Wohnungskündigung darf maximal vier Jahre ausgeschlossen werden

6. Januar 2011 | von

In Standard-Formularmietverträgen darf das Kündigungsrecht für Mieter maximal für einen Zeitraum von vier Jahren ausgeschlossen werden, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil klarstellte. Der Deutsche Mieterbund begrüßt den Richterspruch: Wohnungsmieter hätten durch die Präzisierung der Fristen nun mehr Klarheit.

Die Karlsruher Richter begründeten ihr Urteil mit einer unangemessenen Benachteiligung und unzumutbaren Einschränkung der Dispositionsfreiheit des Mieters, die ein langfristiger Kündigungsausschluss bzw. Kündigungsverzicht per vorformulierter Vertragsbedingung mit sich bringe. Ein Kündigungsausschluss sei überhaupt nur wirksam, wenn er für den Mieter „ertragbar“ und in zeitlicher Hinsicht überschaubar sei. Der BGH legte diesen Zeitraum mit einer Dauer von maximal vier Jahren fest, allerdings vom Beginn bis zum Ende des Mietverhältnisses. Etwaige Kündigungsfristen seien in dieser Zeitspanne bereits eingerechnet.

Im verhandelten Fall wurde genau diese Vertragsklausel zum Streitpunkt. Mieter und Vermieter hatten am 27.Juni 2005 einen zum 1. Juli 2005 beginnenden Mietvertrag abgeschlossen, der einen vierjährigen Kündigungsverzicht für beide Seiten beihaltete. Erst nach Ablauf der vier Jahre sollte eine Kündigung unter Berücksichtigung gesetzlicher Kündigungsfristen möglich sein.

Am 12. Februar 2009 kündigten die Mieter das Mietverhältnis schriftlich zum 30. Juni 2009. Nach Ansicht des Vermieters sei diese Kündigung aufgrund des Kündigungsverzichts ungültig und daher nicht wirksam. Dem widersprachen die Richter in ihrem Urteil. Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss dürfe einen Zeitraum von vier Jahren nicht überschreiten.

Mieterbund begrüßt das Urteil

Beim Deutschen Mieterbund (DMB) stieß der Richterspruch auf Zustimmung. Die Entscheidung sei für hunderttausende Mieterhaushalte von großer Bedeutung, kommentierte DMB-Direktor Lukas Siebenkotten das Urteil. Kündigungsausschlüsse seien echte Mieterfallen. Er begrüße daher die notwendige Klarstellung, „dass in einem typischen Formularmietvertrag das Kündigungsrecht für Mieter höchstens vier Jahre lang ausgeschlossen werden darf“, so Siebenkotten weiter. Auch die Präzisierung zweier strittiger Punkte – die Vierjahresfrist beginne mit der Vertragsunterzeichnung, nicht dem Vertragsbeginn sowie die Kündigung zum Ende der Vierjahresfrist, nicht erst danach – sei wichtig.

AZ: BGH VIII ZR 86/10


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