Ausblick 2013: Was bringt das neue Mietrechtsänderungsgesetz?

1. Januar 2013 | von

Das neue Jahr bringt mit dem Mietrechtsänderungsgesetz einige Neuerungen für Mieter, Eigentümer und Verwalter. Vor allem Klimaschutz und die Energiewende spielen dabei eine Rolle. news.immobilo hat die wichtigsten Informationen vorab für Sie zusammengefasst.

Das neue Mietrechtsänderungsgesetz soll Anreize für energetische Sanierungen geben und die Interessen von Mietern und Vermietern in gewissen Belangen stärken. Der Deutsche Mieterbund (DMB) befürchtet hingegen, dass Mietern durch das neue Gesetz Nachteile entstehen könnten. Mietrechte würden eingeschränkt und abgeschafft bemängelt der Direktor des DMB Lukas Siebenkotten.

„Berliner Räumung“ und Mietnomaden

Die Neuregelung um die „Berliner Räumung“ bestimmt, dass Vermieter ausstehende Mietschulden in Zukunft durch die Pfändung von Einrichtungsgegenständen des Mieters begleichen dürfen. Dadurch wird die Räumung günstiger und einfacher für den Vermieter. Für den Mieter bedeutet die neue Regelung allerdings, dass es Zukunft bedeutend einfacher wird, sie auf die Straße zu setzten. Laut Gesetz ist das Mietverhältnis bei Verzug mit der Mietkaution in Zukunft fristlos kündbar. Die Kündigung wird unwirksam, indem Mieter die Kaution innerhalb von zwei Monaten nachbezahlen. So werden laut Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbands (IVD), sowohl Mieter wie auch Vermieter geschützt. Negative Stimmen kommen vom Deutschen Mieterbund, der die neue Regelung für überflüssig und nicht wirksam im Kampf gegen Mietnomaden hält. Vielmehr würden Mieterrechte dadurch beschnitten.

Mietdeckelung

In Zukunft ist es in jedem Bundesland möglich, für einen Zeitraum von fünf Jahren die Mietpreiserhöhungen in bestimmten Regionen auf ein Maximum von 15 Prozent festzulegen. Bisher konnten die Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um 20 Prozent anheben. Dadurch soll verhindert werden, dass in Gebieten, in denen Wohnungsmangel herrscht, die Mieten ins unermessliche steigen.

Ginge es nach dem Deutschen Mieterbund, dann würde auch eine Mietkostenobergrenze für den Neuabschluss von Mietverträgen beschlossen werden. Diese soll nach Vorstellungen des Verbands maximal bei 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es müsse mehr Schutz vor überhöhnten Mieten in Großstädten und Ballungsräumen geben meint der DMB-Direktor Siebenkotten. Eine Begrenzung von Neuvertragsmieten sei daher unverzichtbar.

Modernisierung

Vermieter dürfen höchstens 11 Prozent der Modernisierungskosten als Grund für Mieterhöhungen geltend machen. Das ist zwar nicht neu, aber noch einmal gesondert festgehalten. Ebenfalls nicht neu, dafür in das Gesetz mit aufgenommen ist, dass Erhaltungsaufwendungen nicht als Mieterhöhung an die Mieter weitergegeben werden dürfen.

Wird energetisch saniert, darf die hingegen erhöht werden. Darunter fallen jedoch keine klimaschützenden Maßnahmen wie etwa die Installation einer Solaranlage auf dem Dach.

Das Mietminderungsgesetz bei energetischen Modernisierungen für drei Monate wird außerdem abgeschafft. Dennoch sind Mieter weiterhin dazu verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Nur wer sie sich auf Härtegründe wie etwa unzumutbare Mieterhöhung beruft, hat eine Chance. Auf diese können sich Mieter mit dem neuen Gesetz allerdings nur noch bis einen Monat nach Erhalt der Modernisierungsankündigung berufen. Die Härtegründe verlieren somit noch weiter an Bedeutung, kritisiert der Direktor des Deutschen Mieterbundes. Die meisten Mieter wüssten nicht einmal, dass sie ein Recht haben dagegen vorzugehen. Die Vermieter seien nicht einmal dazu verpflichtet über die Frist hinzuweisen, weswegen vermutlich wenige Mieter von der Möglichkeit Härtegründe anzuführen Gebrauch machen werden.

Kein „Münchener Modell“ mehr

In der Vergangenheit konnten Investoren von einer Gesetzeslücke profitieren, die es ihnen möglich machte bei der Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen die Kündigungssperrfrist zu umgehen. Dabei handelte es sich um das sogenannte „Münchener Modell“. Mit dem neuen Gesetz ist das nicht länger möglich, denn in Zukunft gilt der mindestens dreijährige Schutz vor Eigenbedarfskündigungen auch dann, wenn das Mietshaus bereits mit dem Plan dieses in Eigentumswohnungen umzuwandeln, gekauft wurde.

Trinkwasserkontrolle

Bei einem Warmwasserspeicher von mehr als 400 Liter oder Warmwasserleitungen mit mehr als 3 Litern Volumen zwischen Speicher und Wasserhahn sind gewerbliche Vermieter bereits seit fast einem Jahr laut Trinkwasserverordnung verpflichtet, eine Legionellenuntersuchung durchzuführen. Damit sind fast alle vermieteten Mehrfamilienhäuser betroffen. Die Prüffrist wurde inzwischen bis zum 31.12.2013 verlängert, denn ursprünglicher Termin war der 31.10.2012. In Zukunft sind die Prüffristen auf drei Jahre festgesetzt.

Die Zukunft wird es zeigen

Noch steht das Datum für das Inkrafttreten des Gesetzes nicht fest. Am 01.02.2013 findet voraussichtlich eine Bundesratssitzung zu diesem Thema statt. Der Deutsche Mieterbund und die Opposition hoffen, dass das Gesetz dann noch Änderungen erfährt. Läuft alles wie geplant, tritt das Mietrechtsänderungsgesetz im Frühjahr 2013 in Kraft, jedoch frühestens im April.

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Über Sabine Wagner

Sabine Wagner ist Mitglied der immobilo-Redaktion
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