Rechtliches | BGH-Urteil Mieterhöhung sollte geprüft werden

17. Januar 2014 | von
Justicia BHG fällt neues Urteil zum Mietrecht. Foto: Lupo / PIXELIO

Vielerorts wird sich über den rasanten Mietpreisanstieg beschwert und oft stellt sich die Frage, ob dieser auch rechtens ist. In Hinblick auf den Mietspiegel hat der Bundesgerichtshof nun ein neues Urteil erlassen.

Der Bundesgerichtshof entschied gegen eine Vermieterin im Umkreis von Nürnberg, die die Mieterhöhung mit dem Mietspiegel der Stadt Nürnberg begründet hatte. Dies sei nicht richtig und die Mieterhöhung damit unwirksam, so das Gericht. Mieterhöhungen müssen auf Grundlage eines Mietspiegels vor Ort oder einer vergleichbaren Kommune basieren, so der Bundesgerichtshof. Dann wäre auch eine Mieterhöhung rechtens. Im speziellen Fall handelte es sich jedoch um die Stadt Nürnberg mit rund 500.000 Einwohnern und einer nahe gelegenen Gemeinde mit rund 4.450 Einwohnern.

Der Mietspiegel ist Ortsgebunden

Lukas Siebenkotten, der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB) äußerte sich zum aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs bezüglich einer unrechtmäßigen Mieterhöhung. Er bewertete die Entscheidung als richtig. Vermieter könnten die Mietspiegel einer Großstadt nicht mit kleineren Städten vergleichen – dazu seien die Mieten zu unterschiedlich. So dürfen Mieter nicht „Äpfel mit Birnen vergleichen“.

Lukas Siebenkotten führt weiter aus, dass Vermieter auf dem Land nicht auf den Mietspiegel der benachbarten Großstadt zurückgreifen dürfen. Stattdessen muss der örtliche Mietspiegel herangezogen werden oder aber die Mieterhöhung mit einem Sachverständigengutachten begründen. Alternativ können auch mindestens drei vergleichbare Wohnungen vor Ort herangezogen werden.

Vor der Zustimmung sollte eine genaue Prüfung erfolgen

Dies zeigt, dass es sich für Mieter lohnt, genau hinzuschauen und die Miete zu überprüfen. Denn ähnlich wie in diesem Fall setzen Vermieter häufig unberechtigte oder zu hohe Mieterhöhungen. Mieterhöhungen sollten daher nicht vorschnell akzeptiert und bezahlt werden. So reicht es zum Beispiel nicht aus, wenn der Vermieter sich bei der Mieterhöhung auf eine allgemeine Teuerung der Lebenshaltungskosten beruft oder erklärt, dass die Mieten seit Jahren nicht gestiegen seien. Mieter müssen etwa wissen, dass es Index- oder Staffelmietverträge gibt, die Mieterhöhungen regulieren. Bei Indexmietverträgen steigt die Miete um einen festgelegten Preisindex, bei der Staffelmiete steigen die Mietpreise nach einem im Mietvertrag festgelegten Schema in regelmäßigen Abständen.

Eine Mieterhöhung wird weiterhin erst wirksam, wenn der Mieter auch zustimmt. Allerdings ist die Zustimmung notwendig, wenn die Mieterhöhung inhaltlich und formal korrekt angesetzt ist. Verunsicherung herrscht auch bei einem Wechsel des Vermieters. Durch einen Verkauf ändern sich die Rechte der Mieter nicht, das heißt, der Mietvertrag bleibt unverändert bestehen, auch mit neuem Besitzer.

AZ: BGH VIII ZR 413/12




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Über Sabine Wagner

Sabine Wagner ist Mitglied der immobilo-Redaktion
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