BGH beschließt: Minderung des Kaufpreises trotz Kenntnis von Mängeln

20. Juli 2011 | von

Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) stärkt die Position des Immobilienkäufers. Demnach können Käufer einer Eigentumswohnung eine Minderung des Kaufpreises vornehmen, auch wenn diese bereits vor dem Kauf Kenntnis von Mängeln an der Immobiliensache hatten.

Eigentlich gilt für die Kenntnis des Käufers § 442 BGB, der besagt, dass die Rechte des Käufers ausgeschlossen sind, sofern er den Mangel bei Vertragsabschluss kennt. Rechte kann der Käufer nur geltend machen, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig oder grob fahrlässig verschwiegen hat. Die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofes, dass trotz Kenntnis von Sachmängeln eine Minderung vorgenommen werden kann, gilt allerdings nur, wenn die Kenntnisnahme erst zum Zeitpunkt der Grundbucheintragung klar war.

Im vorliegenden Fall hatte der Kläger eine Eigentumswohnung gekauft, bei der ein Sondernutzungsrecht für vier PKW-Stellplätze enthalten war. Außerdem erwarb der Käufer ein Teileigentum an zwei im Souterrain befindlichen Räumen. Es wurde darüber hinaus eine nicht beurkundete Vereinbarung getroffen, dass der Käufer vom Verkäufer einen Teil des Kaufpreises als Mietzuschuss zurückerhält. Diese Regelung sogenannte Kick-Back-Vereinbarung erweist sich, da die Beurkundung ausblieb, als formnichtiger Vertrag. Daher wurde der Kaufvertrag erst mit der Eintragung der Kaufsache ins Grundbuch wirksam.

Nach Abschluss dieses Kaufvertrages kam jedoch zutage, dass das im Souterrain befindliche Teileigentum gar nicht als Wohnraum genutzt werden darf und die Stellplätze nicht angelegt waren. Aus diesen Gründen wollte der Käufer eine Kaufpreisminderung erwirken.

Die Entscheidung des BGH gibt dem Käufer in diesem Falle Recht, da der Umstand der nicht angelegten Parkplätze und der nicht zu Wohnzwecken geeigneten Räume ein Mangel an der Kaufsache bedeuten und daher eine Minderung gerechtfertigt sei. Problem in diesem Fall war lediglich, dass der Käufer obgleich nicht bei Abschluss des Kaufvertrages, aber bei der Grundbucheintragung bereits wusste, dass die Kaufsache mangelhaft war.

Dass die Entscheidung zugunsten des Käufers ausfiel, wurde damit begründet, dass der Käufer erst zum Zeitpunkt der Grundbucheintragung von dem Mangel Kenntnis hatte und nicht bereits bei (dem eigentlich unwirksamen) Vertragsabschluss. Mit Akzeptanz jedoch der Vertragsvereinbarungen wird die Angemessenheit des Kaufpreises für die Kaufsache bestätigt.

Da die Kaufsache jedoch zum Zeitpunkt der Grundbucheintragung als mangelhaft vom Käufer erkannt wurde, ist diese Angemessenheit nicht mehr gegeben, weswegen die Minderung gerechtfertigt sei. Darüber hinaus behandelte der Käufer den Vertrag so, als sei er von Beginn an wirksam gewesen und hielt an den Vereinbarungen fest. Daher gilt, dass „der Verkäufer gemäß den getroffenen Vereinbarungen für Mängel haftet, die bei den Vertragsverhandlungen keine Berücksichtigung gefunden haben, weil sie dem Käufer erst nach Abschluss des (noch unwirksamen) Vertrages bekannt geworden sind“, so die Ausführung des BGH.

(BGH, Urteil v. 27.5.2011, V ZR 122/10, veröffentlicht am 19.7.2011)

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