BGH: Mietzuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel möglich

25. März 2010 | von

Vermieter von Sozialwohnungen können einseitig die Miete erhöhen, wenn sie die Kosten einer Schönheitsreparatur wegen einer unwirksamen Klausel im Mietvertrag nicht auf den Mieter übertragen können. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe.

Im verhandelten Fall hatte der Vermieter, eine Wohnungsbaugenossenschaft, einer öffentlich geförderten und preisgebundenen Wohnung seiner Mieterin nach Ende der öffentlichen Förderung im Jahr 2008 mitgeteilt, dass die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparatur-Klausel ungültig sei. Diese besagte, dass Schönheitsreparaturen vom Mieter durchzuführen sind.

Daraufhin bot der Vermieter an, die unwirksame Klausel mittels einer Nachtragsvereinbarung durch eine gültige zu ersetzen, weil er andernfalls gezwungen sei, die Miete wegen der nun selber zu tragenden Schönheitsreparaturkosten zu erhöhen. Der Mieter lehnte diese Änderung des Vertrages ab, woraufhin die Genossenschaft die Miete zum 1. Mai 2008 um 60,76 € erhöhte. Nachdem der Mieter den erhöhten Betrag in den folgenden Monaten nicht zahlte, zog der Vermieter vor Gericht. Während das Amtsgericht Fürth die Klage abwies, war die Revision vor dem Landesgericht Nürnberg-Fürth erfolgreich.

Revision schlug fehl

Die folgende Revision des Mieters vor dem für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs war nicht von Erfolg gekrönt. Die Richter entschieden, dass die Vermieterin befugt war, die Miete einseitig um den streitigen Betrag zu erhöhen. Im verhandelten Fall greife § 28 Abs. 4 II. BV, der den Vermieter berechtigt, einen Zuschlag zur Kostenmiete in Ansatz zu bringen, wenn er die Kosten der Schönheitsreparaturen tragen muss. Diese Berechtigung entfalle nur dann, wenn der Vermieter entstehende Kosten einer Schönheitsreparatur erfolgreich auf den Mieter abwälzen konnte.

Die Richter betonten, dass dieses Urteil nicht im Widerspruch zur Rechtsprechung des BGHs stehe, nach der der Vermieter bei frei finanziertem Wohnraum nicht berechtigt ist, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen.

Kritik vom Mieterbund

Der Deutsche Mieterbund kritisierte das Urteil des BGH. „Die Entscheidung ist problematisch, weil sie Mieter in Sozialwohnungen schlechter stellt und anders behandelt als Mieter frei finanzierter Wohnungen“ monierte der Präsident des Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, den Richterspruch. Auf Mieter von Sozialwohnungen mit unwirksamer Schönheitsreparaturklausel könnten jetzt jährliche Mieterhöhungen von bis zu 9,41 Euro pro Quadratmeter zukommen.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes gibt es in Deutschland etwa 1,8 Millionen Sozialwohnungen, bei denen die sogenannte Kostenmiete gilt. Die Kostenmiete ist die Miete, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist, wozu Kosten für Fremd- und Eigenkapital sowie die Bewirtschaftungskosten wie Abschreibung, Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis gehören.

AZ: VIII ZR 177/09


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2 Kommentare zu BGH: Mietzuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel möglich

  1. Hubert sagt:

    Was ist Schönheit und was ist Reperarur. Die Wohnung in einen dem Mietvertrag entsprechenden Zustand zu versetzen oder Umbau in eine “ SCHÖNERE “ Wohnung. Nach einer Instandsetzung ist eine Wohnung immer „SCHÖN“ Ob aber die gleiche Wohnung „SCHÖNER“ ist als die vor 10 Jahren gemieteten “ Schönen “ Wohnung ist zu bezweifeln.

  2. Pingback: Tweets die BGH: Mietzuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel möglich - Immobilien-News und Info - immobilo.de erwähnt -- Topsy.com

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