Rechtliches | Mietrecht BGH: schnellere Kündigung bei Zahlungsverzug

17. Oktober 2012 | von

Der Kündigungsschutz für Mieter wurde vom Bundesgerichtshof (BGH) betreffend der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs genauer gefasst. Demnach ist eine ordentliche Kündigung bei rückständigen Zahlungen nicht möglich, beträgt der Rückstand weniger als eine Monatsmiete und einen Monat. Der Deutsche Mieterbund (DMB) fürchtet eine Aufweichung des Mietrechts.

Nach dem Gesetz ist eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach zwei Monaten Sperrfrist erlaubt, sofern ein rechtskräftiges Urteil gegen den Mieter vorliegt, welches diesen zur Zahlung einer erhöhten Miete verpflichtet. Auf eine ordentliche Kündigung ist die Anordnung nach Meinung des BGH jedoch nicht anwendbar. Erstmalig wurde eine solche Entscheidung vom obersten Gericht Deutschlands getroffen. Vermieden werden soll damit eine Obdachlosigkeit des Mieters bei fristloser Kündigung. Bei einer ordentlichen Kündigung sei dieses Risiko wesentlich geringer, erklärte der BGH.

Klage gegen Hartz –IV – Empfänger bis zur letzten Instanz

Dem richtungsweisenden Urteil liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Gegen einen Hartz-IV-Empfänger aus Berlin reichte die Vermieterin Räumungsklage beim zuständigen Gericht ein. Der Mieter bewohnte die Wohnung seit 40 Jahren, die Klagepartei erwarb 2003 das Eigentum an der Wohnung. Daraufhin erfolgte die Modernisierung der Wohnung. Den Anschluss der Wohnung an das Fernwärmenetz nahm die Klägerin zum Anlass, ab März 2008 zusätzlich zur Grundmiete in Höhe von 252,81 Euro monatlich einen Heizkostenvorschuss von 70 Euro zu fordern. Zu der Zeit bewilligte das Jobcenter dem Mieter 302,81 Euro pro Monat als Leistungen für Heizung und Unterkunft. Davon wurden 252,81 Euro direkt vom Jobcenter an die Vermieterin überwiesen, die restlichen 50 Euro gingen auf ein Treuhandkonto, welches vom Bruder des Mieters geführt wurde. Die Zahlung der Heizkostenvorschüsse sollte vom Mieter selber vorgenommen werden, was jener aber vom März 2008 bis April 2009 nicht veranlasste. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis im Oktober 2009 ordentlich.

Nächste ordentliche Kündigung etwa ein Jahr später

In einem über den Zahlungsrückstand geführten Prozess wurde der Mieter rechtskräftig verurteilt und zahlte die ausstehende Summe. Im November 2010 sprach die Vermieterin wiederum eine ordentliche Kündigung aus. Grund diesmal: Der Mieter hatte die Mietzahlung zu spät vorgenommen. Die fällige Miete war nicht wie üblich zum dritten Werktag des Monats eingegangen, sondern erst neun Tage später. Nach Meinung des BGH war zwar diese Kündigung „unwirksam“, da sich der Mieter mit der Zahlung nur gering in einem zeitlichen Verzug befand, allerdings war die Räumungsklage dennoch erfolgreich, da das Mietverhältnis bereits mit der ersten Kündigung aus dem Oktober 2009 “wirksam beendet“ war.

„Vermieter können jetzt noch leichter Mieter wegen Zahlungsrückständen kündigen“ kommentierte DMB-Direktor Lukas Siebenkotten das Urteil. Aus Sicht der Mieter sei dies eine negative Rechtsprechung zum Vorteil der Vermieter. „Zahlungsverzug ist nicht mehr gleich Zahlungsverzug. Wer einen Monat lang mit der Miete im Rückstand ist, dem droht die Kündigung“ so Siebenkotten weiter.




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Über Sabine Wagner

Sabine Wagner ist Mitglied der immobilo-Redaktion
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