Interview | Mietrecht “Das Mietrechtsänderungsgesetz ist ausgewogen”

15. April 2013 | von
Energetische Sanierung Energetische Sanierung: Mietminderung erschwert. Foto: Christa Nöhren / PIXELIO

Das Anfang des Jahres beschlossene Mietrechtsänderungsgesetz hat durchaus Kontroversen nach sich gezogen. Mieterverbände beklagten die Verschlechterungen für Mieter, Eigentümerverbänden gingen die Regelungen nicht weit genug. Im Interview erklärt uns der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Joachim Tschuck, warum er die Regelungen für ausgewogen hält. Das kürzlich verabschiedete Mietrechtsänderungsgesetz ist umstritten, Mieterverbände protestieren gegen die Verschlechterungen für Mieter. Auch politisch unabhängige Organisationen kritisieren die beschlossenen Änderungen. Bringt die Gesetzesnovelle nennenswerte Vorteile für Mieter oder ist es ein „Mietrechtsverschlechterungsgesetz“, wie der Mieterbund sagt? Das Mietrechtsänderungsgesetz wird aktuell von Mieterverbänden oftmals als eine Verschlechterung für die Mieter gewertet. In einer Bilanz der sich gegenüberstehenden Rechte und Pflichten, die Vor- und Nachteile für beide Vertragsparteien beinhalten, würde ich die Mietrechtsänderung durchaus als ausgewogen erachten. Für den Kampf gegen Mietnomaden sollen Vermieter künftig schneller die Wohnung räumen können, wenn der Mieter in Zahlungsrückstand gerät. Über die Zahl der Mietnomaden gehen die Meinungen auseinander – wurden hier für eine kleine Gruppe von Betrügern Mieterrechte geopfert? Neu ist die erstmalige Einführung eines Schutzes des Vermieters vor so genannten Mietnomaden, die nach allgemeinem Verständnis die bisherige Gesetzeslücke eines vorläufig vollständigen Kündigungsschutzes bei gleichzeitig eigenem (oftmals vorsätzlichem) Pflichtenverstoß rechtsmissbräuchlich ausgenutzt haben. Diese Rechtslage wurde von Berlin lange Zeit entweder nicht wahrgenommen oder heruntergespielt. Laufen die Mieter nun Gefahr, wegen 1-2 Monaten Zahlungsverzug ohne Vorwarnung gekündigt zu werden? Nach der neuen Fassung der Zivilprozessordnung darf in diesen “Nomadenfällen” nunmehr mit einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzuges gleichzeitig eine einstweilige Verfügung beantragt werden, wenn der zahlungssäumige Mieter einer Sicherungsanordnung nicht Folge leistet. Dabei muss der Vermieter die besonderen Voraussetzungen darlegen und nachweisen können. Die Entscheidung fällt neutral das Gericht. Die Anordnung könnte z.B. vorsehen, dass der säumige Mieter in Höhe der vereinbarten Miete monatliche Sicherheitsleistung auf ein Gerichtskonto zur Hinterlegung einzahlt. Der Mieter wäre damit nicht benachteiligt, der Vermieter wäre aber gesichert. Die Sicherungsanordnung des Gerichtes kann zudem mit einem Rechtsmittel angegriffen werden. Konnte der vertragswidrig handelnde “Nomade” nach altem Recht auf Kosten des Vermieters lange weiter wohnen, muss er nunmehr bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen mit einer Sicherungsanordnung rechnen. Dies mag man als Verschlechterung seiner Rechte werten. Ich bin der Auffassung, dass das Änderungsgesetz insofern unter Berücksichtigung des jeweiligen Einzelfalls interessengerechte Lösungsmöglichkeiten anbietet. Bei einer energetischen Sanierung können Mieter nun in den ersten drei Monaten nun nicht mehr ihre Miete mindern, obwohl die Nutzung der Mietsache unter Umständen deutlich eingeschränkt ist. Allerdings muss eine Energieeinsparung das Resultat der Renovierung notwendig. Wie kann der Mieter überhaupt feststellen, dass die Energiekosten sinken? Laufen Mieter so nicht auch Gefahr, normale Sanierungen als energetische Maßnahmen verkaufen zu bekommen, um keine Mieteinbußen hinnehmen zu müssen? Und müssen Mieter im Rahmen energetischer Sanierungen wirklich alles erdulden, ohne die Miete mindern zu können? Der Ausschluss eines Minderungsrechtes für die Dauer von drei Monaten im Falle einer energetischen Modernisierung mag für sich alleine betrachtet eine Benachteiligung des Mieters darstellen. Das allgemeine Minderungsrecht wird dadurch aber nicht berührt. Ein Verbot des Minderungsrechtes betrifft nur Beeinträchtigungen des Mietobjektes, die unmittelbar im Zusammenhang mit der energetischen Modernisierung zusammenhängen. Ziel des Gesetzgebers war es, den Willen eines Eigentümers zu energetischen Verbesserungen von Wohnräumen nicht dadurch zu schmälern, dass er neben den von ihm in der Regel vorzufinanzierenden Investitionen auch noch minderungsbedingte Mieteinbußen hinnehmen muss. Der Gesetzgeber wollte die Investitionsbereitschaft des Eigentümers privilegieren, weil der Mieter durch die energetische Verbesserung mindestens auch profitieren wird. Ob die Verteilung dieser Rechte und Pflichten ausgewogen ist, wurde lange diskutiert und ist heute noch umstritten. Die künftige Praxis wird zeigen, ob sich die Regelung bewährt. Angesichts knapper werdender Ressourcen halte ich aber den gesetzgeberischen Versuch energetischer Einsparungen für einen richtigen Ansatz. In welchem Fall kann eine vom Vermieter verlangte Mieterhöhung abgelehnt werden? Zu Gunsten der Mieter wurde bei der allgemeinen Mieterhöhung die bisherige Kappungsgrenze von 20 % in Gebieten, in denen eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist, auf 15 % reduziert. Welche Gebiete davon betroffen sein werden, sollen die Landesregierungen durch Rechtsverordnung bestimmen. Soweit der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen nicht alle Form- und Fristvorschriften einhält, braucht der Mieter sich gegen ein derart rechtswidriges Erhöhungsverlangen nicht gesondert zur Wehr setzen. Er braucht einfach nur keine Zustimmung zu dem Erhöhungsverlangen zu erteilen. Mietminderungen sind ein heikles Thema. Es heißt, dass Mieter keinesfalls ohne Rücksprache die Miete mindern sollten. Gibt es so etwas wie eine Handlungsabfolge bei einer Mietminderung? Nicht nur das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters erfordert die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften. Umgekehrt muss sich auch der Mieter genau überlegen, ob und in welcher Weise er eine Mietminderung erklärt. Hierbei empfehle ich dem Mieter stets als ersten Schritt sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob er in jedem Falle das Mietverhältnis aufrechterhalten möchte. Dann sollte die Mietminderung gleichwohl erklärt werden, allerdings unter dem Vorbehalt jederzeitiger späterer Rückforderung des Minderungsbetrages zunächst pünktlich und vollständig weiter Miete bezahlen. Damit bietet er dem Vermieter keinen Anlass zu einer Abmahnung oder gar Kündigung des Mietvertrages. Die Rückzahlung kann der Mieter dann bei geklärter Rechtslage gefahrlos einfordern bzw. aufrechnen. Mindert der Mieter sogleich durch Einbehalt von der fälligen Miete, sollte er sicher sein, nicht nur einen Mangel, der die Tauglichkeit des Mietobjektes einzuschränken geeignet ist, sondern auch die Zuordnung des Mangels in die Sphäre des Vermieters beweisen zu können. In jedem Falle sollte der Mieter die erforderliche Mängelrüge und Minderungserklärung nach Inhalt und Zeitpunkt erweisen können. Der Jurist empfiehlt insofern immer Schriftlichkeit. Außerdem muss der Mieter aber auch den Zugang der Mängelrüge und Minderungserklärung bei den Vermieter nachweisen können. Hierzu bietet sich eine Empfangsquittung des Vermieters, Übergabe durch einen Boten als Zeuge oder Einwurfeinschreiben an. Ein Einschreiben mit Rückschein kann hingegen Beweisrisiken in sich bergen. Lesen Sie mehr in Teil zwei unseres Interviews. 01. Mietrechtsänderungsgesetz 02. Streitpunkt Renovierung

Themenmonat Mieternation Deutschland 

Dieser Artikel ist Teil des Themenmonats Mieternation Deutschland. Weitere Artikel zum Thema finden Sie hier.



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