Falsche Wohnfläche: Quadratmeterzahl muss nicht im Mietvertrag stehen

24. Juni 2010 | von

Wenn die tatsächliche Fläche einer Wohnung von der im Mietvertrag genannten deutlich abweicht, kann die Miete gemindert werden. Das gilt sogar dann, wenn die Quadratmeterzahl im schriftlichen Mietvertrag gar nicht explizit erwähnt wird. Bereits eine Vereinbarung vor Vertragsabschluss reicht für eine Mietminderung aus, wie der Bundesgerichtshof entschieden hat.

Wenn Mieter zum Zollstock greifen und ihre Wohnung vermessen, erleben sie häufig eine böse Überraschung: Oft ist ihre Wohnung in Wirklichkeit deutlich kleiner als im Mietvertrag oder Grundriss angegeben. Wenn sich die Abweichung in Grenzen hält, müssen die Mieter mit ihrer kleineren Wohnung leben, doch wenn der Vermieter bei der Berechnung der Wohnfläche zu kreativ nach oben aufgerundet hat, drohen ihm finanzielle Einbußen. Ab einer Abweichung von zehn Prozent liegt ein Mangel an der Mietwohnung vor, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt. Auch bisher zuviel gezahltes Geld können die Mieter zurückverlangen.
Bei Wohnungen, deren Quadratmeterzahl nicht explizit im Mietvertrag festgehalten wurde, galt die rechtliche Lage bisher als unsicher. Mit dem Urteil des Bundesgerichtshofes herrscht nun aber auch hier Klarheit.

Im verhandelten Fall hatte eine Mannheimer Mieterin auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete geklagt, da die Wohnung statt 76,45 Quadratmeter tatsächlich nur über eine Wohnfläche von 53,25 Quadratmetern verfügte. Zwar enthielt der Mietvertrag keine Quadratmeterangabe, die Wohnungsgröße wurde allerdings in einer Wohnungsannonce mit „ca. 76 m²“ angegeben. Zudem war in einer Grundrissskizze sowie einer Wohnflächenberechnung, die der Mieterin übergeben wurde, von 76,45 Quadratmetern die Rede.

Der BGH gab der Zahlungsklage der Mieterin statt. Zwar enthalte der Mietvertrag keine genaue Angabe zur Wohnungsgröße, was nach Ansicht der Richter aber nicht bedeutet, „dass sich die Parteien bei Abschluss des Vertrages bezüglich der Wohnfläche nicht vertraglich binden wollten“. Vielmehr ließen die Gesamtumstände darauf schließen, „dass die Parteien den schriftlichen Vertrag in der beiderseitigen, dem jeweiligen Vertragspartner erkennbaren Vorstellung geschlossen haben, die Wohnung weise die zuvor angegebene Wohnfläche auf. Dies begründet eine konkludente Vereinbarung über die Wohnungsgröße“, so die Karlsruher Richter.

Beim Deutschen Mieterbund (DMB) stieß das Urteil auf Zustimmung. „Der Vermieter kann sich jetzt nicht mehr mit dem Hinweis aus der Verantwortung stehlen, im Mietvertrag sei keine Vereinbarung zur Wohnfläche getroffen worden. Maßlose Übertreibungen oder falsche Angaben des Vermieters oder seines Maklers im Vorfeld eines Mietvertragsabschlusses, zum Beispiel in Wohnungsanzeigen, haben jetzt Konsequenzen“, kommentierte Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten das Urteil.

BGH VIII ZR 256/09

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Ein Kommentar zu Falsche Wohnfläche: Quadratmeterzahl muss nicht im Mietvertrag stehen

  1. G . D. Wendelborn sagt:

    Endlich wird zu diesem Thema Stellung bezogen, klar und deutlich, ein großer Erfolg für die Rechtsprechung!

    Interessant wäre es jedoch auch zu wissen, ob eine solche Aussage auch auf Gewerbe-
    mietverträge zutrifft, exakt dieser Fall ist eingetreten.

    Könnten Sie einen Hinweis geben?

    Mit freundlichen Grüßen

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