.B. eine Photovoltaikanlage auf dem Dach) muss der Mieter zwar Dulden, sie dürfen aber nicht als Zweck für eine Mieterhöhung genutzt werden.
  • Bei energetischen Sanierungen (z.B. Wärmeschutzdämmung) darf der Mieter die Miete nur dann mindern, wenn die Baumaßnahmen länger als drei Monate andauern.
  • Die Härtefallprüfung, falls der Mieter argumentiert, die energetischen Modernisierungsmaßnahmen führten für ihn zu einer unzumutbaren wirtschaftlichen Härte, bedeutet nicht mehr wie vorher, dass die Maßnahmen auf einen Zeitraum nach der Prüfung verschoben werden. Die Härtefallprüfung erfolgt statt dessen erst nach der Modernisierung.
  • Statt auf kostspielige Sachverständigengutachten zurückgreifen zu müssen, können Vermieter nun mit anerkannten Pauschalwerten argumentieren, wenn es beispielsweise um die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster geht.
  • Die Umlagemöglichkeit von jährlich maximal elf Prozent auf die Miete gilt auch für die energetische Modernisierung.
  • Vermieter können ihre Wärmeversorgung auf Contracting (gewerbliche Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen) umstellen. So kann Energie gespart oder effizienter genutzt werden. Dabei muss die Umstellung zu einer Effizienzsteigerung der Heizungsanlage führen und darf für die Mieter nicht zur finanziellen Mehrbelastung werden. Mieter müssen früh genug informiert werden, um selbstständig prüfen zu können, ob die Umstellung und die Umlage auf die Betriebskosten für sie kostenneutral ausfallen würde.
  • Mietnomadentum soll unterbunden werden, indem der Vermieter verlangen kann, dass während eines laufenden Gerichtsverfahrens die monatliche Miete vom Mieter hinterlegt werden muss. So erleidet der Vermieter durch das Gerichtsverfahren keinen wirtschaftlichen Schaden. Sollte der Mieter der Vorschrift nicht nachkommen, droht ihm ein Räumungsurteil.
  • Nichtzahlung der Kaution durch den Mieter berechtigt den Vermieter künftig zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags aus wichtigem Grund.
  • Räumungsurteile sollen durch „Berliner Räumung“ erleichtert werden: Ein Gerichtsvollzieher darf die Wohnung räumen lassen, ohne zeitgleich die oft kostspielige Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände ist der Vermieter nur noch wegen Vorsatz und grober Fahrlässigkeit haftbar.
  • Im einstweiligen Verfügungsverfahren wird abgeändert, dass nun der Vermieter die Möglichkeit hat, zeitnah einen weiteren Räumungstitel auch gegen unberechtigte Untermieter zu bekommen, wenn sie diese statt des Mieters am Tag der Räumung in der Wohnung vorfinden.
  • Das „Münchener Modell” wird unterbunden. Dort umgehen Erwerber von Miethäusern den Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen, indem sie noch vor der Umwandlung wegen des Eigenbedarfs einzelner Erwerber kündigen. Diese Vorgehensweise ist mit der Gesetzesreform nicht mehr möglich.

Reaktionen von Immobilien- und Eigentümerverbänden

Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann zeigt sich angetan von den geplanten Änderungen im Mietrecht: „Mit dem heute vorgelegten Gesetzesentwurf ist eine wichtige Hürde für ein neues Mietrecht genommen. Wir begrüßen den Reformvorschlag der Bundesregierung ausdrücklich, sehen allerdings noch Nachbesserungsbedarf im Detail.“ Kritisiert wird von der Eigentümer-Schutzgemeinschaft der Ausschluss von Mietminderungen für die ersten drei Monate der Baumaßnahmen. Der Zeitraum sei zu kurz, so der Verband. Diese Regelung sollte darüber hinaus nicht nur für explizit energetische Modernisierungen gelten, sondern für alle weiteren Maßnahmen, die damit in Verbindung stehen.

Auch Axel Gedaschko, Vorsitzender der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) sowie Präsident des GdW Bundesverbands, zeigt sich erleichtert: „Wir begrüßen den heute zugestellten Entwurf. Die für den Erfolg der energetischen Sanierung des Gebäudebestandes notwendige Veränderung der Position des Vermieters erfolgt mit Augenmaß und ohne zusätzliche finanzielle Belastungen der Mieter. Die Änderung des Mietrechts muss nun in einem schnellen Verfahren zum Abschluss gebracht werden, um die energetische Sanierung des Wohnungsbestandes nicht zu verzögern.“

Deutscher Mieterbund bestürzt

Der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, zeigt sich dem Gesetzentwurf gegenüber deutlich skeptischer: „Die Bundesregierung liefert Scheinlösungen für Scheinprobleme. Diesen Gesetzentwurf hat niemand gebraucht. Die aktuellen, meistdiskutierten und eigentlichen Hauptfragen im Mietrecht – zum Beispiel, wer die energetischen Modernisierungen eigentlich zahlen soll – bleiben unbeantwortet. Die geplanten Neuregelungen aus dem Bundesjustizministerium sind enttäuschend, überflüssig und ungerecht.“ Regelungen wie die für die Mietminderung bei energetischen Baumaßnahmen liefen auf Kosten der Mieter. „Damit schafft die Bundesregierung ein ‚Grundrecht für Verbraucher‘ teilweise ab. Egal, ob im Kaufrecht, Reiserecht oder bei Handwerkerverträgen – niemand muss 100 Prozent zahlen, wenn die Gegenleistung nicht 100-prozentig ist.“ Auch Punkte wie der Duldungszwang von Modernisierungsmaßnahmen und folgenden Mieterhöhungen oder die Härtefallprüfung erst nach den Maßnahmen würden auf dem Rücken der Mieter ausgetragen. „Hinter diesen geplanten Neuregelungen steht offensichtlich die Vorstellung der Bundesregierung, mit dem Abbau von Mieterrechten könnten Investitionen ausgelöst und energetische Modernisierungen vorangetrieben werden. Das aber ist schlicht falsch“, so Siebenkotten. „Stattdessen muss die Frage beantwortet werden, wer die Kosten der energetischen Modernisierungen tragen muss.“ In den Regelungen, die Mietnomaden bekämpfen sollen, sieht er ebenso keine endgültige Lösung, sondern nur die Konzentration auf Einzelfälle.




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