Nebenkosten | Nebenkosten Nebenkostenabrechnung und Zweite Miete: Was der Vermieter abrechnen darf

22. März 2013 | von
Wasserzähler Die Zweite Miete: Nebenkostenabrechnung. Foto: knipseline / PIXELIO

Die Nebenkostenabrechnung beschert den Deutschen oftmals nicht nur hohe Ausgaben, sondern stellt sie auch vor die Frage, was der Vermieter eigentlich abrechnen darf. Die jährliche Erstellung der Nebenkostenabrechnung gehört zu den Pflichten eines Vermieters – sofern der Mieter ihm eine monatliche Abschlagszahlung für die entstehenden Nebenkosten zahlt. Geregelt ist dieses Abkommen im Sinne des § 2 der Betriebskostenverordnung. Prinzipiell machen die Nebenkosten den Anteil der Miete aus, den der Vermieter zusätzlich zu den regulären „kalten“ Kosten für eine Wohnung verlangt. Das schließt sämtliche Leistungen, die die Warmmiete ausmachen und die auf den Mieter übertragen werden können, mit ein. Sind sich Mieter unsicher darüber, was der Vermieter abrechnen darf, findet sich in §1 der Betriebskostenverordnung eine Auflistung der Punkte, die dabei helfen, herauszufinden, ob der Vermieter auch tatsächlich eine korrekte Nebenkostenabrechnung erstellt. Gegebenenfalls sollten sie mit angemessenen Durchschnittswerten im jeweiligen Wohngebiet verglichen werden.

Was darf abgerechnet werden?

Die Liste der abzurechnenden Kosten ist lang: Zum einen fällt die Grundsteuer darunter, die durch öffentliche Lasten des Grundstücks zustande kommt und vom Eigentümer als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden kann. Darüber hinaus gehören in die Abrechnung die Kosten für Warm- und Abwasser. Was Letzteres angeht, so werden für den Abtransport und die Aufbereitung aus der Spüle, dem Bad und der Toilette von den örtlichen Klärwerken Gebühren erhoben, die dann die Mieter zu tragen haben. Auch für den Betrieb der zentralen Anlagen für Heizung und Warmwasser werden die Kosten von allen Mietparteien gezahlt. Weiterhin fallen bei der Müllentsorgung und der Straßenreinigung Kosten an, die erst an den Eigentümer geleitet und dann an die Mieter weitergereicht werden. Kümmert sich außerdem eine Reinigungsfirma um Sauberkeit im Haus, also um Treppen, Keller und Flure, tauchen auch diese Kosten in der Nebenkostenabrechnung auf. Das Gleiche gilt für einen Hauswart oder eine Arbeitskraft, die für die Instandhaltung von Gartenanlagen, Grünflächen oder Spielplätzen, die zum Haus oder zur Siedlung gehören, zuständig ist. Weitere Kosten fallen für Innen- und Außenbeleuchtung an, für Antennen und Kabel, den Betrieb einer Waschküche, Fahrstühle sowie die Dienste von Schornsteinfegern. Zu den Nebenkosten einiger Mietwohnungen können auch Zahlungen für gemeinschaftliche Einrichtungen wie beispielsweise Fitnessräume, Schwimmbäder und Saunen sowie Veranstaltungs- und Aufenthaltsräume gehören.

Nebenkostenpauschale

Sobald Mieter und Vermieter mit dem Mietvertrag eine monatliche Nebenkostenpauschale vereinbart haben, sind mit der Zahlung dieses Pauschalbetrages die Nebenkosten abgegolten und eine zusätzliche Nebenkostenabrechnung wäre unzulässig. Es ist dabei ein Risiko für den Vermieter, ob die Pauschale zur Deckung der Kosten ausreicht. Wie genau die Kosten verteilt werden, richtet sich nach einem Verteilerschlüssel, der sich entweder an der Wohnungsgröße, der im Haushalt lebenden Personen oder generell an der Anzahl an Wohneinheiten orientiert. Angehoben werden darf die Nebenkostenpauschale nur unter der Voraussetzung einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag, einer sogenannten Erhöhungsklausel sowie bei entsprechendem Nachweis von Kostensteigerungen. Sinken sich die Nebenkosten hingegen, muss der Vermieter die Pauschale entsprechend herabsetzen. Generell muss die Nebenkostenabrechnung dem Mieter immer schriftlich zugestellt werden, um geltend gemacht werden zu können, also per Brief, als Fax oder in einer E-Mail.

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Über Sabine Wagner

Sabine Wagner ist Mitglied der immobilo-Redaktion
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