BGH: Mietverträge mit langfristigem Kündigungsausschluss für Studenten unzulässig

5. Oktober 2009 | von

Ob Auslandssemester, Studienfachwechsel oder neue Universität: Der Verlauf des Studiums ist oft wenig linear und schwer vorhersehbar. Dementsprechend flexibel müssen Studenten auf neue Entwicklungen reagieren können – unter Umständen auch mit einem Ortswechsel. Ein Mietvertrag mit einer starren, langjährigen Laufzeit ist deshalb nicht zulässig, wie der Bundesgerichtshof nun entschied.

Im vorliegenden Fall hatte der Beklagte ein möbliertes Zimmer in einem Wohnheim als Unterkunft für sein im Wintersemester 2006 beginnendes Studium von der Klägerin gemietet. Dabei wurde im Mietvertrag eine Mindestmietdauer angebeben: „Das Mietverhältnis beginnt am 1. 10. 2006. Der Vertrag läuft auf unbestimmte Dauer. Es wird vereinbart, dass das Recht zur ordentlichen Kündigung für beide Parteien bis zum 15.10.2008 ausgeschlossen ist“.

Als der Mieter den Mietvertrag am 26.6.2007 wegen „unzumutbarer gesundheitsgefährdender unhygienischer Zustände im sanitären Bereich“ zum 31.8.2007 kündigte und ab August 2007 auch keine Mieter mehr zahlten, zog die Vermieterin vor Gericht, da die Kündigung Ihrer Ansicht nach wegen der Mindestlaufzeit bis Oktober 2008 unwirksam sei.

In seinem Urteil gab der BGH nun den Mieter recht. Zwar sei die außerordentliche Kündigung zum 31.8.2007 nicht möglich und müsse als eine ordentliche Kündigung zum 31.10.2007 erfolgen, der Kündigungsausschluss sei dagegen nicht wirksam.

Zwar sei ein befristeter Kündigungsausschluss grundsätzlich möglich und auch das Interesse der Vermieterin an einer hohen Auslastung ihrer Objekte durch wenig Mieterfluktuation innerhalb des Semester wird anerkannt, dennoch benachteilige der Kündigungsausschluss den Mieter im vorliegenden Fall unangemessen. Studenten benötigen durch die Unwägbarkeiten des Studienverlaufs und spezielle Erfordernisse der Ausbildung ein hohes Maß an Mobilität und Flexibilität, das auch einen kurzfristen Ortswechsel mit einschließt.

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