BGH: Keine Mietrückzahlung trotz Verstoß gegen die Bauvorschriften

17. September 2009 | von

Räume, die nicht den Bauvorschriften entsprechen und somit nicht zum Wohnen geeignet sind, können unter Umständen trotzdem zur Gesamtwohnfläche gerechnet werden, wie der Bundesgerichtshof in Karlsruhe gestern entschied. Denn auch ungeeignete Räume kann man zum Wohnen nutzen – zumindest, solang die Behörden nicht eingreifen.

Dass alle Wohnräume einer Mietsache zur Wohnfläche zählen, für die jeden Monat Miete fällig wird, ist hinreichend bekannt. Wenn aber einzelne Räume die Vorschriften des Bauordnungsrechts nicht erfüllen und somit für Wohnzwecke ungeeignet sind, werden sie auch nicht zur Wohnfläche gerechnet – so steht es zumindest in der Wohnflächenverordnung. In einem aktuellen Fall sah der BGH das allerdings anders: Obwohl das Dachgeschoss eines Einfamilienhauses gegen die öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften verstößt, müssen die Mieter weiterhin auch für diese Fläche Miete zahlen.

22,6 Quadratmeter groß ist das Dachgeschoss des Einfamilienhauses in München, das die Kläger 1989 angemietet hatten. Die Dachgeschossräume wurden als Wohnraum vermietet und jahrelang auch als solcher genutzt. Als die Mieter erfuhren, dass sie laut Bauordnung nicht zum Wohnen geeignet sind, forderten sie eine Mietrückzahlung für die betreffende Fläche. Das Landgericht München wies die Klage zurück, am Mittwoch scheiterten die Kläger auch vor dem Bundesgerichtshof.

Wenn die berechnete Fläche über 10 Prozent größer ist als die tatsächliche, besteht ein Anspruch auf die Rückerstattung der zu viel gezahlten Miete. Der BGH wies die Klage am Mittwoch dennoch ab. Die Begründung des Urteils: Das Dachgeschoss sei zwar offiziell für Wohnzwecke ungeeignet, es war aber zum Wohnen vermietet und wurde auch dementsprechend genutzt, deshalb muss die Miete gezahlt werden. Wären die Behörden aktiv geworden und hätten die Nutzung des Dachgeschosses als Wohnräume untersagt, hätten die Mieter wohl recht bekommen. So bestätigten die Karlsruher Richter das Urteil des Landgerichts München.

Während sich der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) erfreut über das Urteil zeigte, hagelte es Kritik vonseiten des Deutschen Mieterbundes (DMB): „Das Recht zur Mietminderung und die Berechnung der Wohnfläche müssen anhand gesetzlicher Regelungen bestimmt werden und dürfen nicht vom Einschreiten der Behörden abhängig sein“, so der Direktor des DMB, Lukas Siebenkotten.


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Über Sabine Wagner

Sabine Wagner ist Mitglied der immobilo-Redaktion
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