Immobilienwert richtig ermitteln

2. Mai 2014 | von
Immobilienbewertung Immobilienbewertung. Foto: Viktor Hanacek / picjumbo.com

In vielen Regionen Deutschlands boomt der Immobilienmarkt. Eigentumswohnungen in Metropolen wie Hamburg, Köln oder München sind eine wahre Geldanlagen. Doch wie ermittelt man den Wert einer Immobilie richtig?

Für den Verkauf einer Immobilie gibt es verschiedene Gründe: altersbedingter Verkauf, Umzug in eine andere Stadt, Erbschaft oder die Realisierung von Wertsteigerungen auf Grund des boomenden Immobilienmarktes. Besonders die Frage nach der derzeitigen Lebenssituation spielt bei dem Immobilienverkauf eine bedeutende Rolle. Veränderungen der Lebenssituation ziehen oftmals auch eine Anpassung der Wohnsituation nach sich.

Wer eine Immobilie zum Verkauf anbietet, möchte folglich auch gerne wissen, wie viel wert diese ist. Hierbei kommt es oft zu einer Wert-Überschätzung, seitens der Eigentümer. Um diese Wertüberschätzung zu vermeiden, gibt es kostengünstige Möglichkeiten, die zumindest eine grobe Schätzung des Immobilienwertes vornehmen: Internetportale wie immonet.de oder immobilienscout24.de bieten für rund 30 Euro eine automatisierte Bewertung der eigenen Immobilie an.

Internetportale erfassen keine Besonderheiten der Immobilie

Zwar können die Internetportale Angaben zu der Wohnlage, dem Baujahr und der Ausstattung machen, doch erfassen diese oftmals nicht die Besonderheiten einer Immobilie, die beim Wert dieser eine wichtige Rolle spielen. Als Besonderheit gilt beispielsweise der eigenwillige Grundriss eines Gebäudes oder auch die wunderbare unverbaubare Aussicht der Immobilie. Zudem wird bei den automatisierten Wertermittlungen der Sanierungsaufwand einer Wohnung kaum beachtet. Wenn Sie die Möglichkeit haben, machen Sie zusätzliche Angaben und Beschreiben Ihr Objekt.

Fundierte Bewertungen deutlich kostenintensiver

Wer eine fundierte Bewertung seiner Immobilie haben möchte, der muss tiefer in die Taschen greifen. Für ein Verkehrswertgutachten belaufen sich die Kosten laut den Verbraucherschützern der Berliner Stiftung Warentest auf 1.000 bis 2.000 Euro. Gutachter, die pro Stunde oder Besichtigungstermin bezahlt werden, bekommen zu meist einen Stundensatz von mindestens 200 Euro.

Um eine Grundstücks- und Immobilienbewertung vorzunehmen, bedarf es fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Sachkenntnisse. Diese Werteermittlung richtet sich nach der sogenannten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Eine solche Verordnung bietet klare Rechtsgrundlagen für die Bewertung von Grundstücken und Immobilien.

Der Gesetzgeber hat für die Ermittlung des Immobilienwerts drei Verfahren festgelegt:

  1. Das Sachwertverfahren: Die Experten beurteilen wie gut die baulichen Anlagen in Schuss sind und wie viel ein Neubau kosten würde. Besonders bei Ein- und Zweifamilienhäusern wird dieses Verfahren angewendet.
  2. Das Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren wird bei Eigentumswohnungen angewendet. Hierbei wird betrachtet, welche Preise Immobilien ähnlicher Art erzielt haben. Die zu vergleichenden Zahlen liegen den Gutachterausschüssen vor, welche die Kaufpreise in ihrer Region sammeln. Bei dem Vergleich werden Kaufpreise solcher Grundstücke herangezogen, die in ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Allerdings muss beachtet werden: je spezifischer die Immobilie ist, umso weniger ist das Vergleichswertverfahren für die Praxis geeignet.
  3. Das Ertragswertverfahren: Hierbei wird der Wert eines Gebäudes auf der Grundlage des Ertrages ermittelt. Dieses Verfahren wird dann angewendet, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist. Das gilt insbesondere bei Wohnobjekten ab drei Wohneinheiten, Gewerbeobjekten sowie bei Hotels, Freizeitimmobilien und Krankenhäusern.



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Über Sabine Wagner

Sabine Wagner ist Mitglied der immobilo-Redaktion
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