BGH: Eigenbedarfskündigung durch Dramatisieren nicht unwirksam

23. April 2010 | von

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe stärkt die Rechte von Vermietern: Eine Eigenbedarfskündigung muss aufgrund von unzutreffenden Angaben des Vermieters nicht zwangsläufig als unwirksam erklärt werden.

Erst vor einigen Tagen hatte der Bundesgerichtshof einer 85-jährigen Frau das Recht zugesprochen, ihrem Mieter zu kündigen, damit ihre Nichte einziehen könne. Der Betroffene hatte geklagt, da die Vermieterin den Eigenbedarf damit auf eine Verwandte übertragen hatte. Der BGH entschied, die Kündigung sei berechtigt, da Kinder von Geschwistern als nahe Verwandte gelten und eine Eigenbedarfskündigung somit auch für sie gerechtfertigt sei.

Die Karlsruher Richter verhandelten nun einen ähnlichen Fall: Es ging um die Frage, wieweit der Vermieter die Gründe für eine Kündigung dramatisieren darf.

Anlass war eine Räumungsklage aus München: Die Besitzerin eines Wohnhauses kündigte ihrer Mieterin zum 30. April 2007 aufgrund von Eigenbedarf, da sie die Wohnung für sich und ihre beiden Kinder benötige. Derzeit wohne sie zur Miete und habe ein separates Büro angemietet. Die vermietete Wohnung würde sich nun eignen, Arbeiten und Wohnen unter einem Dach zu ermöglichen. Durch den Umzug könne die Vermieterin die Miete für ihre derzeitige Wohnung und für ihr angemietetes Büro sparen und sich somit besser um ihre Kinder kümmern.

Die Mieterin fand, die Kündigung sei nicht ordnungsgemäß begründet und deshalb unwirksam, da die Vermieterin den Eindruck vermittle, dass sich bei ihrem bisher bewohnten Bereich Wohnraum und Büro nicht unter einem Dach befänden. Somit hätte die Vermieterin laut der Beklagten ihre Wohnsituation objektiv gesehen nicht richtig dargestellt und ihren Bedarf dramatisiert.

Der BGH sah in der Begründung der Klägerin keine Probleme, solange der Grund für die Eigenbedarfskündigung tatsächlich vorliege. Damit gaben die Richter der Vermieterin Recht und erklärten die Kündigung für wirksam.
So müssen nach § 573 Abs. 3 BGB bei einer Eigenbedarfskündigung die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Kündigungsschreiben angegeben werden, wobei es ausreicht, wenn zum einen die Anspruch fordernden Personen genannt werden und zum anderen das Interesse dargelegt wird, das jene Personen an der Wohnung haben.

Diesen Anforderungen wird das Kündigungsschreiben der Münchner Klägerin laut den Richtern gerecht: „Der Beklagten wird darin mitgeteilt, dass die Klägerin bislang zur Miete wohne und mit ihren beiden Kindern in das zu Eigentum erworbene, von der Beklagten gemietete Wohnhaus einziehen und dort auch ihr Büro betreiben wolle; durch diesen Umzug könne sie die teuren Mieten für ihr bisheriges Büro und ihre bisherige Wohnung einsparen“, so der BGH.

Werden vom Vermieter nicht zutreffende Angaben gemacht, kann die Kündigung zwar grundsätzlich als unwirksam erklärt werden, falls der Eigenbedarf tatsächlich gar nicht besteht oder nur vorgeschoben ist – im verhandelten Fall war es für den Eigenbedarf der Vermieterin allerdings nicht relevant, ob das bisherige Büro auch in der angemieteten Wohnung lag oder nicht.

AZ: VIII ZR 70/09


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