Immobilien-News und Info - immobilo.de

Verkürzte Kündigungsfristen und saftige Mieterhöhungen: Vermieterfreundliche Urteile des Bundesgerichtshofs und nicht zuletzt die politischen Vorhaben der Liberalen sorgen in letzter Zeit für reichlich Diskussionsstoff und Kritik aus der Bevölkerung und von Mietervereinen. Schnell wird aus dem Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ein Kampf zwischen Gut und Böse gemacht – obwohl die „Bösen“ es auch nicht immer leicht haben, wie eine Studie zeigt.

Immerhin: Die Hälfte der befragten Vermieter hatte keine Beschwerden über Mieter vorzubringen. Das bedeutet aber eben auch, dass die andere Hälfte durchaus von schlechten Erfahrungen zu berichten wusste. Eine Umfrage von von Immoro, einem Verband von Maklern und Hausverwaltungen, ergab, dass Zahlungen, bzw. deren Fehlen, am häufigsten zum Problem zwischen Vermieter und Mieter werden. Demnach nehmen ausbleibende und wiederholt verspätete Mietzahlungen mit 29 bzw. 26 Prozent die Plätze eins und zwei der Liste der Beschwerdegründe ein. [mehr » ]

Der Vermieter darf die Kosten für die Reinigung des Öltanks auf die Mieter umlegen. Das gilt auch dann, wenn sie in einem Abstand von mehreren Jahren anfallen – sie müssen dabei auch nicht auf mehrere Abrechnungsperioden verteilt werden, sondern dürfen in dem Zeitraum berechnet werden, in dem sie entstehen. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe am Mittwoch.

In dem betreffenden Fall hatte sich ein Mieter geweigert, die Kosten für die Reinigung des Öltanks zu tragen, die der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung aufgeführt hatte. Als Betriebskosten dürfen ausschließlich laufende Kosten angerechnet werden – Kosten, die nur einmalig anfallen, sind nicht umlagefähig. Der Mieter war der Auffassung, dass es sich bei den Kosten für die Öltankreinigung um nicht umlagefähige Instandsetzungskosten handelte. [mehr » ]

Gesamtkosten, Erläuterung, Verteilerschlüssel, Mieteranteil, Abzug der Vorausszahlung - eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung muss so einige Bedingungen erfüllen. Ob die bis zu 14 verschiedenen kalten Betriebskosten tatsächlich alle einzeln aufgeführt werden müssen, darüber herrschte schon länger Uneinigkeit. Bei den Frisch- und Abwasserkosten hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt Klarheit geschaffen.

Die klagenden Mieter haben den Fall zwar verloren, doch im Allgemeinen dürfte das Urteil auf keine große Ablehnung stoßen - denn es vereinfacht die Betriebskostenabrechnung. Die Richter urteilten, dass Frisch- und Abwasser in der Betriebskostenabrechnung nicht zwingend als zwei getrennte Positionen aufgeführt werden müssen. Wenn der gemessene Frischwasserverbrauch als Berechnungsgrundlage für die Frischwasser- als auch für die Abwasserkosten dient, so können diese Kosten in der Betriebskostenabrechnung zusammengefasst werden. [mehr » ]

Gute Nachrichten in Zeiten der Krise: Der deutsche Immobilienmarkt ist nach wie vor stabil - auch wenn die Finanzkrise nicht völlig folgenlos an ihm vorbeizieht. Die Spuren, die sie wie überall hinterlässt, sind aber kein Grund zur Sorge.Von einer Immobilienblase ist noch immer keine Spur, vielmehr herrscht nach wie vor Preisstabilität. Laut Deutschem Mieterbund sollen jetzt Bestandssanierungen ganz oben auf der Agenda stehen.

Am Donnerstag hat der Deutsche Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung (DV) das Gutachten „Die Immobilienmärkte aus gesamtwirtschaftlicher Perspektive“ vorgestellt, das in Zusammenarbeit mit der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif) erstellt wurde. Analysiert wurden Wohn- und Gewerbeimmobilien und die Entwicklungen durch Sanierung und Modernisierung. Besonders im Vergleich zu anderen europäischen Staaten wurde deutlich, dass man um den Immobilienmarkt hierzulande trotz Krise keine Angst haben muss. [mehr » ]

Dass eine Wohnung nicht exakt so groß ist, wie im Mietvertrag angegeben, ist keine Seltenheit. Ist sie tatsächlich größer, wird sich wohl kaum ein Mieter beschweren, ist sie kleiner als vereinbart, gibt es häufig Ärger - besonders, wenn es um die Berechnung einer Mieterhöhung geht.

Mieterhöhung: Die vereinbarte Fläche gilt

Bei Streitereien wegen einer Differenz zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnungsgröße taucht in den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs des Öfteren die „magische Grenze“ von 10 Prozent auf. Beispielsweise liegt erst dann ein Mangel vor, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße mindestens 10 Prozent unter der liegt, die im Mietvertrag angegeben ist. Auch die Betriebskosten richten sich nur dann nach der tatsächlichen Fläche, wenn diese 10 Prozent kleiner ist, als vereinbart. [mehr » ]

Gestern wurde der neue Mietspiegel für Berlin vorgestellt – nach etlichen Jahren der Verweigerung unterzeichneten auch die Mieterverbände das Werk. Noch mehr Freude bereitet Stadtentwicklungssenatorin Ingeborg Junge-Reyer (SPD) allerdings die Entwicklung der Netto-Kaltmieten in der Hauptstadt – diese stiegen seit 2007 um moderate 1,7 Prozent. Schwerer ins Kontor schlagen allerdings die Nebenkosten.

„Berlin bleibt eine Stadt mit bezahlbaren Wohnungen“ jubilierte die Senatorin dann auch bei der Präsentation des neuen qualifizierten Mietspiegels für Berlin, schließlich konnte sie vermelden, dass die Mietsteigerung in der Bundeshauptstadt auf dem niedrigsten Stand seit 15 Jahren ist. Die durchschnittlichen Kosten für einen Quadratmeter Berliner Wohnraum stiegen dabei seit der letzten Erhebung im Jahre 2007 um lediglich 1,7 Prozent bzw. 8 Cent auf nun 4,83 Euro pro Quadratmeter.

Durchschnittswert trügt

Der Mieterverein warnt dagegen vor zuviel Freude über die geringe Steigerung. So sind die insbesondere bei Singles beliebten kleineren Mietwohnungen mit einer Fläche bis 40 Quadratmetern deutlich teurer geworden. Wer neu nach Berlin zieht und eine solche Wohnung für sich auserkoren hat, muss in 2009 rund 5,3 Prozent mehr zahlen als noch vor zwei Jahren. Auch in Gebäuden mit einem Baujahr zwischen 1919 und 1949 seien die Mieten mit 3,9 Prozent überdurchschnittlich gestiegen. [mehr » ]

Aus der Beratungs- und Prozessstatistik 2008 des deutschen Mieterbundes (DMB) geht hervor, dass der Beratungsbedarf beim Thema Schönheitsreparaturen deutlich gestiegen ist. Ein Grund für Mietrechtsverfahren sind immer häufiger Mieterhöhungen.

Insgesamt wurden rund 1,12 Millionen Rechtsberatungen in Anspruch genommen. Dass in über 97% der Fälle eine außergerichtliche Einigung zwischen Mieter und Vermieter erreicht werden konnte, ist eine durchaus positive Bilanz. [mehr » ]

Vermieter müssen Mülltrennung gewährleisten

Vermieter müssen in einem vermieteten Objekt gewährleisten, dass eine umfassende und ausreichende Mülltrennung seitens der Mieter möglich ist. Desweiteren ist der Vermieter verpflichtet, Mülleimer in entsprechender Größe bereitzustellen und dementsprechend die wirtschaftlich sinnvolle Leerung dieser Behälter zu ermöglichen.

Die Berliner Mietergemeinschaft weist darauf hin, dass Mieter diesen Umstand genauestens beobachten sollten, auch in Hinblick auf den eigenen Gelbbeutel, da sie für die Kosten der Entsorgung über die Nebenkosten aufkommen müssen. So sind zu große Mülleimer oder nicht richtig getrennter Müll eine Kostenfalle und lassen die Betriebskosten anschwellen.

Die in den sogenannten kalten Betriebskosten verankerten Müllentsorgungsgebühren werden im Allgemeinen zu hundert Prozent auf die Mieter abgewälzt. Die Berechnung erfolgt aufgrund der Wohnungsgröße der gemieteten Wohnung. Auch eine Umwälzung auf die Anzahl der Mieter in einem Mietobjekt ist unter Umständen möglich.

Auch gerichtlich sind Mieter angehalten, ihren Müll ordnungsgemäß zu trennen. Tut dies ein Mieter nicht, kann der Vermieter das entstandene Restmüllaufkommen nicht auf die übrigen Mieter per Betriebskostenabrechnung  umlagern, so das Amtsgericht Münster in einem Urteil (Az: 59 C2601/05).

Mieterbund warnt vor hohen Nachzahlungen

Der Deutsche Mieterbund in Berlin hat den aktuellen Betriebskostenspiegel veröffentlicht. Demnach zahlen Mieter in Deutschland im Schnitt 2,14 Euro pro m² nur für Betriebskosten.

Der am Donnerstag veröffentlichte Betriebskostenspiegel zeigt auf, dass die sogenannte zweite Miete im Jahr 2007 leicht gesunken ist, dafür aber Mieter für das vergangene Jahr mit erheblichen Nachzahlungen rechnen müssen. Aufgrund des kalten Winters 2008 sowie die immer teurer werdenden Rohstoffpreise für Öl und Gas sind verantwortlich für eine merkliche Steigerung der Betriebskostenabrechnung.

Laut Mieterbund stiegen die Ölpreise im vergangenen Jahr um etwa 32 Prozent, Gas verteuerte sich um fast 10 Prozent. Diese Preissteigerungsraten würden nun in der Betriebskostenabrechnung zu Buche fallen und diese nach Einschätzungen des DMB um 20 bis 30 Prozent explodieren lassen. Der Verband rät, Rücklagen zu bilden, um den Mehrbetrag abdecken zu können. Eine ausführliche Aufstellung des neuen Betriebskostenspiegels finden Sie unter www.mieterbund.de.

Oft nimmt ein Hausmeister neben seinen Haupttätigkeiten wie Rasenmähen oder Reparaturen an der Immobilie auch noch Verwaltungsaufgaben wahr. Diese dürfen vom Vermieter allerdings nicht pauschal abgerechnet werden, wie der Bundesgerichtshof (BGH) befand.

Nach geltendem Recht dürfen nur ganz normale Tätigkeiten des Hausmeisters auf die Mieter umgelegt werden. Darunter fallen Gartenarbeit oder die Reinigung des Treppenhauses, aber keine Verwaltungsaufgaben. Nach Ansicht des BGH ist es nicht zulässig, dass der Vermieter die Kosten für solche Tätigkeiten pauschal in den Betriebskosten abrechnet, aber nicht genau aufschlüsselt, um welche Aufgaben es sich genau handelt. [mehr » ]