Immobilienmarkt | Mieternation Deutschland Mieternation Deutschland: Deutschlands Wohnungsmarkt im europäischen Vergleich

14. März 2013 | von
EU-Kommission Wie wohnt es sich in der EU? Foto: Schmuttel / PIXELIO

Während die Eigentümerquote in der EU durchschnittlich bei über 70% liegt, hinkt Deutschland mit knapp 46% weiterhin hinterher und bildet zusammen mit der Schweiz das Schlusslicht der Statistik. Warum die Wohnverhältnisse in der EU so starken Schwankungen unterlegen sind und was im restlichen Europa anders läuft, ist Thema der letztes Teils der Reihe „Mieternation Deutschland“. Nachdem die ersten beiden Teile eine Analyse der aktuellen Tendenzen enthielten und sich mit den Gründen für diese Entwicklungen beschäftigt haben, widmet sich der dritte Teil nun dem europäischen Vergleich. Als Abschluss dient ein Ausblick auf zukünftige Tendenzen auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Zu beachten ist, dass sich die Zahlenwerte der EU-Erhebung auf die Bevölkerung beziehen, während zahlreiche andere Studien die Haushalte oder Wohnungen als Referenz nehmen. Daher existieren auf der einen Seite die Berechnungen vom Statistischen Amt der Europäischen Union, die für Deutschland bei 53% liegen, und auf der anderen Seite diejenigen von Statistischen Bundesamt, das lediglich auf knapp 46% kommt.

Grafik Eigentümerquote

Unterschiedlich hohe Eigentümerquoten in der EU. Daten: Eurostat / LBS Resarch


Der Einfluss des Einkommens auf den Erwerb von Eigentum

Die enorm hohen Eigentümerquoten von 80-90% in zahlreichen osteuropäischen Ländern lassen sich größtenteils auf die verändernden Wohnverhältnisse nach dem Zusammenbruch der UdSSR zurückführen. Zahlreiche Immobilien sind damals aufgrund des erheblichen Sanierungsbedarfs weit unter Marktwert verkauft worden. Der Besitz von Wohneigentum ist dort also deutlich weniger abhängig vom Einkommen gewesen, als dies im restlichen Europa der Fall ist. Auch die Wohnverhältnisse mit durchschnittlich deutlich weniger Wohnfläche je Person in Ost- und Südeuropa sind mitverantwortlich dafür, dass dort durchschnittlich mehr Menschen Eigentum besitzen. Manche Länder, wie etwa die Schweiz und Deutschland, verfügen über eine recht hohe Preis-Einkommens-Relation. Das bedeutet, dass Immobilien dort im Vergleich zum Einkommen deutlich teurer sind als anderswo und sich weniger Menschen den Erwerb von Eigentum leisten können. Länder mit einer niedrigeren Relation verzeichnen demnach mehr Eigentümer. Insgesamt betrachtet ist die Wohnkostenbelastung sowie der durchschnittliche Mietpreis pro m² in deutschen Großstädten im europäischen Vergleich relativ gering. Selbst München, das hierzulande mit durchschnittlich 21% des Einkommens für eine Einzimmer-Wohnung die höchsten Mietpreise verzeichnet, kann mit Metropolen wie Paris, Rom oder London nicht mithalten. Dort müssen Mieter zwischen 35-49% ihres Einkommens für eine Einzimmer-Wohnung ausgeben.

Wohnkostenbelastung in europäischen Metropolen. Daten: numbeo.com, IW Köln

Wohnkostenbelastung in europäischen Metropolen. Daten: numbeo.com, IW Köln


Funktionierender Mietwohnungsmarkt wirkt sich negativ auf Eigentümerquote aus

Während in Deutschland der Mietwohnungsmarkt bereits seit den 60er Jahren liberalisiert wurde und sich so die Mieten schrittweise angepasst haben, waren sie in Ländern wie Österreich oder Spanien bis in die 80er Jahre eingefroren. Somit boten sich für Vermieter keinerlei Anreize, in Wohnimmobilien zu investieren. In Großbritannien, wo sich die Situation ähnlich gestalte, war der Sozialwohnungsbau von derart schlechter Qualität, dass den Bewohnern eine Stigmatisierung drohte. In Spanien, wo noch heute der Mietermarkt besonders strikt geregelt ist und ein hoher Anteil der Mietwohnungen unter den Bestandsschutz fällt, ist die Eigentümerquote dementsprechend sehr hoch. Diese Regelungen haben Vermieter davon abgehalten, in Mietwohnungen zu investieren. Vielen Haushalten blieb folglich gar keine andere Wahl, als Wohneigentum zu erwerben. Somit verfügen Länder mit einem intakten und funktionierenden Mietermarkt automatisch über eine niedrige Eigentümerquote v. In Ländern, in denen nur wenig passable Alternativen zu Kaufimmobilien angeboten werden, ist die Quote hingegen automatisch höher. Ein weiterer Grund für die verschiedenen Quoten sind die unterschiedlichen steuerlichen Absetzungsmöglichkeiten. Während in Deutschland die Schuldzinsen nicht steuerlich absetzbar sind, haben Länder wie die Niederlande oder Spanien deutlich großzügigere Regelungen eingeführt, die so zum Erwerb von Eigentum motivieren. Auch der hohe Bedarf an Eigenkapital in Deutschland wirkt sich negativ auf Eigentümerquote aus.

Ausblick – Eigentümerquote gewinnt an Dynamik

Während die Eigentümerquote in Deutschland seit 1950 nur geringfügig um wenige Prozentpunkte zugenommen hat, war von 2006 bis 2010 ein deutlicher Anstieg zu verzeichnen, was auf eine positive Entwicklung in der Zukunft hindeutet. Es wird davon ausgegangen, dass die Nachholeffekte, die durch den langsamen Preisanstieg der letzten Jahre bedingt waren, ihr Ende erreicht haben und sich das Preisniveau stabilisieren wird. Außerdem wird sich die erhöhte Zahl an Baufertigstellungen sowie die damit verbundene Angebotsausweitung preisdämpfend auswirken und das Preissteigerungspotenzial begrenzen. Ob dies auch in stark wachsenden Städten wie München, Hamburg oder Berlin der Fall sein wird, bleibt unklar. Führende Immobilienökonome gehen nämlich davon aus, dass die regionale Ungleichverteilung deutlich zunehmend wird. Während die Bevölkerung und die Zahl der Haushalte in den Ballungsgebieten steigen und sich dadurch der Bedarf an Neubauten erhöhen wird, nimmt in zahlreichen ländlichen Regionen der Leerstand zu. Hier ist dementsprechend auch nicht mit Preissteigerungen zu rechnen. Auch die Angst vor einer Immobilienblase scheint unbegründet. Zum einen ist die Finanzierungspraxis in Deutschland sicherer, da die Kreditvergabe koordinierter verläuft, als dies beispielsweise in den USA der Fall war. Zum anderen besteht bei bonitätsschwachen Haushalten kein Bedarf, Eigentum zu erwerben, da genügend preiswerter Wohnraum zur Miete zur Verfügung steht.

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