Rechtliches | Mietrecht Was die Mietrechtsnovelle für Mieter bedeutet

6. März 2013 | von

Das kürzlich verabschiedete Mietrechtsänderungsgesetz bringt Mietern einige Vorteile. So dürfen in Gebieten mit Wohnungsmangel die Mieten nicht mehr so stark angehoben werden wie zuvor. Mieterhöhungen gehören heute trotzdem immer häufiger dazu – Experten raten, Mieterhöhungen nicht vorschnell zuzustimmen. Was Mieter erwartet, wenn das Gesetz am 1. Mai 2013 inkraft tritt.

Viele deutsche Städte haben derzeit mit schnell steigenden Mietpreisen zu kämpfen. Gründe für Mieterhöhungen gibt es einige: Steht im Vertrag nichts zur Mieterhöhung, können Eigentümer von frei finanzierten Wohnungen etwa die Miete bis zur sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen – oft mit dem sinngemäßen Argument, andere Wohnungen seien noch teurer.

Bei Mietverträgen mit einer Staffel- oder einer Indexmiete hingegen steigt die Miete automatisch: Sie erhöht sich entweder so weit, wie es die Staffelvereinbarung im Vertrag vorsieht, oder einem Index folgend, wie dem für die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Mieterhöhungen aus anderem Anlass sind bei diesen beiden Arten von Mietverträgen nur ausnahmsweise möglich. Andere Regeln für Mieterhöhungen gelten für Sozialwohnungen: Hier ergibt sich die Höhe der Miete aus den von den Kommunen oder Landkreisen genehmigten Kosten.

Mietsteigerungs-Obergrenze wird angepasst

Bisher durfte die Miete innerhalb von drei Jahren um bis zu 20 Prozent steigen, bei Modernisierungen sogar noch mehr. Das heißt, innerhalb von nur etwas mehr als elf Jahren konnte sich die Bestandsmiete verdoppeln. Das soll sich jetzt ändern: Ein kürzlich vom Bundesrat verabschiedetes Mietrechtsänderungsgesetz legt fest, dass die Landesregierungen per Verordnung Gebiete festsetzen dürfen, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist und ein Wohnungsmangel droht. In diesen Regionen dürfen Vermieter die Miete dann innerhalb von drei Jahren nur noch um höchstens 15 Prozent erhöhen. Ein weiterer Vorteil für Mieter, den die Mietrechtsnovelle mit sich bringt: Erstmals gibt es jetzt eine gesetzliche Regelung zum sogenannten Contracting. Mit der Umstellung auf mieterfreundliche Wärmelieferungsverträge sollen keine höheren Kosten mehr entstehen. Das wird als Warmmieten-Neutralität bezeichnet.

Generell lohnt sich der Widerstand bei Mieterhöhungen häufiger als gedacht, das rät zumindest die Stiftung Warentest. So habe der Mieterverein Berlin bei jeder vierten geprüften Mieterhöhung Mängel entdeckt, bei denen Vermieter den Mietspiegel falsch angewandt oder sich auf ein ungültiges Zahlenwerk berufen haben. Unwirksam ist eine Mieterhöhung zum Beispiel dann, wenn der Vermieter sie nicht von allen verlangt, die als Mieter im Vertrag stehen. Hier heißt es vorsichtig sein und Rat von Experten einholen: Stimmt der Mieter zu, gilt die Mietererhöhung trotzdem. Verweigert er die Zustimmung jedoch, obwohl die Mieterhöhung korrekt ist, kann der Vermieter Klage einreichen und der Mieter muss zusätzlich die Gerichtskosten und Rechtsanwaltshonorare tragen.

Die Neuregelungen im Einzelnen

  • Im Falle einer energetischen Sanierung mit Beeinträchtigung der Mietsache sollen Mieter ihre Miete drei Monate lang nicht mehr mindern können. Ab dem vierten Monat – sofern die Maßnahme nicht abgeschlossen ist – kann die Miete wie üblich gemindert werden
  • Mieter können den Beginn von Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr Verzögern, wenn die Kostenumlage von jährlich maximal 11 Prozent eine unzumutbare wirtschaftliche Härte darstellt
  • formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen werden gesenkt
  • Um gegen „Mietnomaden“ vorzugehen, soll die „Berliner Räumung“ zur Anwendung kommen. In diesem Fall besitzt der Vermieter ein Pfandrecht auf alle Gegenstände in der Wohnung, die während der Mietdauer in die Wohnung verbracht wurden. Im Falle der Räumung werden meist nur die Schlösser ausgewechselt, während das Inventar in der Wohnung bleibt. So entfallen Räumungskosten.

Alle Neuregelungen finden Sie hier.

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Über Sabine Wagner

Sabine Wagner ist Mitglied der immobilo-Redaktion
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