Allgemeines | Mietrecht Mietspiegel: Hilfreiches Instrument oder stumpfe Waffe?

6. März 2013 | von

Gerade in Zeiten, in denen die Mietpreise in vielen Deutschen Städten wieder stark anziehen, sind Mietspiegel besonders wichtig, um Mietern einen Anhaltspunkt zu geben, welcher Mietpreis gerechtfertig ist. Doch, was steckt hinter den Berechnungen und wie kann damit gegen Mietwucher vorgegangen werden?

Mietspiegel bieten grundsätzlich einen Anhaltspunkt dafür, welche Mieten wo für welche Wohnung gerechtfertigt sind – sowohl für Mieter, als auch für Vermieter und Interessensverbände. Zwar sind die Angaben letztlich nicht bindend, aber dennoch bieten sie Orientierungswerte, an die sich die meisten Eigentümer auch halten. Vor allem bei Neuvermietungen in beliebten Gegenden können die aufgerufenen Mietpreise deutlich über den “offiziellen” Zahlen aus dem Mietspiegel liegen.

Rechtlich relevant sind nur qualifizierende Mietspiegel

Unterschieden wird grundsätzlich zwischen einfachen und qualifizierenden Mietspiegeln. Nur Letztere sind letztlich jene, die Relevanz haben. So stellt der qualifizierende Mietspiegel etwa ein Instrument bei der Begründung von Mieterhöhungen dar. Will ein Eigentümer den Mietzins heraufsetzten, so muss er sich entweder auf den aktuellen qualifizierenden Mietspiegel stützen oder aber drei Vergleichsobjekte vorlegen, mit denen er die Mieterhöhung rechtfertigt. Wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, wird dieser auch vor Gericht als Referenz anerkannt. Letztlich ist das Ziel eines Mietspiegels aber, gerichtliche Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter zu vermeiden.

Dabei ist jeder Mietspiegel eine freiwillige Leistung der Kommunen und kann nicht eingeklagt werden. Damit der Mietspiegel als qualifizierend anerkannt wird, muss er einerseits von den Gemeinden abgesegnet werden, andererseits darf er nicht älter als zwei Jahre sein. Nach zwei Jahren verliert ein Mietspiegel seine Gültigkeit. Kommunen, die einen Mietspiegel herausgeben, müssen diesen alle zwei Jahre überarbeiten und spätestens alle vier Jahre komplett neu erstellen.

Diese Faktoren fließen ein

Erstellt werden Mietspiegel aus einer repräsentativen Stichprobe. Untersucht werden dabei die Mieten von nicht preisgebundenen Wohnungen. Die Statistik setzt sich aus Mietverhältnissen zusammen, die im Beobachtungszeitraum neu geschlossen wurden. Die Mietspiegel werden meist von den einzelnen Kommunen in Zusammenarbeit mit Umfrageinstituten erstellt und sollen Mietern, Vermietern und Verbänden dabei helfen den Mietzins objektiv festzulegen.

Zwar sind die einzelnen Mietspiegel unterschiedlich, meist wird jedoch nach den Faktoren Art (also z. B. Mietwohnung oder Mehrfamilienhaus) , Größe, Ausstattung, Baualter und Wohnlage unterschieden. Der Mietpreis berechnet sich auf Basis eines Grundpreises in den die Größe der Wohnung, die Bauzeit und manchmal auch die Lage einfließen. Zusätzlich gibt es variable Faktoren, die einen Preisaufschlag rechtfertigen. Dabei ist definiert, wie viel Aufpreis für bestimmte „Sondermerkmale“ wie beispielsweise eine zentrale Lage oder eine gehobene Ausstattung gerechtfertigt ist.

Sondermerkmale, die zu Mietaufschlägen berechtigen, können sein:

  • Modernes Bad
  • Dusche von Badewanne getrennt
  • Hochwertiger Boden/-belag

Mietmindernde Merkmale können sein:

  • Lage der Wohnung im Dachgeschoss ohne Aufzug
  • Lage der Wohnung im Souterrain
  • kein benutzbarer Balkon

Themenmonat Mieternation Deutschland 

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Über Sabine Wagner

Sabine Wagner ist Mitglied der immobilo-Redaktion
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