Immobilienmarkt | Mieternation Deutschland Mieternation Deutschland: Der deutsche Wohnungsmarkt

12. März 2013 | von

In keinem europäischen Land (mit Ausnahme der Schweiz) wohnen so viele Mieter wie in Deutschland. Während die Eigentümerquote in Europa durchschnittlich bei ca. 70% liegt, hat Deutschland im bundesweiten Durchschnitt noch nicht einmal die 50-Prozent-Hürde geknackt. Die aktuelle Lage auf dem Wohnungsmarkt, die Gründe für den Rückstand, ein Vergleich mit anderen europäischen Ländern sowie ein Ausblick auf zukünftige Entwicklungen sind Teil unserer dreiteiligen Reihe zum Thema „Mieternation Deutschland“.

Wohneigentümerquote nach Bundesländern

Wohneigentümerquote nach Bundesländern. Quelle: Statistisches Bundesamt

Die Wohneigentümerquote in Deutschland ist in den vergangenen Jahrzehnten kaum gestiegen. Lag die Quote zu Beginn der 90er Jahre bereits über 40%, ist sie bis 2010 lediglich auf 45,7% gestiegen. Besonders in deutschen Stadtsaaten blieb die Quote weiterhin auf äußerst niedrigem Niveau: In Hamburg lag sie laut Statistischem Bundesamt zuletzt bei 22,6%, in Berlin lediglich bei 14,5%.

Einzig das Saarland erreicht in Deutschland mit knapp 64% fast europäisches Niveau. Der Grund hierfür liegt aber vermutlich in der Nähe zu Luxemburg, wo die Immobilienpreise deutlich höher sind. Somit weichen immer mehr Luxemburger in die deutsche Grenzregion aus, um den europaweit höchsten Preisen für Einfamilienhäuser zu entgehen.

Steigende Preise bei gleichbleibendem Lohn

Während der Anteil an Eigentümern in den Haushalten der unteren Einkommensschichten sehr niedrig ist (<500€: 15,4%, 500-1.300€: 23%), verfügen Haushalte mit einem Einkommen über 3.500€ überdurchschnittlich oft über Eigentum (69,8%). Zwar sind die Zinsen für Baufinanzierungen am Kapitalmarkt derzeit auf einem historischen Tiefstand, dennoch können sich immer weniger Menschen den Erwerb von Eigentum finanziell leisten. Vor allem in wirtschaftlich wachsenden Ballungszentren oder in den Stadtstaaten sind die Preisanstiege deutlich höher als der Lohnzuwachs. Dies zeigt, dass Finanzierungsschwierigkeiten eines der Hauptprobleme beim Erwerb von Eigentum darstellen. Somit hat sich der Besitz von Wohneigentum auch als soziales Abgrenzungskriterium etabliert.

Vor allem Brandenburg profitiert von dieser Entwicklung, denn ein Umzug von Berlin an den Stadtrand ermöglicht vielen erst den Immobilienkauf. Während der Anteil der Wohneigentümer nur knapp über dem gesamtdeutschen Durchschnitt liegt, beläuft sich der Anteil der Eigenheimbesitzer (bezogen auf alle Eigentümer) in Brandenburg auf fast 75% und liegt damit deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt von 57%. Die wachsende Attraktivität Berlins führte dort zu einem steigenden Interesse seitens der Investoren, so dass innerhalb von 5 Jahren die Immobilienpreise um 24% gestiegen sind, wobei vor allem die Preisentwicklung im Osten der Stadt dazu beigetragen hat.

Desweiteren wird Wohnen in Deutschland für eine Vielzahl der Menschen immer teurer: Der Anteil der Miete am Haushaltsnettoeinkommen zählt mit durchschnittlich bis zu 29% zu einem der höchsten in Europa. Rentnerhaushalte oder Haushalte von Alleinerziehenden weisen eine deutlich höhere Belastung des Haushaltsnettoeinkommens durch Miete auf. Der Anstieg der Belastung durch Wohnkosten betrifft somit einkommensschwache Haushalte deutlich stärker als einkommensstarke Haushalte.

Anteil der Miete am Haushaltsnettoeinkommen

Anteil der Miete am Haushaltsnettoeinkommen. Quelle: Statistisches Bundesamt

Hauptverantwortlich dafür ist, neben dem gestiegenen Interesse der Kapitalanleger an Wohnimmobilien in Großstädten, vor allem die wachsende Nachfrage bedingt durch demographische Veränderungen wie z.B. die steigende Anzahl an Haushalten trotz sinkender Bevölkerung sowie die Tendenz zum Singlehaushalt.

Vor- und Nachteile der Kauf-und Mietoption

Der Eigentumserwerb dient häufig der privaten Vermögensbildung sowie der Altersvorsorge. Dazu hat nicht zuletzt das europaweit einzigartige System der Bausparkassen beigetragen, welches den Erwerb von Eigentum für das Alter salonfähig gemacht hat.

Auch im Hinblick auf die „Altersarmut“, die immer mehr zum gesellschaftlichen und sozialen Problem wird, sehen viele Menschen im Immobilienkauf eine attraktive Möglichkeit zur Rentenvorsorge. Rentner, die Eigentum erworben haben, geben im Durchschnitt über 50% weniger für Wohnkosten aus als Mieter im gleichen Alter.

Eine niedrige Mieterquote hat allerdings auch wirtschaftliche Vorteile: so besitzen Eigentümer eine geringere Bereitschaft, zugunsten einer Anstellung den Wohnort zu wechseln, wohingegen Mieter die flexibleren Arbeitnehmer sind. Wie sich in der Finanzkrise gezeigt hat, kann der Immobilienerwerb auch eine finanzielle Belastung darstellen und zur Zahlungsunfähigkeit der Käufer führen. Vor allem der starke Preisanstieg in den Ballungszentren schürt zunehmend die Angst vor einer Immobilienblase in Deutschland.

Außerdem sollte nicht außer Acht gelassen werden, dass Mietwohnungen in Deutschland außerordentlich hohe Qualitätsstandards besitzen. Während in anderen Ländern oft nur Mietwohnungen mit geringen Ausstattungsmerkmalen zur Verfügung stehen, stehen die meisten deutschen Mietwohnungen vergleichbaren Kaufimmobilien in nichts nach, vor allem auch was die Lage anbelangt.

Mehr zu diesem Thema erfahren Sie im zweiten Teil der Reihe „Mieternation Deutschland“, der sich vor allem mit möglichen Erklärungen für die Entwicklungen des deutschen Wohnungsmarktes beschäftigt.

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Themenmonat Mieternation Deutschland 

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Ein Kommentar zu Mieternation Deutschland: Der deutsche Wohnungsmarkt

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