Wohnen | Interview “Wir brauchen ein Instrumentarium gegen die besorgniserregende Entwicklung”

2. April 2013 | von
Pankow will gegen Luxussanierungen vorgehen. Pankow will gegen Luxussanierungen vorgehen. Foto: Daniel Kempken / PIXELIO

Der Stadtteil Prenzlauer Berg im Berliner Bezirk Pankow gehört zu den “Paradebeispielen” eines gentrifizierten Gebietes – und das nicht erst, seitdem Wolfgang Thierse auf die zugezogegenen Schwaben geschimpft hat. Der Bezirk hat Anfang dieses Jahres Maßnahmen ergriffen und Luxussanierungen in Teilen des Bezirks eingedämmt. Einer der federführenden Inititoren im Kampf gegen die Verdrängung im Bezirk ist der Leiter der Abteilung Stadtentwicklung, Jens-Holger Kirchner (Bü 90/Die Grünen), den wir für ein Interview gewinnen konnten.

Herr Kirchner, seit Anfang des Jahres gelten zahlreiche Einschränkungen für Wohnungssanierungen im Bezirk Pankow, beispielsweise ist das Zusammenlegen mehrerer kleiner Wohnungen zu einer Großen in Teilen des Prenzlauer Berges nun verboten. Auch die Nutzung von Wohnungen als Ferienunterkunft soll im Rahmen der „Erhaltungsverordnung“ unterbunden werden. Können diese Änderungen den sich bereits seit längerer Zeit vollziehenden Wandel in Prenzlauer Berg überhaupt noch aufhalten?

Nicht alleine. Uns ist bewusst, dass wir ein ganzes Instrumentarium brauchen, um sozial ausgleichend steuernd in die sehr besorgniserregende Entwicklung einzugreifen. Denn darum geht es uns: sozial verträgliche Sanierung zu organisieren und auch künftig bezahlbaren Wohnraum im Bezirk zu haben. Die Instrumente des sozialen Erhaltungsrechts sind zu ergänzen durch Zweckentfremdungsverbote, durch ein Umwandlungsverbot, durch die Ausübung des Vorkaufsrechts und durch erheblichen Wohnungsneubau.
Für Teile des Prenzlauer Bergs mögen einzelne Bausteine verspätet erscheinen, betrachtet man aber das gesamte Instrumentarium, stimmt das schon wieder nicht. Alleine eine Umwandlungsverordnung würde die Verwertungsketten im Prenzlauer Berg deutlich unterbrechen. Auch die Unterbindung der Zweckentfremdung würde gerade im Prenzlauererg mit einem Schlag hunderte jetzt als Ferienwohnung verwertete Wohnungen dem eigentlichen Zweck – dauerhaftes Wohnen – zuführen.

Wann ist damit zu rechnen, dass die „Erhaltungsverordnung“ für den gesamten Bezirk Pankow gilt?

Gar nicht, denn das haben wir nicht vor. Wir müssen als Kommune durch Gutachten und Studien nachweisen, dass die Erhaltungsverordnung notwendig sind, um die Wohnbevölkerung vor Verdrängung zu schützen. Das ist auch in Ordnung so und muss auch immer wieder erneuert werden. Deshalb konzentrieren wir uns auf große Teile des Ortsteils Prenzlauer Berg, auf die innerstädtischen Gebiete von Pankow und Weißensee – also da, wo der Wohnungsmarkt erheblich unter Druck ist und der Immobilienmarkt zumindest für unsere Verhältnisse völlig entfesselt ist.

Der Schaden bei der Durchmischung der Bevölkerungsstruktur scheint bereits angerichtet, viele alteingesessene Bewohner mussten wegziehen. Wie soll Ihre Initiative speziell in Prenzlauer Berg daran etwas ändern können? Und warum wurde nicht bereits früher reagiert?

Im Prenzlauer Berg hatten wir großflächig Sanierungsgebiete, in denen Steuerung stattgefunden hat. Immerhin leben nach 23 Jahren noch 15 % der Bevölkerung hier, die auch schon vor der Sanierung hier wohnten. Je nach Perspektive – ich finde das einen beachtlichen Wert, wenn man bedenkt, was nach der Wende alles möglich war, welche Sanierungsbelastungen zu ertragen waren und wenn man sich erinnert, dass viele auch weggezogen sind, weil die Welt offen war, das Haus am Stadtrand möglich wurde oder die berufliche Perspektive sich anderswo eröffnete. Dennoch – um nicht missverstanden zu werden – es gab trotz der insgesamt beeindruckenden Erfolgsgeschichte der Sanierung im Prenzlauer Berg auch Verdrängungen.

Derzeit haben wir es mit einer 2. Sanierungswelle zu tun, die sich im Wesentlichen durch die Entlassung aus den Sanierungsgebieten und die damit aufgehobenen Verwertungsbeschränkungen begründet und die sich durch die große Nachfrage und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen speist und zu nochmals drastischen Mietpreissteigerungen führt. Insofern hätte tatsächlich schon bei der Entlassung aus den Sanierungsgebieten vor 3-4 Jahren flächendeckend mit dem Instrument des sozialen Erhaltungsrechts operiert werden müssen. Ich bin erst seit einem Jahr für diesen Bereich verantwortlich und habe gehandelt.

In Berlin wird speziell in den beliebten Wohngegenden zunehmend nachverdichtet. Auffällig ist, dass dabei fast ausschließlich Eigentumswohnungen entstehen. Warum ist es für Investoren offenbar nicht attraktiv, Mietwohnungen zu bauen? Könnte hier nicht der Bezirk in die Bresche springen und als öffentlicher Bauherr auftreten?

Das mit der Nachverdichtung dürfte ja nun zumindest in Prenzlauer Berg vorbei sein. Das jüngste OVG – Urteil zur Nachverdichtung in der Kollwitzstr. 42 (Anm. der Red: Das Oberverwaltungsgericht hat die Baugenehmigung eines Neubaus aufgehoben, weil dieser zu nah am Nachbargrundstück gebaut wurde und so zu wenig Licht in den Hof fiel. Das Gebäude soll nun wieder abgerissen werden) hat hier ja richtungsweisend entschieden. Es ist im Übrigen nicht Aufgabe der Bezirksverwaltung, Bauherr zu sein. Dafür haben wir städtische Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaften. Und die stehen ja in den Startlöchern. Letztlich muss man zur Kenntnis nehmen, dass noch vor 2 Jahren die Einschätzung über Wohnungsneubaubedarfe noch eine ganz andere war. Abgesehen davon ist der Hang zum Wohneigentum ungebrochen und es wird auf dem freien Markt gebaut, was nachgefragt wird. Aber auch neue Formen haben sich entwickelt, wie z.B. die Baugruppen.


Der Maßnahmenkatalog sah vor, dass beispielsweise Hänge-WCs als Merkmal einer Luxusausstattung gelten. Ein zweites WC oder eine Fußbodenheizung fallen derzeit noch unter das Verbot. Dies wird durchaus kontrovers diskutiert, weil diese Ausstattungsmerkmale schon fast als normaler Standard gelten. Sind die Bestimmungen auf der Höhe der Zeit?

Der Schwerpunkt liegt auf „sah“. Die Erhaltungssatzungen von 2009 für einige Restgebiete im Prenzlauer Berg sahen ja genau das vor. Hänge-WC, Strukturheizkörper oder Fliesenspiegel, auch die Aufzüge, zu untersagen, ist nicht mehr zeitgemäß. Auch die Philosophie stimmte nicht. Genehmigungen mit Auflagen zu erteilen erzeugen nur Bürokratie und wenig Wirkung. Das habe ich geändert. Wir haben uns auf das Wesentliche konzentriert. Die Zusammenlegung von Wohnungen, Zweckentfremdung durch Ferienwohnung und bestimmte Ausstattungsmerkmale wie 2. Bäder (!), 2. Balkone oder Kamine werden nicht erlaubt, weil sie dazu geeignet sind, die Mietpreisspirale und die Verwertungsketten in Gang zu setzen und Mieterinnen und Mieter mit nicht mehr bezahlbaren Mietforderungen zu konfrontieren. Ich denke, die gesamte Thematik ist ein aktuelles Thema. Der Deutsche Städtetag beschäftigt sich damit, es ist bereits Wahlkampfthema – wir liegen also mit unserer Praxis und den überarbeiteten Kriterien für das soziale Erhaltungsrecht im Bezirk genau auf der Höhe der Zeit.

Werden noch weitere Regelungen folgen, wie etwa eine Vorschrift zur Gestaltung der Böden oder zur Höhe des Fliesenspiegels, wie es im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg der Fall ist? Schränkt das Bezirksamt hier die Eigentümer nicht zu sehr ein? Sehen Sie die Gefahr von Gerichtsverfahren gegen das Bezirksamt, weil Eigentümer Ihre Wohnungen nicht mehr so gestalten können,wie Sie dies möchten?

Wir werden in 2 Jahren die Kriterien überprüfen. Derzeit werden wir nicht wieder detailliert einführen, was wir gerade wegen Praxisuntauglichkeit abgeschafft haben.
Eine „Gefahr“ von möglichen Gerichtsverfahren sehe ich nicht. In einem Rechtsstaat können und müssen alle Verwaltungshandlungen überprüfbar sein dürfen.

Falls die erhoffte Wirkung der Maßnahmen nicht Eintritt und die soziale Durchmischung des Bezirkes weiter abnimmt – welche Maßnahmen bleiben dem Bezirk dann noch, um langfristig gegenzusteuern?

Um die soziale Mischung in ganz Pankow mache ich mir keine großen Sorgen. Unsere Maßnahmen gelten ja für einige Gebiete und dort hat unsere Praxis bereits Wirkung gezeigt.
Die Zweckentfremdungsverbotsverordnung ist von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung auf den Weg gebracht worden, die Umwandlungsverordnung ist angekündigt. Wir verhandeln derzeit mit den Wohnungsbaugesellschaften und –genossenschaften über ein Bündnis für Mieterschutz und Wohnungsneubau – auch um das Instrument des Vorkaufsrechts anzuwenden. Wir werden jetzt schon alle uns zur Verfügung stehenden Instrumente des Baugesetzbuches anwenden und nicht erst dann, wenn ein Instrument alleine vielleicht nicht gewirkt hat.

Herr Kirchner, wir danken Ihnen für das Gespräch.

Themenmonat Mieternation Deutschland 

Dieser Artikel ist Teil des Themenmonats Mieternation Deutschland. Weitere Artikel zum Thema finden Sie hier.



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2 Antworten auf “Wir brauchen ein Instrumentarium gegen die besorgniserregende Entwicklung”

  1. hagen schulz sagt:

    aber sicher wird sich der liebe herr kirchner mit gerichtsverfahren auseinandersetzen müssen, denn in einem rechtsstaat haben auch die eigentümer rechte und die werden sich nicht vorschreiben lassen, was sie mit ihrer wohnung machen. wo bleibt die wirkliche konzentration auf den sozialen wohnungsneubau herr kirchner ? sie glaben doch nicht ernsthaft das, wenn überhaupt, fewos dem mietmarkt wieder zur verfügung stehen diesen markt entspannen ? ich betreibe als eigentümer selbst eine ferienwohnung und ich werde ganz sicher dagegen klagen und ich rufe hiermit auf dies auch zu tun. mehr informationen gibt es auf http://www.ivbp.de

  2. Julia sagt:

    Die Preisentwicklungen für Mietwohnungen und Eigentumswohnungen im Prenzlauer Berg sind wirklich nicht mehr feierlich. Wenn ich mir die Statistiken ansehe, bekommt man ja das Gefühl als Normalberliner kann man sich da gar nichts mehr leisten. Wir wollten uns mal nach Angeboten umsehen, aber die Preise haben uns echt die Lust genommen… In dem Artikel hier haben die das gut zusammen gefasst… Wo soll das noch hin führen?

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