Wohnhaus mit drei Wohnungen: Vermieter können nicht einfach kündigen

19. November 2010 | von

Der Gesetzgeber hat vor einer Wohnungskündigung wegen Eigenbedarfs hohe Hürden gesetzt. So gibt es kein Sonderkündigungsrecht für selbstbewohnte Häuser mit drei Wohnungen – selbst wenn eine davon eine nicht genutzte Kellerwohnung ist, wie der BGH in einem Urteil klarstellte. Der Mieterbund begrüßt die Entscheidung.

Vermieter können Mieter in von ihnen selbst bewohnten Gebäuden nur unter bestimmten Bedinungen wegen Eigenbedarfs aus ihren Wohnungen klagen. Der Bundesgerichtshof (BGH) präzisierte entsprechende Regelungen mit einem Urteil.

Im verhandelten Fall wollte ein Vermieterehepaar in eine von ihnen vermietete Dachgeschosswohnung ziehen. Der dort zu diesem Zeitpunkt noch wohnenden Familie sollte mittels erleichterten Kündigungsrechtes gekündigt werden. Was die Vermieter allerdings nicht bedacht haben: Eingerechnet der im Keller gelegenen, 42 Quadratmeter großen Einliegerwohnung verfügte das Gebäude über insgesamt drei eigenständige Wohneinheiten. Im Mietrecht gilt das erleichterte Kündigungsrecht allerdings nur dann, wenn das Haus, in dem der Vermieter wohnt, höchstens zwei Wohnheinheiten besitzt. Sollten es mehr Wohneinheiten sein, muss der Vermieter das berechtigte Interesse der Eigenbedarfskündigung nachweisen.

Die Karlsruher Richter stellten in dem Urteil klar, dass auch die im Keller befindliche und sogar bereits durch andere Mieter bewohnte Einliegerwohnung als vollwertige Wohnung anzusehen ist. Das Gebäude sei somit ein Dreifamilienhaus, die Bedingungen des erleichterten Kündigungsrechtes seien somit nicht gegeben. Auch das die Vermieter die Wohnung nach dem Auszug der Mieter nicht mehr als Wohnung nutzten, reduziere den Wohnungsbestand nicht.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüsste das Urteil. „Das Urteil schafft Rechtssicherheit“, lobte Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten. Der Vermieter könne durch „vorübergehende Mitnutzung einer Einliegerwohnung aus einem normalen Dreifamilienhaus mit vollem Kündigungsschutz nicht ein Zweifamilienhaus mit geringem Kündigungsschutz machen kann“, so Siebenkotten weiter.

BGH VIII ZR 90/10


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