Bauzinsvergleich: Persönliche Kundensituation beachten

15. Dezember 2011 | von

Wer einen Eigenheimkauf oder den Bau eine Immobilie plant, der orientiert sich bei der Finanzierung an den angegebenen Zinsen der Darlehen, nicht selten über Vergleichsportale. Der Zinsvergleich ist aber nicht ganz so simpel, denn die reale Verzinsung orientiert sich an der persönlichen Situation des Kunden und kann damit deutlich von den angegebenen Topzinsen abweichen. Manchmal sind die Angaben sogar schon veraltet.

Der Zinsvergleich beim Kauf oder Bau einer Immobilie gehört für fast jeden Kunden zur Finanzierungsplanung. Erster Anhaltspunkt sind die angegebenen Topzinsen eines Darlehens, die von den Vergleichsportalen ausgegeben werden. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass realer Zins und Topzins deutlich voneinander abweichen: Wird für die angegebenen Preise eine hervorragende Bonität verlangt, sieht die persönliche Kundensituation meist anders aus. Daher differieren Topzins und der Zinssatz, der dem Kunden vom Darlehensgeber angeboten werden, nicht selten um mehrere Basispunkte.

Man sollte bei der Finanzierungsplanung also vom persönlichen Topzins ausgehen. Problem: Dieser kann beim Vergleich nicht exakt ermittelt werden. Manchmal erweisen sich die angebotenen Daten der Medien sogar als veraltet. Die Konditionen, zu denen letzten Endes der Kredit aufgesetzt wird, sind so individuell wie die momentane Situation des Antragstellers. Die Berechnung ist abhängig von der Tilgung, vom Beleihungsauslauf, von der Zinsbindung, von Art und Lage der Immobilie und nicht zuletzt von den persönlichen und finanziellen Grundlagen der Finanzierungskunden. „Was bei einem Hypothekendarlehen letztendlich stimmen muss, ist, dass es wie ein Maßanzug zum jeweiligen Kunden passt“, erläutert Matthias Rother, Vorstand des Baufinanzierungsvermittlers HYPOFACT. „Es kommt vielfach auf die Art der Finanzierung an. Also ob sie z.B. flexibel oder unflexibel ist. Mitunter kann ein flexibles Darlehen bei einem höheren Zins für den Kreditnehmer günstiger sein, als ein niedriger Zins bei einer unflexiblen Finanzierung.“

Individuelle Einkommenssituation und andere Komponenten ausschlaggebend

Besonders unsicher sind Zinsvergleiche bei Berufsgruppen, deren Einkommen nicht monatlich gleichhoch ist wie bei auf Provision bezahlten Maklern, Handelsvertretern, leitenden Angestellten und Selbstständigen. Hier werden flexible Rückzahlungsmöglichkeiten eingeplant, was meist allerdings einen höheren Zinssatz nach sich zieht. Dabei besteht, wie bei jedem Kunden, in der Regel die Möglichkeit, auch außerhalb des Rahmens Beiträge einzuzahlen und mit dieser Sondertilgungen die Gesamtschuld zu verkleinern.

Auch für „normale“ Angestellte und für Beamte stimmen die im eigenen Vergleich errechneten Zinssätze nicht immer. Dies liegt an den lediglich standardisierten Abfragen, die auch detailliertere Vergleichsportale zur Verfügung stellen. Nur in einer genauen Analyse durch einen Spezialisten können die exakten Konditionen beispielsweise unter Einbindung von Familiendarlehen, öffentlichen Mitteln, der Berücksichtigung einer vorgeschalteten Sparphase und der unterschiedlichen Einschätzung desselben Objekts von verschiedenen Banken ermittelt werden. „Ausschlaggebend ist eine persönliche, ausführliche und anbieterunabhängige Beratung“, bestätigt auch Rother.


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Über Sabine Wagner

Sabine Wagner ist Mitglied der immobilo-Redaktion
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