Bedarf an Wohnungsneubauten längst nicht gedeckt

23. September 2011 | von

Durch Abrisse und Umnutzungen von Wohneigentum sind in der Vergangenheit zahlreiche Wohnungen vom Wohnungsmarkt verschwunden. Vor allem in den deutschen Großstädten versucht man die Verluste durch Neubauten abzuwiegeln, doch der Bedarf an neu errichteten Wohneinheiten ist nach wie vor groß, wie der Immobilienverband IVD verlautbaren ließ.

Eine aktuelle Analyse der bundesweiten Baufertigstellungszahlen, die durch das Center for Real Estate Studies (CRES) an der Steinbeis Hochschule Berlin (SHB) durchgeführt und vom Immobilienverband IVD in Auftrag gegeben wurde, führt den akuten Bedarf an Neubauten in Deutschland vor Augen. Der Anzahl von rund 27.500 Wohnungseinheiten, die im vergangenen Jahr etwa durch Abriss auf dem Wohnungsmarkt nicht mehr verfügbar sind, steht eine Anzahl von circa 142.891 Wohnungen entgegen, die seitdem neu errichtet wurde. Das heißt, es handelt sich um einen realen Wachstum des Wohnungsbestandes von knapp 115.000 Wohnungen. Viel zu wenig, wie Michael Schick, Vizepräsident des IVD befindet, denn zwar habe der Nettoneubauwert im Vergleich zum Vorjahr um 12,5 Prozent zugelegt, der reale Neubaubedarf liege jedoch wesentlich höher. Diese Auffassung teilt auch das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), nach deren Berechnungen in den Jahren 2010 bis 2015 jährlich rund 193.000 Wohnungen geschaffen werden müssten, um den Bedarf zu decken. Durch die geringe Bautätigkeit im Jahr 2010 jedoch werde der Bedarf laut Prognose des Bundesinstituts in den kommenden Jahren wohl noch weiter ansteigen.

Die Zahlen legen nahe, dass eine eklatante Lücke zwischen der Neubautätigkeit und dem Bedarf besteht. Trotzdem ist festzuhalten, dass trotz des negativ ausfallenden Gesamturteils die Baufertigstellungen erstmals überhaupt wieder gestiegen sind – und das um 2.725 Wohnungen, was im Vergleich zum Vorjahr einen Zuwachs von 1,9 Prozent bedeutet. Den hauptsächlichen Anteil der neuen Baufertigstellungen im Jahr 2010 umfassen die Mehrfamilienhäusern, durch deren Bau rund 53.014 neue Wohnungen geschaffen wurden. Dies entspricht einer Erhöhung von 3 Prozent im Vergleich zum Jahr 2009. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern macht sich ein deutlicher Trend zum Einfamilienhaus bemerkbar. Während rund 70.965 neue Einfamilienhäuser (2,7 Prozent) entstanden, ging die Zahl des Baus von Zweifamilienhäuser um 2,8 Prozent zurück und liegt damit bei lediglich 14.402 Häusern.

In München am meisten Neubauten

Besonders in den Großstädten ist ein Anstieg der Wohnungsfertigstellungen zu verzeichnen. Insgesamt wurden 2010 in den zehn bevölkerungsreichsten deutschen Städten 19.757 Wohnungen geschaffen, was einen Anstieg von 6 Prozent im Verhältnis zum Vorjahr bedeutet. Michael Schick erläutert, dass bei den Top Ten Städten Deutschlands damit rund 44 Prozent jeglicher Baufertigstellungen liege. Trotz eines Rückgangs der Bautätigkeit um 9 Prozent und einer Fertigstellung von 3.641 Wohneinheiten führt München in puncto Neubau die deutschen Städte an. An zweiter Stelle folgt Berlin mit 3.374 neu fertiggestellten Wohnungen. Damit sind in der Hauptstadt 19 Prozent mehr Wohnungen entstanden als noch im Jahr 2009. Mit 3.051 neuen Wohnungen belegt Hamburg den dritten Platz. Die Fertigstellung ging hier um nur 4 Prozent zurück.

Unter den Top drei Städten mit dem stärksten relativen Anstieg von Baufertigstellungen liegt Bremen mit 50 Prozent ( 667 Wohnungen) mehr gebauten Wohneinheiten auf Platz eins. In Düsseldorf wurden 950 Wohnungen gebaut, was einen Anstieg zu 2009 von 35 Prozent bedeutet. Auch in Dortmund wurden deutlich mehr Wohnungen, rund 992 an der Zahl, und damit 28 Prozent mehr Neubauten geschaffen als im Vorjahr. Der IVD-Vizepräsident begrüßt diese aktuellen Entwicklungen in den Großstädten, besonders angesichts der Tatsache, dass gerade in den Großstädten der Bedarf an Wohnungen im Allgemeinen und besonders an bezahlbarem Wohnraum riesig sei.

Mehrzahl der Baugenehmigungen in Großstädten

Genau wie bei den Baufertigstellungen entfielen auch bei den Baugenehmigungen der Großteil auf die deutschen Metropolen. Im Jahr 2010 wurden rund 43 Prozent der Baugenehmigungen der 112 kreisfreien Städte in Deutschland von den 10 bevölkerungsreichsten Kommunen erteilt. Trotz dieses recht hohen Anteils stagniert die Zahl der Baugenehmigungen in einigen größeren Städten. Der Hamburger Markt beispielsweise hat sich in diesem Segment kaum verändert. In Berlin, Bremen und München 2010 sind sogar rückläufige Zahlen der Baugenehmigungen zu bemerken. Trotzdem geht man davon aus, dass sich der Wohnungsneubau auch in Zukunft vor allem in den Metropolen abspielen wird, so die Stellungnahme des IVD-Vizepräsidenten.

Berlin, München, Köln und Ostdeutschland

Die Zahl der Baugenehmigungen ist in Berlin im Jahr 2010 um 15 Prozent und damit von 4.372 auf 3.794 gefallen, gerade der Bereich der Mehrfamilienhäuser sei hiervon betroffen, so Schick. Davon sind die Genehmigungen um 25 Prozent gesunken. Trotz einer geringeren Bevölkerungszahl als in Berlin, wird in München vergleichsweise mehr gebaut, auch wenn hier ein Rückgang zu verzeichnen ist. Insgesamt handelt es sich um einen Rückgang von 4 Prozent, wobei auch hier gemessen an der Bauart die Mehrfamilienhäuser mit 10 Prozent am stärksten vom Rückgang betroffen waren. In Köln hingegen hat sich die Zahl der Baugenehmigungen mehr als verdoppelt – von 1.702 auf 3.542. Dies ist hier vornehmlich dem Anstieg der Bautätigkeit bei den Mehrfamilienhäusern geschuldet. Gerade in Anbetracht des Umstandes, dass der Zuzug in den deutschen Großstädten sehr hoch ist, wie anhand der Datenerhebungen des CRES abzulesen ist, fürchtet Schick einen erheblichen Nachfrageüberhang. Dieser werde, so der Experte, gravierende Auswirkungen auf Mieten und Preise haben, sollte der Wohnungsneubau weiterhin zurückhaltend betrieben.

Während der Bedarf jedoch in den Metropolen weiter steigt, ist vor allen Dingen in Ostdeutschland auf der anderen Seite ein Rückgang an Wohnungsbedarf zu ersehen. So berichtet die „Welt“, laut Aussage des Verbands der Wohnungswirtschaft Sachsen-Anhalts werde die Bevölkerung hier bis zum Jahr 2025 um circa 130.000 Haushalte schrumpfen und damit auch 130.000 weniger Wohnungen gebraucht. Auf Grund dessen planen die Wohnungsunternehmen des Bundeslandes, aus dem Bestand von 380.000 Wohnungen rund 40.000 unsanierte Wohneinheiten innerhalb der nächsten 5 Jahre abzureißen. In anderen ostdeutschen Ländern wird die Situation auf Grund des demografischen Wandels als vergleichbar eingeschätzt.

Wiederbelebung des deutschen Wohnungsmarktes

Die aktuelle Entwicklungen, die als Folge der Euro-Krise anzusehen sind, kündigen jedoch eine Trendwende auf dem deutschen Wohnungsmarkt an, wie die „Welt“ verlautbart. So würden überwiegend Großinvestoren den deutschen Wohnungsmarkt als rentablen und sicheren Hafen für Geldanlage ansehen. Die Zahl der genehmigten Wohnungen ist 2010 deutschlandweit um 8,5 Prozent auf 164.629 gestiegen, im Januar bis Juni 2011 sind es bereits 28,9 Prozent mehr genehmigte Wohnungen, wie das Statistische Bundesamt mitteilte. Die Mehrfamilienhäuser umfassen davon rund 30,2 Prozent. Die Wiederbelebung des deutschen Wohnungsmarktes sei neben der Flucht in Sachwerte auch den niedrigen Zinsen geschuldet und sei bereits jetzt spürbar. So sind Anstiege der Umsätze im Wohnungsbau um 17 Prozent und eine Steigerung der Auftragslage um beinahe 25 Prozent bereits jetzt erfolgt.


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