Rechtliches | Kampf gegen steigende Mieten Wohnungsleerstand: Warum Wohnraum leersteht und was dagegen getan wird

15. März 2013 | von

In deutschen Groß- und Universitätsstädten ist Wohnraum knapp. Die Folge: Das Angebot an günstigen Mietwohnungen sinkt und es muss immer tiefer in die Tasche gegriffen werden. Trotzdem stehen zahlreiche Wohnungen leer – in Hamburg etwa sind es schätzungsweise 1.500.

Um die Lage auf dem Wohnungsmarkt der Hansestadt zu verbessern, hat der Senat eine Bundesratsinitiative angekündigt, nach der Vermieter die Maklergebühren selbst bezahlen müssen und das sogenannte Hamburgische Wohnraumschutzgesetz verschärft wird. Vermieter und Wohnungsbaugesellschaften werden in diesem Rahmen dazu verpflichtet, jede Wohnung zu melden, die länger als drei Monate leer steht. Dadurch werden sie stärker in die Pflicht genommen und müssen Wohnungen im Zweifelsfall – etwa bei Haussanierungen – auch befristet vermieten, um den Leerstand zu bekämpfen. Die freien Wohnungen müssten dann zwischenvermietet werden.

Den Vermietern drohen Strafen

Verweigern Vermieter eine zumutbare Zwischenvermietung, kann die Stadt sie mit dem Wohnungsnutzungsgebot dazu zwingen. Das Gesetz hat bei Verstößen Strafen in Höhe von bis zu 50.000 Euro zur Folge. Die Dauer des erlaubten Leerstands verkürzt sich dann von sechs auf drei Monate, außerdem muss der Leerstand schon vom ersten Tag an den Bezirksämtern gemeldet werden.

Darüber hinaus wird die Auskunftspflicht über einen Leerstand gegenüber den Behörden ausgeweitet. Galt diese bisher nur für den Vermieter, müssen sich in Zukunft auch Verwalter, Vermittler oder Internetanbieter auf Nachfrage zur Situation äußern. Das Leerstandsproblem besteht jedoch nicht nur bei Wohnungen, die wegen Modernisierungen zu lange unvermietet bleiben – für rechtswidrige Ferienwohnungen soll künftig ein Werbeverbot gelten. Hintergrund: Der Hamburger Senat geht Medienberichten zufolge davon aus, dass bis zu 800 Hamburger Wohnungen zweckentfremdet und als Ferienwohnungen vermietet werden.

Bundesfinanzhof regelt steuerliche Absetzbarkeit bei Leerstand neu

Eine weitere Maßnahme gegen den Wohnungsleerstand in deutschen Städten hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit einem kürzlich veröffentlichten Grundsatzurteil durchgesetzt. Bisher konnten Vermieter, stand eine Wohnung eine Weile leer, ihre Unterhaltskosten als vorgezogene Werbungskosten von der Steuer absetzen. Das soll jetzt nicht mehr so einfach sein: Erst wenn der Vermieter nachweist, dass er sich ernsthaft und nachhaltig um einen Mieter bemüht, kann er die Kosten für den Unterhalt als Werbungskosten absetzen. Lässt sich eine Immobilie nicht vermieten, muss er auch bereit sein, von seinen Forderungen abzurücken – sowohl beim Mietpreis als auch bei den Mietern. So müsse beispielsweise ein Vermieter, der eigentlich einen Beamten als Mieter wollte, dann auch die alleinerziehende Mutter mit Kind oder die Studenten-WG akzeptieren.

Im konkreten Fall ging es bei dem Rechtsstreit um die Klage eines Hausbesitzers, der seit 1997 erfolglos versucht hatte, eine Wohnung in seinem Haus zu vermieten. Etwa viermal im Jahr hatte er Chiffreanzeigen in einer überregionalen Zeitung geschaltet und die Wohnung dort möbliert zur Miete angeboten. Bis heute hätten sich nach seinen Angaben jedoch nie „geeignet erscheinende Mieter“ auf die Anzeigen gemeldet. Anstatt die Miete angesichts des Mangels an passenden Interessenten jedoch zu verringern, erhöhte der Hausbesitzer sie sogar auf Basis des geltenden Mietspiegels. Die Richter entschieden, dass dadurch keine Absicht zu erkennen war, die Wohnung tatsächlich vermieten zu wollen.

Die Spekulation mit dem Leerstand

Der sogenannte spekulative Leerstand zeigt sich vor allem in Großstädten und immer dort, wo Wohnungen sowieso schon knapp und daher teuer sind. Der Grund dafür ist, dass sich mit leer stehenden Wohneinheiten im Verkaufsfall mehr Gewinn erzielen lässt. Die Wohnungen werden zuerst preiswert angekauft, bleiben einige Jahre leer und werden dann zu einem wesentlich besseren Preis wieder verkauft. Durch die niedrigen Kreditzinsen wird der spekulative Leerstand in deutschen Großstädten zur Zeit genährt.

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Über Sabine Wagner

Sabine Wagner ist Mitglied der immobilo-Redaktion
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