Phantommieten auch bei möblierter Wohnung unzulässig

3. März 2011 | von

Erneut wurde beim Bundesgerichtshof über eine Mietminderung wegen der Flächenunterschreitung einer Wohnung entschieden. Diesmal war eine möblierte Wohnung zu klein – und obwohl der Vermieter kreativ argumentrierte, gaben die Richter dem Mieter recht.

Schon öfter standen ähnliche Fälle zur Debatte, die Urteile des BGH muteten oftmals wie reine Einzelfallentscheidungen an. Eine klare Linie ist zumindest nicht zu erkennen. Besonderheit des aktuellen Falles ist, dass es sich um eine möblierte Mietwohnung handelt. Seit 2006 wohnt der Kläger in der vollständig möblierten und mit Hausrat ausgestatteten Wohnung des Beklagten. Zu der monatlich zu zahlenden Kaltmiete von 560 € kamen noch ein Heizkostenvorschuss von 15 € und ein Stromkostenvorschuss von 25 € dazu.

Im Mietvertrag wurde die Wohnungsgröße mit 50 m² angegeben. Tatsächlich ist die Wohnung jedoch nur 44,3 m² groß, was einer Abweichung von 11,5% entspricht. Der Kläger hält daher eine Mietminderung um den gleichen Prozentsatz für angebracht. Im Mai 2009 forderte er daher eine teilweise Rückzahlung von 1.964,20 €. Der Beklagte hingegen argumentiert, in der Kaltmiete sei der Fakt, dass die Wohnung voll ausgestattet sei, mit eingeflossen, und bietet seinerseits eine Rückzahlung von insgesamt nur 736,58 €. Diesen Betrag hatte er dem Kläger auch bereits erstattet.

Amtsgericht spricht Kläger nur 288,22 € zu

Nun geht es also um den Differenzbetrag, den der Kläger nach wie vor gezahlt haben möchte. Das Amtsgericht hatte dem Kläger zunächst nur eine Zahlung in Höhe von 288,22 € zugesprochen. Argument war, dass die Nutzungsmöglichkeit für den Mieter nicht so erheblich beeinträchtigt sei wie bei einer leer vermieteten Wohnung. Das Landgericht hatte in der Folge die Revision des Klägers abgewiesen.

Bundesgerichtshof zieht Argumentation in Zweifel

Nun ging der Fall also in letzter Instanz vor den Bundesgerichtshof. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Möblierung der Wohnung kein Argument bei der Mietminderung bei Flächenunterschreitungen von Mietwohnungen darstellt. Die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 % waren für das Urteil ausschlaggebend. Auch bei möblierten Wohnungen berechtigt eine solche Diskrepanz zwischen der im Vertrag angegebenen und der reellen Größe den Mieter zur Mietminderung.

Mieterbund zeigt sich zufrieden

Der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßt dieses Urteil als konsequent und richtig: „Es gilt der Grundsatz, Mieter müssen nur für die Wohnfläche zahlen, die ihnen auch tatsächlich zur Verfügung gestellt wird. Das muss aus meiner Sicht auch gelten, wenn die Flächenunterschreitung unter 10 Prozent liegt, aber natürlich erst recht, wenn es um Flächenabweichungen von mehr als 10 Prozent geht.“, ergänzt Lukas Siebenkotten, Direktor des DMB.

(BGH, Az.VIII ZR 209/10)


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Über Sabine Wagner

Sabine Wagner ist Mitglied der immobilo-Redaktion
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