Wie Vermieter korrekt Eigenbedarf anmelden

13. März 2012 | von

Der Kampf zwischen Mieter und Vermieter –Realität in allen Städten. Leider verläuft nämlich bei Weitem nicht jedes Mietverhältnis harmonisch ab. Spätestens beim Auszug fliegen häufig die Fetzen, wenn es um Renovierungsfragen, Rückzahlungen von Mietkautionen oder Nebenkosten-Nachzahlungen geht. Doch manches Mietverhältnis wird auch durch
den Vermieter schneller beendet, als es den Mietern recht ist – dann nämlich, wenn besagter

Michael Thoß, Experte für Erbrechts, Grundstücks- und Immobilienrecht sowie Mietrecht, informiert zum Thema Eigenbedarfskündigung

Michael Thoß, Experte für Erbrecht, Grundstücks- und Immobilienrecht sowie Mietrecht, informiert zum Thema Eigenbedarfskündigung

Vermieter „Eigenbedarf“ anmeldet. Doch wann genau haben Vermieter und Eigentümer das Recht, eine Kündigung aus Gründen des Eigenbedarfs auszusprechen? Wir unterhielten uns mit Rechtsanwalt Michael Thoß, Spezialist für Mietrecht der Leipziger „Anwaltskanzlei Anke Knauf“.

Herr Thoß, unter welchen Umständen darf ein Vermieter denn generell Eigenbedarf anmelden?

Ein Vermieter muss zunächst eine berechtigte Person vorweisen können, für die er den so genannten Eigenbedarf anmeldet. Dabei kann es sich natürlich um den Vermieter selbst handeln; aber auch Verwandte des Vermieters gelten als berechtigte Personen. Das Gesetz spricht von Familien- und Haushaltsangehörigen.

Über welche konkreten Verwandtschaftsbeziehungen reden wir in so einem Fall?

Für Kinder, Eltern, Geschwister, ggf. auch Neffen und Nichten kann der Vermieter für das Recht auf Eigenbedarf Anspruch auf das Mietobjekt erheben. Erforderlich ist ein (familiäres) Näheverhältnis. Das könnte schon bei der Cousine, dem Cousin schwierig werden.

Haushaltsangehörige?

Das sind Personen, die bisher im Haushalt des Vermieters gewohnt haben, zu denen aber kein Familienverhältnis besteht. Das können Hausangestellte sein. Praktisch wird diese Variante beim Lebensgefährten, der in der Kündigung sogar namentlich genannt werden muss.

Und der Vermieter kann sich einfach melden und sagen: „Ich brauche Ihre Wohnung selbst – bitte ziehen Sie binnen drei Monaten aus“?

Nein, ganz so einfach ist das nicht. Artikel 13 des Grundgesetzes strahlt eine starke Schutzwirkung aus. Zunächst muss genau angegeben werden, wer eigentlich in die betreffende Wohnung ziehen will. Und zudem muss der Eigenbedarf auch noch begründet werden. Auch muss der Bedarf nicht nur im Zeitpunkt der Kündigung vorliegen, sondern auch noch, wenn sie wirken soll. Wenn sich später herausstellt, dass ein solcher Grund nur vorgetäuscht war und die Wohnung nicht in der Art und Weise genutzt wird, die in der Begründung angegeben wurde, macht sich der Vermieter schadenersatzpflichtig.

Nehmen wir also an, es liegt ein berechtigter Grund vor – wie genau hat so eine „Ordentliche Kündigung“ denn auszusehen?

Bei einer solchen Kündigung handelt es sich um eine so genannte einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung, die der Schriftform bedarf.

Sie ist einseitig, da der Vermieter allein die Kündigung ausspricht und keine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt. „Empfangsbedürftig“ bedeutet, dass die Kündigung dem Mieter zugehen muss, ggf. gegen Nachweis, in der Regel also per Einschreiben. Über die Begründungspflicht haben wir uns ja bereits unterhalten. Alle im Mietvertrag genannten Vermieter müssen die Kündigung unterschreiben. Über Kündigungsfristen gibt §573c BGB genaue Auskunft. Sie sind gestaffelt, je nach Dauer des Mietverhältnisses, längstens 9 Monate.

Gibt es sonst noch Faktoren, die berücksichtigt werden müssen?

Nun ja – der Vermieter sollte nicht versäumen, den Mieter im Rahmen der Kündigung auf sein Widerspruchsrecht hinzuweisen – auch wenn er selbst natürlich keinen Wert darauf legt, dass der Mieter einen solchen Widerspruch einlegt. Das Widerspruchsrecht ist in §574 BGB gesetzlich verankert. Darüber hinaus sollte der Vermieter im eigenen Interesse einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses ausdrücklich widersprechen.

Sie sprachen gerade das Widerspruchsrecht an. Ein Mieter kann sich also gegen eine ordentliche Kündigung zur Wehr setzen?

Grundsätzlich ja. Bei einer solchen Kündigung werden immer die Interessen der beiden Parteien gegeneinander abgewogen. Der Mieter kann also in bestimmten Härtefällen darauf bestehen, in der Wohnung bleiben zu dürfen – zum Beispiel bei gesundheitlichen Problemen oder Arbeitslosigkeit, welche die Suche nach einer neuen Wohnung erschwert, die dann von der Agentur für Arbeit auch bezahlt wird – und so weiter. Im Zweifelsfall muss das Gericht entscheiden.

Herr Thoß, wir bedanken uns für dieses Gespräch.

Zur Person: Michael Thoß ist seit 2002 Rechtsanwalt in Leipzig und arbeitet in der Anwaltskanzlei Anke Knauf (Scherlstraße 2 in 04103 Leipzig | [email protected] | 0341-6818770). Seine Kernkompetenzen liegen unter anderem auf dem Gebiet des Erbrechts, Grundstücks- und Immobilienrecht sowie dem Mietrecht.

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Ein Kommentar zu Wie Vermieter korrekt Eigenbedarf anmelden

  1. Gammal el seed sagt:

    Hallo Herr El-Seed,

    dieser Artikel für Sie zur Info, die Kündigungsfrist beträgt im längsten Falle 9 Monate, das ist hier nicht der Fall. BG! Sixten Veit

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