Immobilienmarkt | Wohnungspolitik Strategien für den Wohnungsmarkt: Sozialer Wohnungsbau allein ist nicht die Lösung

27. März 2013 | von
Sozialer Wohnungsbau Sozialer Wohnungsbau: Nur ein Eckpfeiler günstigen Wohnraums. Foto: Rolf Handke / PIXELIO

Um den Wohnungsmangel und die steigenden Mieten zu bekämpfen, soll ein Modell aus einer anderen Zeit die Lösung sein: Der soziale Wohnungsbau. Schon seit den 1990er Jahren ist der soziale Wohnungsbau nicht mehr das, was ihn in der Nachkriegszeit so beliebt machte. Plötzlich galten die Wohnungen nicht als Rettung, sondern eher als eine Art Schandfleck, mit denen kaum jemand in Verbindung gebracht werden wollte. Nachdem 1992 bis 1995 noch einmal verstärkt der Sozialbau gefördert wurde, nahm die Förderung danach konstant ab. 2002 wurde das Wohnraumgesetz reformiert und ist seit 2007 sogar Ländersache. Für viele war der soziale Wohnungsbau ein Relikt der Vergangenheit – doch viele fordern, diesen wieder verstärkt zu fördern.

Ausreichend Wohnraum für alle

Als das Gesetz vor rund zehn Jahren geändert wurde, bestand kein Wohnungsmangel. Der Sozialbau wurde einfach nicht mehr benötigt. Doch auch damals waren die Städte bereits skeptisch. Schließlich galt der soziale Wohnungsbau anfangs der breiten Masse und nicht nur einer gewissen sozialen Schicht. Was in der Vergangenheit befürchtet wurde, ist nun an der Tagesordnung: Es fehlt nicht nur an Wohnraum, es fehlt vor allem an preiswerten Wohnungen. Die Bundesregierung sieht sich in der Verantwortung und debattiert um mögliche Lösungen – doch niemand kommt zu einem Ergebnis. In einigen Städten wird deshalb schon wieder auf den sozialen Wohnungsbau gesetzt. Schleswig-Holstein plant bereits, 35 Millionen für den Bau von Sozialwohnungen auszugeben. In Hamburg sind es sogar 100 Millionen Euro. Köln hat die Bautätigkeit ebenfalls beschlossen und Berlin will demnächst nachziehen. Immobilienökonomen beobachten diese Entwicklung kritisch und warnen davor, zu schnell wieder auf das Modell zu setzen.

Sozialer Wohnungsbau nicht der richtige Weg

Sozialer Wohnungsbau

Schlechtes Image: Wohngegenden wie das Märkische Viertel in Berlin leiden unter einem schlechten Ruf. Foto: Lienhard Schulz / wikimedia / cc-by-sa 3.0

Auch wenn es in vielen Städten anders aussieht: In den letzten 20 Jahren sind die Mieten in Deutschland nur sehr gering angestiegen, wie eine Studie des Immobilienverband Deutschland (IVD) zeigt. Um gerade einmal zehn Prozent haben sich die Mieten in diesem Zeitraum verteuert, so der IVD. Nach Ansicht der Experten ist aber der deutsche Durchschnitt auch gar nicht das Problem. Dieses zeige sich vielmehr in den zehn größten Städten der Bundesrepublik, denn dort liegen die Preissteigerungen deutlich höher. Die teuersten Städte in Deutschland sind nach Ansicht des Beratungsunternehmens Empirica München, Frankfurt am Main und Hamburg. In vielen deutschen Groß- und Studentenstädten fänden Studenten laut der Untersuchung keine Unterkunft. Mancherorts müssten sie auf Turnhallen ausweichen, um überhaupt ein Dach über dem Kopf zu haben. Hier soll, geht es nach Meinung der Politik, verstärkt auf den sozialen Wohnungsbau gesetzt werden. Die Mietpreise werden in Zukunft nicht mehr so stark ansteigen, betont Jens-Ulrich Kießling, Präsident des IVD, im „Manager Magazin“. Die Bautätigkeit in Deutschland habe wieder zugenommen und mit den erwarteten 230.000 Fertigstellungen könnte bereits in diesem Jahr der Bedarf von zurzeit rund 180.000 Wohnungen gedeckt werden. Dann würden auch die Preise wieder fallen erklärt der Experte.

Strategien für den entspannten Wohnungsmarkt

Der soziale Wohnungsbau sei nicht effizient und viel zu teuer, erklärt Reiner Braun, Immobilienexperte des Beratungsunternehmens Empirica im „Manager Magazin“. Ein Großteil der hohen Mieten komme dadurch zustande, dass die Grundstücke zu teuer seien und beim Neubau zu viele Auflagen bestünden. Dort sollte die Wohnungspolitik ansetzen. Die Fehlbelegung beim sozialen Wohnungsbau sagt Braun weiter, liege bei 50 Prozent. Die Hälfte der Menschen, die in einer Wohnung leben, die durch öffentliche Mittel finanziert ist, verfügt eigentlich über zu viel Geld und müssten sich eine neue Bleibe suchen. Diejenigen, die viel dringender eine der preiswerten Wohnungen bräuchten, hätten keine Chance. Daher wäre es sinnvoller gleich das Wohngeld anzuheben und den Menschen auf diese Weise zu helfen, erklärt Ralph Henger vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln (IW) im „Manager Magazin“. Ein weiterer Vorteil ist bei dieser Variante auch die Unmittelbarkeit, denn mehr Geld helfe den Menschen sofort bei der Wohnungssuche. Bis jedoch soziale Wohnprojekte abgeschlossen seien, könnten sogar Jahre vergehen. Damit ist niemandem geholfen. Wichtig sei die Neubautätigkeit, vor allem auch im Bereich in der Mittelklasse, sind sich die Experten einige. Das Berliner Forschungsinstitut RegioKontext hat zu diesem Thema eine Studie unter dem Namen „Strategien für bezahlbares Wohnen in der Stadt“ erstellt. Darin heißt es, dass der soziale Wohnungsbau dringend notwendig ist. Allerdings mit dem Zusatz, dass er ergänzt werden müsste, und zwar um eine „Wohnbauförderung für die Mitte“. Die Studie zeigt auch, dass eine einzelne Maßnahme, unerheblich welche, nicht ausreicht, um die Mietpreise dauerhaft zu senken. Bund, Länder und Kommunen müssten sich gemeinsam engagieren. Unter anderem müssten die steuerlichen Rahmenbedingungen für den Neubau vom Bund verbessert werden. Förderprogramme der Länder müssten vereinfacht und stärker regionalisiert werden. Auch müssten die Kommunen dafür sorgen, dass Genehmigungs- und Planungsverfahren schneller durchgeführt werden. Unkonventionelle Maßnahmen seien auch wichtig: Die „Betriebswohnungen“ von einst könnten wieder eingeführt werden. Das würde bedeuten, dass Unternehmen Wohnungen für ihre Mitarbeiter bauten.

Themenmonat Mieternation Deutschland 

Dieser Artikel ist Teil des Themenmonats Mieternation Deutschland. Weitere Artikel zum Thema finden Sie hier.



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