Rechtliches | BGH-Urteil Mietminderung darf nicht voreilig erfolgen

12. Juli 2012 | von

Ein fälschlich angeführter Mangel kann im Nachhinein zur fristlosen Kündigung führen. Stellt sich der bei der Mietminderung angeführte Grund als falsch heraus, muss die Miete zurückgezahlt werden. Ist hier die gesetzliche Zeitspanne überschritten, ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt.

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe (BGH) urteilte in einem aktuellen Fall: Ein Mieter hatte 20 Prozent der Miete zurückgehalten, weil er annahm, Schimmel und Kondenswasser aufgrund baulicher Mängel in seinem Einfamilienhaus festgestellt zu haben. Ein vom Gericht eingesetzter Sachverständiger führte die Schimmelbildung auf die Nutzung des Raumes als Aquarien- und Terrarienstandort zurück. Die selbstverschuldete Schimmelbildung kann nicht als Mietminderungsgrund angeführt werden, weshalb der Mieter die einbehaltene Miete – der Rückstand betrug rund 3400 Euro – zurückzahlte. Die Rückerstattung der Miete erfolgte allerdings erst nach der gesetzlichen Frist von zwei Monaten – zu viel, wie der BGH urteilte. Nach Ansicht der Richter sei eine fristlose Kündigung gerechtfertigt.

Mieter wird zur Verantwortung gezogen

Nach dem Urteil des BGH kann die gängige Methode der Mietminderung als Druckmittel zur Behebung eines Mangels oder Schadens Konsequenzen für den Mieter haben. Das Urteil besagt, der Mieter sei für seinen Mietrückstand verantwortlich, egal ob er vorsätzlich oder fahrlässig in diesen geraten sei. Der BGH sieht keinen Grund zur Milderung diese Regelung, auch wenn der Mieter irrtümlich einen baulichen Mangel vorausgesetzt hat.

Mietzahlung unter Vorbehalt

Ist sich der Mieter bei der Ursache des Mangels unsicher, soll die Miete unter Vorbehalt bis zum endgültigen gerichtlichen Beschluss weitergezahlt werden, so der BGH. Auf diese Weise wird ein Rückstand bei der Mietzahlung vermieden und damit auch einer fristlosen Kündigung entgegen gewirkt.
Der Deutsche Mieterbund (DMB) kritisiert das Urteil. Lukas Siebenkotten, Direktor des DMB, hält das Urteil für problematisch und fürchtet um den Erhalt des garantierten Mietminderungsrechts. Der Mieter stehe nun in der Verantwortung die Ursache für den Mangel richtig einzuschätzen, die Angst vor einer fristlosen Kündigung bei falscher Einschätzung sei dem Rechtsfrieden nicht zuträglich, meint Siebenkotten.

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Über Sabine Wagner

Sabine Wagner ist Mitglied der immobilo-Redaktion
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