Mieten | Kampf gegen steigende Mieten Keine Luxussanierungen mehr: Wie der Bezirk Pankow gegen steigende Mieten kämpft

21. März 2013 | von
Haus im Prenzlauer Berg Keine Luxussanierungen mehr: Wie der Berliner Bezirk Pankow gegen steigende Mieten kämpft. Foto: Jim Pfeffer / PIXELIO

Seit Januar 2013 gelten im Berliner Bezirk Pankow neue Gesetze bezüglich der Modernisierung von Wohnungen. Hintergrund sind die stark gestiegenen Wohnpreise im Szenebezirk Prenzlauer Berg und die Angst vor weiteren Preisanstiegen in der Umgebung. Um Luxussanierungen gänzlich zu verhindern, hat der Bezirk nun Kriterien für die Erneuerungsmaßnahmen vorgeschrieben. Doch wie sinnvoll sind diese tatsächlich? Die von steigenden Mieten betroffenen Bewohner des Bezirks Pankows – zu dem auch der Szenebezirk Prenzlauer Berg gehört – werden sich zunächst gefreut haben, als das Bezirksamt seine Maßnahmen gegen Luxussanierungen und Preisanstieg durchgesetzt hat. Hierzu zählen:

  • Grundrissänderungen, die nur noch stark eingeschränkt erlaubt sind, und das Verbot der Zusammenlegungen von Wohnungen
  • Verbot vom Einbau überdurchschnittliche Ausstattungsmerkmale, dazu zählen:
    • Kein 2. Bad / Dusche / WC, Ausnahmen erst ab 4 Zimmer möglich
    • Keine Fußbodenheizung
    • Kein Kamin
    • Keine Schaffung eines 2. Balkons / Loggia / Terrasse
    • Keine Stellplatzanlagen
    • Wärmedämmmaßnahmen nur dann möglich, wenn sie dem Erreichen der EnEV dienen

Aktuell fällt allerdings nicht der gesamte Bezirk unter diese Verordnung, sondern lediglich ein Teil der Wohnungen. Betroffen sind derzeit alle Wohnungen, die sich unter Milieuschutz befinden, was etwa 45.000 Wohnungen sind. Eine Ausdehnung auf weitere Gebiete wird allerdings befürwortet. Im Rahmen dieses Regelkatalogs hat Pankow auch der Vermietung von Ferienwohnungen einen Riegel vorgeschoben.

Günstiger Wohnraum soll erhalten bleiben

Mit diesen Maßnahmen will Jens-Holger Kirchner (Grüne), Bezirksstadtrat und Leiter der Abteilung Stadtentwicklung des Bezirksamtes Pankow, u.a. dafür sorgen, dass weiterhin genügend kleine und preiswerte im Angebot bleiben und diese nicht gänzlich vom Markt verschwinden. Auf diese Weise sollen auch Leute, die nicht so gut verdienen, weiterhin in ihrem angestammten Kiez wohnen können. Freilich ist der Quadratmeterpreis nicht zwingend niedriger, und eine mehrköpfige Familie wird sich auch nicht wegen der Gegend in eine Zwei-Zimmerwohnung einziehen wollen. Auch der Nachbarbezirk Friedrichshain-Kreuzberg versucht seit Jahren, mit ähnlichen Instrumentarien gegen Mietpreissteigerungen vorzugehen. Zu den nicht tolerierbaren Sondermerkmalen zählen dort etwa ein Fliesenspiegel ab einer Höhe von 1,80 Meter sowie Parkettböden und eine zweite Duschmöglichkeit (Dusche und Badewanne). Dabei ist diese Variante bereits deutlich entschärft worden. Zuvor gingen die Ausstattungsmerkmale, die nicht erlaubt waren, viel weiter: So war ein Ein- oder Anbau von Aufzügen komplett verboten, und auch Bodenbeläge und Wandverkleidungen wurden vorgeschrieben. Auch Hänge-WCs zählten zu Luxusobjekten. Obschon diese Punkte mittlerweile revidiert wurden, geht das Bezirksamt weiterhin davon aus, diese Ausstattungsmerkmale „werden als überdurchschnittlich angesehen und sind in ihren Folgewirkungen (z.B. Mietentwicklung) geeignet, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu gefährden.“

Kritik am städtischen Regelkatalog

Größer Kritikpunkt bleibt der Zeitpunkt des Beschlusses. Da nach Schätzungen bereits 80% der alteingesessenen Mieter umziehen mussten, wird der Regelkatalog kaum noch gegen die Umstrukturierung des Kiezes ankommen. Auch die bereits erfolgten Mietpreissteigerungen werden durch diese Maßnahmen nicht mehr rückgängig machen. Fraglich bleibt also, ob der Trend zum Preisanstieg tatsächlich noch umgekehrt werden kann und inwiefern die Anwohner so tatsächlich noch davon profitieren können. Im Interview mit der Berliner Morgenpost räumt Baustadtrat Kirchner sogar ein, dass die Verschärfung der Regeln “vor zwei Jahren besser gepasst” hätte. Vermutlich werdend diese Regelungen nicht ausreichen, um den Trend zu teureren Wohnungen abzubrechen. Miet- und Preissteigerungen werden von Seiten der Immobilienhändler weiterhin erwartet, da die Nachfrage im Vergleich zum Angebot hoch bleibt und die Anzahl der Wohnungen durch Neubauten kaum zunimmt. In Pankow hatte man bereits zuvor erfolglos versucht, mit Denkmal- und Milieuschutz die Sozialstruktur der Anwohner zu erhalten. Somit bleibt am Ende die Frage, wem mit den Vorschriften tatsächlich gedient ist. Insgesamt betrachtet ist es fragwürdig, dass ein Stadtbezirk derart umfassende Eingriffe in die Eigentumsrechte der Bewohner vorsieht. So hatten auch bereits vor Inkrafttreten der neuen Regelungen Bauherren und Eigentümer erfolgreich gegen bezirkliche Auflagen geklagt. Folgende Problematiken können sich ergeben: Wenn sich ein Mieter nach Jahrzehnten endlich eine Eigentumswohnung leisten kann, muss ihm dann vorgeschrieben werden, auf seinem kleinen Altbau-Balkon im Schatten zu frühstücken, wenn er über die Mittel und Möglichkeiten verfügt, sich einen neuen, größeren Balkon zur Sonnenseite hin anzubauen? Was spricht angesichts des Mangels an Parkplätzen gegen die Errichtung von zusätzlichen Stellplätzen? Zählt eine Fußbodenheizung nicht bereits in vielen durchschnittlichen Wohnungen in weniger begehrten Lagen zum festen Bestandteil? Stehen diese Entwicklungen nicht auch im Einklang mit den steigenden Wohnansprüchen?

Ausblick

Die neuen Maßnahmen bedeuten keineswegs das Ende des Versuchs, die im Prenzlauer Berg ansässige Bevölkerung zu erhalten. Um die Errichtung von Luxuswohnungen weiter einzudämmen, will der Bezirk verstärkt von seinem Vorkaufsrecht für Wohnhäuser nutzen. In einem zweiten Schritt sollen diese an Wohnungsgesellschaften oder Genossenschaften weiterverkauft werden. Kirchner geht ebenfalls davon aus, dass der Senat demnächst die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sowie die gewerbliche Nutzung von Wohnraum untersagen wird. Für weitere Informationen finden Sie hier den Beschluss des Pankower Bezirksamtes als PDF.

Infografik: So haben sich die Preise im Prenzlauer Berg in den letzten Jahren entwickelt

Die Grafik zeigt iniweweit die Mietpreise im Prenzlauer Berg angestiegen sind. Im vierten Quartal des letzten Jahres waren die Preise besonders hoch. Quelle: Immobilienscout24

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Über Sabine Wagner

Sabine Wagner ist Mitglied der immobilo-Redaktion
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Ein Kommentar zu Keine Luxussanierungen mehr: Wie der Bezirk Pankow gegen steigende Mieten kämpft

  1. Tessin sagt:

    Ein ähnliches Problem gibt es in der Schweiz, die Mieten steigen rapide und jeder Normalverdiener hat Mühe noch bezahlbaren Wohnraum zu finden. Am schlimmsten ist es in der Region Zürich, Genf, Basel, selbst im Tessin steigen die Mietpreise stetig.

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