News | Immobilien als Anlage Offene Immobilienfonds: Ratings sollen mehr Informationen bringen

8. Juli 2013 | von
Immofonds: Bewertung soll bessere Informationen bringen Foto: Rainer Sturm / PIXELIO

Der Ruf offener Immobilienfonds hat in den vergangenen Jahren stark gelitten. Vom guten Ruf als sichere Anlageform ist nicht mehr viel übrig geblieben, nachdem etliche Fonds geschlossen oder abgewickelt wurden. Ein neues Rating soll wieder mehr Vertrauen schaffen.

Offene Immobilienfonds gehören zu den wichtigsten Anlageformen, gerieten im Zuge der Finanzkrisen jedoch in schwieriges Fahrwasser. Bereits vor einiger Zeit hat der Branchenverband BVI einige Regelungen erlassen, um Offene Immobilienfonds neu zu organisieren. Verschiedene Analysten haben nun diverse Fonds bewertet: Demnach konnten sechs Fonds bessere Rating-Ergebnisse erzielen als noch bei der Bewertung vor einem Jahr. Drei Fonds mussten ein schlechteres Ergebnis in Kauf nehmen, vier blieben unverändert.

Nach der Bewertung der Europa-Fonds liegt der Immobilienfonds Grundbesitz Europa mit AA – vorne. Grund dafür ist die gute Bewertung des Immoblienportfolios mit den Kriterien Objektalter, Länderrisiko und Fondsmanagement. Weltweit agierende Fonds für Privatinvestoren werden von der Deka-ImmobilienGlobal mit A- angeführt. Ausschlaggebend war hier die erfolgreiche Vermietungsquote. Gleiches gilt auch für die Objektgröße und das Länderrisiko. Bei den institutionellen Investoren konnte mit AA der WestInvest ImmoValue überzeugen. Hier spielten Vermietungskriterien wie Vermietungsquote oder Mietvertragslaufzeiten die entscheidende Rolle.

Risikofaktoren fließen in die Bewertung ein

Bei diesem Ranking wurden verschiedene Risikofaktoren Offener Immobilienfonds berücksichtigt. Dabei haben Risiken, die aus dem Immobilienportfolio entstehen, die wichtigste Rolle, etwa Objektgröße, Objektalter, Länderrisiken oder Mietvertragsausläufe. Aber auch die Finanzstruktur und die Liquidität der verschiedenen Fonds standen auf dem Prüfstand. Zum ersten Mal spielten auch Aspekte der Nachhaltigkeit eine Rolle. Hier galt es, die Nachhaltigkeitsstrategie und die Ausrichtung des Portfolios zu analysieren. Hier lagen WestInvest ImmoValue, WestInvest InterSelect und Grundbesitz Global vorne.

Wichtig für die Bewertung ist auch die Vermietungsquote. Dabei lag der WestInvest ImmoValue mit 98,4 % an der Spitze, während UBS bei 83,8 % lag. Die Vermietungsquoten werden nach wie vor von den schwierigen Vermietungsmärkten vor allem in großen Metropolen und dem allgemein schwachen Wirtschaftswachstum in Europa beeinflusst.

Die Liquidität ist ein weiterer wichtiger Aspekt. Die guten Liquiditätsquoten offener Immobilienfonds kommen durch hohe Netto-Mittel und fehlende attraktive Investitionsobjekte zustande. Hier konnte vor allem Grundbesitz in Europa überzeugen.

Die sinkenden Kreditquoten sind ein weiteres Bewertungskriterium. Eine weitere Abnahme wird hier erwartet. Dies liegt vor allem an den Vorgaben, dass die Fonds bis 2015 eine Kreditquote von 30 % einhalten müssen und einige Fonds noch über dieser Grenze liegen.

Ein weiterer Aspekt ist die Qualität des Asset Managements. Hier findet ein eigenes Ranking statt und Aspekte wie Bewirtschaftung, Investition und Transaktion von Immobilien werden hier bewertet. Hier konnten Deutsche Asset & Wealth Management mit AAA, Union Investment Real Estate und DekaBank Geschäftsfeld Immobilien mit je AA+ überzeugen.




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Über Sabine Wagner

Sabine Wagner ist Mitglied der immobilo-Redaktion
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