Bundesgerichtshof stärkt Sozialmieter bei Wohnungskündigung

15. Juli 2010 | von

Ein Vermieter kann einen Mietvertrag nicht deshalb kündigen, weil der Mieter die Prozesskosten eines früheren, auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsprozesses nicht beglichen hat. Das geht aus einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs hervor, mit dem auf diese Weise die Rechtsposition von Sozialmietern bei einer Wohnungskündigung durch den Vermieter gestärkt wird.

Gute Nachrichten für Sozialmieter: deren Position hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe jetzt in einem Urteil gestärkt. So wurde entschieden, dass ein Vermieter einen Mietvertrag nicht deshalb kündigen kann, weil der Mieter die Prozesskosten eines vorangegangenen Räumungsprozesses nicht beglichen habe. Eine solche unterbliebene Zahlung rechtfertige keine Kündigung.

Im vorliegenden Fall hatte eine Lüneburger Vermieterin ihrem Sozialmieter im Dezember 2006 wegen eines großen Zahlungsrückstands fristlos gekündigt und anschließend Räumungsklage erhoben. Der ausstehende Betrag wurde jedoch noch innerhalb der gesetzlichen „Schonfrist“ von der Arbeitsgemeinschaft (ARGE) aus kommunalem Träger und Arbeitsagentur, die für Mietzahlungen der Mieterin verantwortlich war, beglichen – der Rechtsstreit wurde damit für erledigt erklärt. Als Konsequenz wurden dem Mieter die Prozesskosten auferlegt, deren Zahlung nicht eintraf. Im November 2008 kündigte ihm die Vermieterin daher ein zweites Mal.

Laut der Begründung des BGH könne ein Vermieter nur dann ordentlich kündigen, wenn seinerseits ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses bestünde – zum Beispiel „wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat“. Im verhandelten Fall liege zwar eine Pflichtverletzung vor, diese erreiche jedoch nicht die „vom Gesetz für eine Kündigung vorausgesetzte Erheblichkeitsschwelle“. Hinter der gesetzlichen Bestimmung zur «Schonfrist» stehe letztlich das Ziel, die Obdachlosigkeit des Mieters zu vermeiden. Deshalb stelle die unterbliebene Bezahlung der Prozesskosten auch keinen «wichtigen Grund» dar, der eine außerordentliche Kündigung rechtfertige.

Ziel der „Schonfrist“-Regelung ist es ursprünglich, eine Obdachlosigkeit des Mieters zu vermeiden. Mit dieser Intention sei es laut dem Bundesgerichtshof „nicht zu vereinbaren, wenn zwar die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs aufgrund einer von der Sozialhilfebehörde innerhalb der Schonfrist herbeigeführten Befriedigung des Vermieters unwirksam wird, jedoch dem Vermieter die Möglichkeit verbliebe, das Mietverhältnis gleichwohl erneut zu kündigen, weil der Mieter wirtschaftlich nicht in der Lage ist, die Prozesskosten des erledigten Räumungsrechtsstreits zu begleichen“.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßte das Urteil der Karlsruher Richter. Laut Direktor Lukas Siebenkotten ist die Entscheidung richtig, da nur Pflichtverletzungen, die eine bestimmte Erheblichkeitsschwelle überschreiten, eine Vermieterkündigung rechtfertigen würden.

Aktenzeichen: VIII ZR 267/09


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