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Wenn eine Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, musste man als Mieter bisher keine Angst vor einer schnellen Kündigung haben - nach dem gestrigen Urteil des Bundesgerichtshofes in Karlsruhe gilt das jetzt nur noch mit Einschränkungen: Handelt es sich bei dem Käufer um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig.

Im verhandelten Fall hatte sich eine Münchnerin geweigert, ihre Wohnung zu räumen, nachdem die GbR, die zuvor das Wohnanwesen erworben hatte, ihr wegen Eigenbedarfs eines der ingesamt acht Gesellschafter gekündigt hatte. Die Frau berief sich dabei auf das Gesetz, demzufolge der Mieter nach Umwandlung seiner Wohnräume in eine Eigentumswohnung Kündigungsschutz genießt. Der BGH gab jetzt nicht ihr, sondern der GbR Recht. [mehr » ]

Dass eine Wohnung nicht exakt so groß ist, wie im Mietvertrag angegeben, ist keine Seltenheit. Ist sie tatsächlich größer, wird sich wohl kaum ein Mieter beschweren, ist sie kleiner als vereinbart, gibt es häufig Ärger - besonders, wenn es um die Berechnung einer Mieterhöhung geht.

Mieterhöhung: Die vereinbarte Fläche gilt

Bei Streitereien wegen einer Differenz zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnungsgröße taucht in den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs des Öfteren die „magische Grenze“ von 10 Prozent auf. Beispielsweise liegt erst dann ein Mangel vor, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße mindestens 10 Prozent unter der liegt, die im Mietvertrag angegeben ist. Auch die Betriebskosten richten sich nur dann nach der tatsächlichen Fläche, wenn diese 10 Prozent kleiner ist, als vereinbart. [mehr » ]

Lärm, Krach, Geräuschpegel - man kann es nennen wie man will, aber wenn das Phänomen zu lang, zu laut oder zu unmöglichen Tages- oder gar Nachtzeiten auftritt, will man einfach nur, dass es möglichst bald verschwindet. Es stört die Ruhe, verursacht Stress und kann sogar gesundheitsschädlich sein. Ein klarer Fall von sinkendem Wohnwert und damit eine Berechtigung zur Mietminderung - könnte man meinen. Denn im Mietrecht ist laut nicht immer gleich laut.

Im März dieses Jahres entschied das Amtsgericht Frankfurt a.M., dass die Mieterin einer Erdgeschosswohnung kein Recht auf Mietminderung hat, obwohl sie regelmäßig durch den Lärm eines Spielplatzes vor ihrem Fenster belästigt wird. Hierbei ging es allerdings nicht um schreiende Kleinkinder, sondern um Erwachsene, die dort des Nachts feuchtfröhliche und dementsprechend laute Zusammenküfte abhalten. Dagegen wurde zum Beispiel in einem Fall vor dem Amtsgericht Mainz aus dem Jahr 2003 entschieden, dass die Miete aufgrund des nächtliches Lärms durch ein Garagentor um 20% gemindert werden darf. Auf den ersten Blick sind diese Urteile im Vergleich nicht wirklich nachvollziehbar. Aber was ist denn nun gerecht? [mehr » ]

Auch wenn im Mietvertrag keine Flächenangaben gemacht werden: Ist in der Nebenkostenregelung eine Wohnungsgröße festgelegt, ist diese verbindlich. Stellt sich heraus, dass die Wohnung tatsächlich kleiner ist als vereinbart, gibt es für den Mieter Geld zurück.

In einem Fall vor dem Landgericht Bautzen in Sachsen hatte ein Mieter herausgefunden, dass seine Maisonette-Wohnung statt guten 50 Quadratmeter nur knappe 37 Quadratmeter groß war. Die Wohnung war mit 50 Quadratmetern beworben worden, in der Nebenkostenregelung war eine Größe von 50,60 Quadratmetern angegeben. Jetzt muss ihm die Miete, die er bisher zu viel bezahlt hat, zurückerstattet werden. [mehr » ]

Aus der Beratungs- und Prozessstatistik 2008 des deutschen Mieterbundes (DMB) geht hervor, dass der Beratungsbedarf beim Thema Schönheitsreparaturen deutlich gestiegen ist. Ein Grund für Mietrechtsverfahren sind immer häufiger Mieterhöhungen.

Insgesamt wurden rund 1,12 Millionen Rechtsberatungen in Anspruch genommen. Dass in über 97% der Fälle eine außergerichtliche Einigung zwischen Mieter und Vermieter erreicht werden konnte, ist eine durchaus positive Bilanz. [mehr » ]

In einem am Mittwoch gefällten Urteil hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe darüber entschieden, dass Vermieter ab sofort bei vor 2004 geschlossenen Mietverträgen die Flächen von Terrassen oder Balkonen bis maximal zur Hälfte zur Wohnfläche anrechnen können. (AZ: VIII ZR 86/08)

Sollte der örtliche Mietspiegel eine Anrechnung von bis zu 25 Prozent vorsehen, so gelte diese „ortsübliche Sitte“. Bei Mietverträgen, die nach 2004 abgeschlossen wurden, hat der BGH keine Entscheidung gefällt. Hier gelte die 25-% Regelung von vornherein, sollte keine anderslautende vertragliche Klausel vereinbart wurden sein. Dies sieht die ab dem 1. Januar 2004 geltende Wohnflächenverordnung vor. [mehr » ]

Fehlen in einem Mietvertrag Klauseln zu Schönheitsreparaturen und etwaigen Kleinreparaturen beim Auszug, so gilt die gesetzliche Regelung, dass Vermieter für diese Arbeiten aufkommen müssen.

Meistens ist es jedoch so, dass ein Vermieter genau diese Aufgaben schriftlich fixiert und auf den Mieter abwälzt. Dies ist zwar erlaubt, doch sind manche Schönheitsreparaturen selbst bei einer schriftlichen Erwähnung im Mietvertrag nicht auf den Mieter übertragbar, soll heißen, der Mieter muss nicht jede Arbeit hinnehmen.

So gilt zum Beispiel das äußere Streichen von Fenstern als Schuss über die Ziellinie hinaus und muss vom Mieter nicht erledigt werden. Laut Deutschen Anwaltsverein sind pauschale Klauseln, die besagen, dass Fenster und Türen gestrichen werden müssen, unwirksam. Der Verein beruft sich auf ein Urteil des Kammergerichts Berlin, das entschieden hatte, dass eine solche Formulierung Mieter unangemessen benachteiligen würde. (Az.: 8 U 77/07).

Der Begriff Schönheitsreparaturen bestimmt alle Arbeiten, die ein Mieter mit Pinsel, Farbe und Spachtel erledigen kann. Dazu zählen Decken und Wände, das Streichen der Innentüren, Fenster und Heizungen und deren Leitungen.

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe meint es 2009 gut mit den Mietern. Schon wieder fällt er ein Urteil zu ihren Gunsten. Diesmal entschied das Gericht, dass man als Mieter nicht zum Außenanstrich der Wohnung vom Vermieter verpflichtet werden kann.

Das Gericht erklärte, dass vertragliche Klauseln ungültig sind, die den Mieter dazu verpflichten, Außenfenster, Balkontür und Loggia neu anzustreichen. Laut den Richtern wäre der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt, da Außenanstriche nicht zum üblichen Teil der Renovierungsarbeiten und Schönheitsreparaturen einer Wohnung gehören. Folglich sind auch im Vertrag vorgesehene Mieterpflichten zur Instandsetzung der Innenräume nichtig und die Renovierungsklausel in Formularmietverträgen komplett unwirksam.

Der Bundesgerichtshof wies somit die Klage eines Vermieters ab, der von seinem Mieter insgesamt 8700 Euro Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verlangt hatte. Das Gericht verwies in der Urteilsbegründung darauf, dass nur der Neuanstrich von Innentüren und –fenstern zu den Renovierungsmaßnahmen zählen würde, nicht aber der Außenanstrich. Der Deutsche Mieterbund in Berlin begrüßte die Entscheidung des BGH.

Ein Vermieter darf seinem Mieter keine Vereinbarung im Mietvertag aufdrängen, die ihn verpflichtet, eine Haftpflicht- oder Hausratversicherung abzuschließen.

Solche vertraglichen Vereinbarungen sind nicht üblich in einem Mietvertrag, für den Mieter überraschend und somit unwirksam. Desweiteren ist aus dieser Vorschrift zum Abschluss einer Versicherung nicht die Höhe der Zusatzkosten ersichtlich, die sich für den Mieter ergeben würden. Vermieter versuchen durch solch eine Formulierung zu verhindern, dass Sie bei eventuellen Schäden in der Wohnung die Kosten übernehmen müssen.

Grundsätzlich sollte jeder Mieter – unabhängig von einer der erwähnten unwirksamen Klausel im Mietvertrag – eine Haftpflichtversicherung abschließen, um sich bei einem Schadensfall abzusichern und den hohen finanziellen Aufwand abzudecken. Der Abschluss einer Hausratversicherung liegt im Ermessen jedes Einzelnen. Diese deckt nicht den Diebstahl von Eigentum des Vermieters, zum Beispiel in möblierten Wohnungen. Für diese Fälle springt die Haftpflichtversicherung ein.

Vor Abschluß einer privaten Haftpflichtversicherung empfiehlt sich wie immer der genaue Vergleich der verschiedenen Anbieter. Dies geht problemlos im Internet, in einem der diversen Versicherungsvergleichsportale. Und wenn man schon mal dabei ist hier ein Tipp für Private Krankenversicherung Vergleich. Schäden an der Mietsache, wie es so schön heißt, zahlt im Übrigen die Haftpflichtversicherung und nicht die Hausratversicherung.

Mieter von gewerblichen Räumen können meistens auf die Sicherheit eines langfristigen Mietvertrages von üblicherweise fünf bis zehn Jahren bauen. Doch Vorsicht: Wer mit seiner Mietzahlung in Verzug gerät, der kann vom Vermieter vorzeitig gekündigt werden – dies ist gesetzlich geregelt. Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat diese Regelung zur fristlosen Kündigung eines Gewerbemietvertrages genauer erläutert (Az. XII ZR 134/06): So muss der Mieter an zwei aufeinander folgenden Monaten mit mindestens einer Zahlung m Verzug oder in mehr als zwei Monaten mit mindestens zwei Mietzahlungen im Rückstand sein, um eine fristlose Kündigung zu ermöglichen.

Konkret bedeutet dies: Ein Mieter der seine Miete in Höhe von beispielsweise 4.000 Euro (inklusive Nebenkosten) im April und Mai nicht zahlen kann und beim Vermieter mit 4.000 Euro in Verzug ist, kann vom Vermieter fristlos gekündigt werden. Zahlt der Mieter seine Miete nur unregelmäßig, also zum Beispiel im August, September und Oktober nicht, darf der Vermieter kündigen, wenn der Rückstand 8.000 Euro beträgt.

Hat der Mieter einen Liquiditätsengpass in seinem Unternehmen, so sollte er sich unverzüglich mit seinem Vermieter an einen Tisch setzen und um eine Stundung der Miete verhandeln. Diese Vereinbarung sollte er sich unbedingt schriftlich geben lassen, um einer fristlosen Kündigung zu entgehen.