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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass Mietvertragsklauseln, die dem Mieter im Zuge der Schönheitsreparaturen das „Weißen“ von Decken und Wänden vorschreibt, unwirksam sind. Farbvorgaben schränken den Mieter laut BGH in seiner persönlichen Lebensgestaltung ein.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied über Schönheitsreparaturen als Mietvertragsklauseln. Mittelpunkt des Urteils war eine Klausel über das „Weißen“ der Wohnungswände, die für ungültig erklärt wurde.

Vorausgegangen war ein Rechtsstreit zwischen einer Vermieterin, die das Weißen von Decken und Wänden als Teil der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag festgelegt hatte, und ihrem Mieter, der sich weigerte, am Ende des Mietverhältnisses die Wohnung renovieren zu lassen. Laut Mietvertrag sollte der Mieter verpflichtet werden, „spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin - je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung - erforderlichen Arbeiten auszuführen“. Zu den erforderlichen Maßnahmen zählte auch „das Weißen der Decken und Oberwänden“. [mehr » ]

Vereinbarungen zur Verlängerung der Betriebskostenabrechnung über einen Zeitraum von 12 Monaten hinaus sind nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) zulässig, solange sie sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter keine schwerwiegenden Nachteile einbringen. Wenn also die Vereinbarung den gleichen Zweck verfolgt, sind abweichende Vereinbarungen nach dem BGH auch rechtens.

Der Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung darf einmalig über den gesetztlich vorgeschriebenen Zeitraum von 12 Monaten verlängert werden, jedoch nur, wenn die Vereinbarung einen Vorteil sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter impliziert. Dies Urteilte der Bundesgerichtshof (BHG). Ins Rollen wurde der geschilderte Sachverhalt durch den Mieter einer Wohnung gebracht, der sich mit dem Testamentvollstrecker des Vermieters über die Nachzahlung von Betriebskosten auseinandergesetzt hat, nachdem der Vermieter im Jahr 2009 verstorben war.

Einen Monat vor dem Tod des Vermieters erteilte der damalige Testamentvollstrecker und Betreuer dem Mieter der Wohnung eine Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.06.2007 bis 31.12.2008, da der Betreuer zuvor mit dem Mieter eine einmalige Verlängerung des Abrechnungszeitraums von 12 auf 19 Monate vereinbart hatte. Grund für diese Verlängerung war die erst dadurch möglich gewordene Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung. [mehr » ]

Die Bewährungsstrafe für den Veranstalter einer Hausverlosung wurde jetzt vom Bundesgerichtshof (BGH) bestätigt. Der 54-jährige hatte von Dezember 2008 bis Februar 2009 ein rechtswidriges Gewinnspiel im Internet veranstaltet, bei dem es eine Doppelhaushälfte in München zu “gewinnen” gab.

Eine Hausverlosung im Internet – mit diesem verlockenden Angebot hatte der Münchener zwischen Dezember 2008 und Februar 2009 geworben. Das erfolgsversprechende Gewinnspiel entpuppte sich jedoch als großer Reinfall: Die Verlosung fand nicht statt, das Landgericht München verurteilte den Mann zu einer 2-jährigen Freiheitsstrafe auf Bewährung. Der BGH wies die Revision des Veranstalters nun zurück, die Haftstrafe auf Bewährung ist damit rechtskräftig. [mehr » ]

Seit dem Bau des Paderborner Fußballstadions gibt es Querelen mit den Anwohnern. Erst wurde während der Bauphase geklagt, nun gingen Paderborner wegen Lärmbelästigung vor Gericht. Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Münster entschied allerdings zugunsten des SC Paderborn 07: Anwohner von Fußballstadien müssen mit der Lärmbeeinträchtigung leben.

Die Energieteam-Arena hat dem SC Paderborn 07 bisher schon eine Menge Ärger eingebrockt. 2003 wollte der Verein seine Spielstätte, das altehrwürdige, aber marode Hermann-Löns-Stadion, durch ein moderneres Stadion ersetzen lassen. Doch gleich bei Baubeginn 2005 gingen die Anwohner auf die Barrikaden. Nach längerem Hin und Her wurde dem Verein aufgrund fehlender Parkplätze und unzureichender Verkehrsanbindung die Baugenehmigung entzogen. Erst nach zweijährigem Stillstand und der Vorlage eines neuen Masterplans wurde die Genehmigung wieder erteilt, [mehr » ]

Das Glück der Erde liegt auf dem Rücken der Pferde – für viele Reiter ist ein Ausflug in die weite Natur mit ihren Gäulen das wahre Paradies. Allerdings liegt auch das Glück der Pferde auf dem Rücken der Erde und versprüht für die empfindlichen Nasen so mancher Anwohner von Pferdekoppeln ein unangenehmes Bouquet, weshalb nach einem Urteil des Verwaltungesgerichts Koblenz in reinen Wohngebieten keine Pferdeställe gebaut werden dürfen.

Während Pferdenarren gerne von der Eleganz, Kraft und Leichtigkeit ihrer Rösser schwärmen, fühlen sich Anwohner, die in unmittelbarer Nähe von Bestallungen wohnen, von den zumeist typischen Gerüchen eher nur belästigt. Im vorliegenden Rechtsstreit klagte ein Ehepaar aus der 7.000-Seelen Gemeinde Asbach (Kreis Neuwied) gegen die ihrer Ansicht nach rechtswidrige Baugenehmigung eines Stalles für drei Pferde, der in knapp zehn Metern Abstand zu ihrem Wohnhaus errichtet werden sollte. Das Verwaltungsgericht Koblenz folgte der Argumentation der Kläger.

Die mit der Haltung von Pferden einhergehende Geruchsbelästigung sei den Anwohnern nicht zuzumuten, so die Richter. Zudem ist selbst bei sorgfältiger Pflege der Pferde mit dem gesteigerten Auftreten von Fliegen und Ungeziefer zu rechnen.

Dies verletze nach Ansicht des Verwaltungsgerichts die Rechte der Bewohner in der näheren Umgebung, weshalb in allgemeinen und reinen Wohngebieten die Pherdehaltung in der Regel nicht erlaubt sei.

Was in einer Familie im Kleinen passiert, gilt erst recht für ein ganzes Mietshaus: verschiedene Charaktere, Geschmäcker und unter Umständen auch Kulturen treffen aufeinander und verkomplizieren das Zusammenleben. Damit in der Familie deshalb kein Krieg ausbricht, gibt es den Familienrat – und für das Mietshaus das Mietrecht.

Zum Beispiel gibt es da, die Blumenliebhaber und Dekorationswütigen, die mit Vorliebe ihre Wohnung in eine Mischung aus Biotop, Dschungel und Flohmarkt verwandeln. Das sei ihnen gegönnt und sogar erlaubt, zumindest solange die Bäume im Wintergarten keine Wurzeln schlagen und Bausubstanz des Gebäudes beschädigen. Sobald die Flora aber auf Flur und Treppenhaus übergreift, wird es kritisch. So musste das Amtsgericht Münster (Az.: 38 C 1858/08) einer Erdgeschoss-Mieterin einhalt gebieten, die in einem Mehrfamilienhaus die Treppen und Gänge mit allerlei Dekoration verzierte. Zudem ersetzte sie die dezente Standard-Flurbeleuchtung mit einer opulenteren Variante. Auch der Gemeinschaftsgarten blieb nicht verschont und wurde durch Töpfe mit üppigem Blumenbewuchs aufgehübscht. Zwar erkannte das Münsteraner Gericht ganz sicher die CO²-bindende Funktion der Pflanzen an, dennoch entschied es, dass Flur, Tür und Garten nicht einfach nach Belieben umgestaltet werden dürfen.

Für mehr Unmut bei den Nachbarn sorgt meist aber die unfreiwillige Beschallung mit Musik. Besonders nervend sind dabei die selbstproduzierten musikalischen Gehversuche verhinderter Rockstars. Wer erinnert sich nicht mit Grausen an die 80er Jahre, als schrille Farben und toupierte Mähnen genauso en vogue waren wie minutenlange Gitarrrensoli? Zwar sollte auf das Nachspielen solch musikalischer Verfehlungen aus Geschmacksgründen verzichtet werden, als einmalige, erhebliche Ruhestörung darf das überlaute Spielen mit einer elektrischen Gitarre aber nicht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen. Das Amtsgericht Trier unterschied in seinem Urteil mit dem Aktenzeichen 8 C 49/02 allerdings auch nicht zwischen “Stairway to heaven”-Solo und ohrenquälenden Gitarrenmalträtierungen der 80er.

Nicht jedes Gewerbe ist in einem Wohn- und Geschäftshaus willkommen, schon gar nicht das Älteste der Welt. Wie das Pfälzische Oberlandesgericht in Zweibrücken nun entschied, muss der Vermieter Prostitution im Haus nicht dulden.

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall gingen Prostituierte in einem Neustädter Haus in drei verschiedenen Wohnungen ihren horizontalen Geschäften nach. Dagen klagten der Eigentümer sowie zwei weitere in dem Haus ansässige Firmen, ein Kfz-Sachverständigenbüro und eine Autowerkstatt, nun mit Erfolg.

Wohnen ja, Prostitution nein

Die Damen können zwar weiterhin im Haus wohnen, dürfen aber keine sexuellen Dienste mehr anbieten. Das Gericht begründete seine Entscheidung nicht mit Ruhestörung oder Gefahren für Minderjährige, sondern dem noch bis heute der Prostitution anhaftenden “sozialen Unwerturteil”, das dazu führe, daß sich die im Haus und Umgebung befindenden Wohnungen und Geschäfte schwerer vermieten oder verkaufen lassen. Darin erkannte das OLG eine “Eigentumsstörung”, die der Eigentümer nicht hinnehmen müsse.
Das Gericht bestätigte mit seinem Urteil (Az.: 3 W 182/08) eine Entscheidung der Vorinstanz.

Ungebetene Gäste hat niemand gerne im Haus, erst recht nicht, wenn es sich dabei um kleine Insekten handelt. Der Deutsche Mieterbund dokumentierte Fälle, bei denen zwei Mieter aus dem gleichen Grund, aber völlig unterschiedlichen Vorzeichen, vor Gericht zogen.

Angriff der Killerameisen?

Ein Kölner Mieter dokumentierte ein halbes Jahr akribisch, wie viele Ameisen ihn in seiner Wohnung besuchten. Im Juni kamen an sieben Tagen ein bis zwei Ameisen vorbei, die sich im Juli wiederum an drei und im August an zwei Tagen blicken ließen. Nach dem Sommerloch wurden es plötzlich wieder mehr, im Oktober strömten sogar ganze vier Ameisen in des Klägers Wohnung. Zu viele, wie er befand, um die volle Miete zu zahlen. Das Amtsgericht Köln (213 C 548/97) sah dies anders und stellte fest, dass die insgesamt 24 Ameisen eine völlig unerhebliche Beeinträchtigung darstellen, selbst wenn es sich dabei um angebliche „Späherameisen“ handelt, die auf der Suche nach einer neuen Bleibe für ihre Kolonie sind. Erst wenn die Ameisen wirklich ihre Zelte in der Wohnung aufschlagen, kann man die Frage des Wohnungsmangels neu bewerten.

Der Käfer im Haus erspart die Miete – manchmal

Ganz anders erging es einer Mieterin aus dem Raum Aachen, deren Wohnung ab dem ersten Tag von Khaprakäfern befallen war. Der Vermieter versäumte es, die Mieterin vor dem Einzug über das Problem zu informieren, obwohl er von der Käferplage wusste. Bereits der Vormieter ergriff angesichts des massenhaften Auftretens des bis zu 3 mm großen Vorratsschädlings panikartig die Flucht, zudem unternahm der Vermieter noch vor dem Einzug der Frau einen missglückten Versuch der Ungezieferbekämpfung. Er verteilte 10 Liter Holzwurmtod, übrigens gesundheitsschädlich und ausdrücklich nicht für den Gebrauch im Wohnbereich geeignet, in der Wohnung. Den Speckkäfer tangierte das Mittel freilich nur peripher, die Mieterin litt allerdings unter Kopfschmerzen und Übelkeit. Insgesamt hielt sie es sechs Monate in der Wohnung aus, fünf Monate zahlte sie keine Miete und Nebenkosten. Zu Recht, wie das Landgericht Aachen befand (80 C 569/97), schließlich sie die Wohnung in diesem Zustand unbewohnbar. Aber nicht nur die Mietminderung auf Null war gerechtfertigt, das Gericht gestand der Mieterin zudem einen Schadensersatz zu. Dem Vermieter sei durch die unterlassene Information und dem Einsatz eines gesundheitsgefährdendes Mittel ein erhebliches Verschulden bei Abschluss des Mietvertrages vorzuwerfen.

Vermieter können ohne Abmahnung Störenfriede im eigenen Haus vor die Tür setzen.

Werden Mieter in einem Haus von einem anderen Mieter immer wieder aufs Übelste beleidigt und durch nächtlichen Lärm belästigt, kann der Vermieter den Plagegeist auch ohne sonst nötige Abmahnung vor die Tür setzen und das Mietverhältnis kündigen. Solch heftige Störungen des Hausfriedens wertet das Landgericht Coburg in einem aktuellen Urteil als „berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses“.

So kann auf eine Abmahnung verzichtet werden aufgrund der Tatsache, dass der pöbelnde Mieter weiterhin mit extremen Beleidigungen um sich schießen wird. In dem zugrundeliegenden Fall ging es um Pöbeleien und Beleidigungen eines Mieters in einem sozialen Brennpunkt. Die Richter sahen es aber als erwiesen an, dass ein vernünftiger Umgang mit anderen Mitmenschen unabhängig vom sozialen Umfeld und Lage zur allgemeinen Rechtspflicht gehört. (AZ: 32 S 85/08.)

Laut einem Urteil des Amtsgerichts Köln (Az.: 219 C70/07) können sich Vermieter vor Erhaltungsmaßnahmen an alten Holzfenstern nicht drücken. Das Gericht entschied, dass die Argumentation des Vermieters,  die im Laufe der Jahre eingetretende Verschlechterung der Wohnung sei für den Mieter absehbar gewesen, nicht gültig ist und er somit  die uralten Holzfenster instandsetzen müsse.

Dem Urteil ging eine Klage voraus, in der die Mieterin einer Wohnung, seit 1978 in dieser Einheit wohnhaft, ihren Vermieter aufforderte, den Zustand der Fenster zu erneuern. Dieser wies dies entscheidend zurück, eben mit dem Vermerk, dass die Mieterin bereits beim Einzug damit hätte rechnen müssen, dass sich der Zustand der Wohnung im Laufe der Jahre verschlechtern würde.

Außerdem argumentierte der Vermieter, dass die Frau eine Teilschuld mitträgt, da sie die Fenster nicht richtig geputzt habe und keinen Innenantstrich vorgenommen habe.

Das Gericht sah es als erwiesen an, dass der Vermieter gesetzlich dazu verpflichtet wäre, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dieser Pflicht ist der Vermieter in diesem Fall nicht nachgekommen. Seine Argumentation schmetterten die Richter als Unsinn ab. So liege es auf der Hand, dass die Holzfenster irgendwann verfallen. Die dann nötige Instandhaltung wäre Sache des Vermieters und könne nicht auf den Mieter abgewälzt werden.