Wohnen | Kampf gegen steigende Mieten Sozialer Wohnungsbau: Wie das Konzept revitalisiert werden kann

29. März 2013 | von
Neue Ideen für sozialen Wohnungsbau Berlin Hansaviertel: Berühmte Architekten, aber Sozialer Wohnungsbau alter Schule. Foto: Manfred Brückels / wikimedia / cc-by-sa 3.0

Die einen sehen im sozialen Wohnungsbau die Lösung des angespannten Immobilienmarkts, andere einen gefährlichen Rückschritt. Dass Sozialbau auch funktionieren kann, zeigen zwei Beispiele aus Deutschland und Österreich.

Der soziale Wohnungsbau hat sich zu einem politischen und gesellschaftlichen Streitthema entwickelt. Sehen einige Parteien darin die einzig sichere Lösung für die anherrschende Wohnungsknappheit, fürchten andere die hohen Kosten und stellen den Nutzen in Frage. Der von den meisten  geforderte Neubau könnte für Geringverdiener weiterhin zu teuer sein. Daher braucht es neue, innovative Ideen für den sozialen Wohnungsbau  – wenn er funktionieren soll. Bis dahin besteht der Kampf um das kontroverse Thema fort.

Hamburg als deutsches Vorbild?

Hamburg könnte als Modellvariante eines neuen sozialen Wohnungsbaus in Deutschland durchstarten. Die meisten Länder und Kommunen blicken zuerst auf die Kosten, das ist in Hamburg auch nicht anders. Der Bau von 2.000 Wohnungen erschrecke auch dort den Finanzsenator, betonte Hamburgs Staatsrat Michael Sachs im „Tagesspiegel“. Doch die Hansestadt hat den Vorteil einer landeseigenen Förderbank, die Mittel zur Verfügung stellt.

Aufgrund der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt hat Hamburg beschlossen, dass Investoren Neubauten nur dann errichten dürfen, wenn sie mindestens 30 Prozent der Wohnungen für sozial schwächere Schichten reservieren. Im Zusammenhang damit wurde ein Wohnungsbau-Koordinator ernannt, der zwischen Bauherren und Mietern berät und schlichtet. Des Weiteren sind Wohneigentümer dafür zuständig, der Stadt das Recht zu geben sanierte Wohneinheiten an Geringverdiener zu vermieten.

Die Maßnahmen sind notwendig, denn die Mieten für soziale Wohnungen in Hamburg liegen bereits über dem durchschnittlichen Mietspiegel. Förderergelder sind also bereits wichtig um überhaupt einen Quadratmeterpreise von acht Euro stellen zu können. Die Förderung, die der hanseatischen Stadt zu Teil wird, ist sehr kostspielig.

Es wird erwartet, dass durch die starke Förderung an anderer Stelle eingespart werden muss. Dennoch könnte das Modell auch für andere Städte eine Möglichkeit sein den sozialen Wohnungsbau im Zusammenhang mit Neubautätigkeit wieder voran zu treiben.

Ideen aus dem Nachbarland

Eine günstige Alternative zum deutschen sozialen Wohnungsbau kommt aus Österreich. Dort wurde mitten in Salzburg ein neues Viertel errichtet, das einerseits mit Energieeffizienz auftrumpft, andererseits aber auch 300 soziale Wohnungen bietet. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt dabei gerade einmal bei 4,78 Euro – ein erschwinglicher Preise, über den sich in Deutschland sehr viele Mieter freuen würden.

In der Bundesrepublik wurde der soziale Wohnungsbau vor Jahren mehr oder weniger eingestellt. Jährlich fallen rund 100.000 günstige Wohnungen weg, weil die Sozialbindung, die meistens für 20 bis 30 Jahre gilt, ausläuft. Die Mieter müssen sich den steigenden Preisen arrangieren. Nicht selten sind ehemalige Sozialwohnungen teurer als vergleichbare Wohnungen, die nicht staatlich gefördert wurden.

Das österreichische Modell setzt an andere Stelle an: Der sogenannte „Salzburger Wohnbaufonds“ stützt sich in seiner Grundidee auf die drei Säulen der staatlichen Förderung, der gemeinnützigen Bauträger und dem vollständigen Verzicht auf Bankkredite. Dieser Verzicht wurde 2005 beschlossen, als das Land Salzburg 1,5 Milliarden Euro Schulden wegen der Wohnbauförderung aufwies. Seit 2006 wird ohne die Hilfe von privaten Banken gearbeitet und dafür Kredite aus dem eigens dafür gegründeten Salzburger Fonds genutzt. Die Zinsen bei diesen Krediten liegen bei ein bis 2,5 Prozent. Finanziert wird der Fonds zum einen durch Zuschüsse des Bundes, zum anderen handelt es sich um einen staatlichen Fonds mit gemeinnütziger Zielsetzung und erhält so von der Bundesbank zur Zeit die niedrigsten Zinssätze-

In Österreich fördert sich die Maßnahme bald selbst

In 15 Jahren kommt der Fonds ohne Steuergelder aus betont Walter Blachfellner, zuständig für die Wohnbauförderung in Salzburg, in der „Taz“. Die Bauherren zahlen nichts an die Banken sondern ausschließlich zurück an den Fonds. Auf diese Weise werden zukünftige Bauvorhaben gleich mitgefördert.

Angst, dass die Mieten in der Zukunft steigen, brauchen die Österreicher dabei nicht zu haben, denn die gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften arbeiten nicht gewinnorientiert. So soll gewährleistet werden, dass selbst nach Ablauf des Darlehens die Mieten nicht nennenswert ansteigen.

Die Vorbildfunktion des österreichischen Modells weiß auch die europäische Union zu schätzen: 2012 wurde der Salzburger Wohnbaufonds von rund 20 Experten des European Housing Forums der Europäischen Union als „Best-Practice-Beispiel für EU-Regionen“ ausgezeichnet. Besonders hervorgehoben wurde dabei, dass das Modell Neubautätigkeit mit sinkenden Mietkosten verbindet.

Das Modell könnte angeschlagenen Ländern helfen gegen Wohnraummangel vorzugehen, ohne dass Geringverdiener befürchten müssten vergessen zu werden.

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Themenmonat Mieternation Deutschland 

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Über Sabine Wagner

Sabine Wagner ist Mitglied der immobilo-Redaktion
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