Mieten | Mieternation Deutschland Mieternation Deutschland: Warum hat Deutschland eine derart niedrige Eigentümerquote?

13. März 2013 | von

Die niedrige Eigentümerquote in Deutschland, die zuletzt bei knapp 46% lag, lässt sich auf mehrere unterschiedliche Faktoren zurückführen. Hauptursachen für den hohen Anteil an Mietern sind zum einen historisch bedingte Gründe, zum anderen aber auch aktuelle, strukturelle Probleme.

Nachdem sich der erste Teil gestern mit dem aktuellen Wohnungsmarkt und den Entwicklungen der letzten Jahre auseinandergesetzt hat, geht der zweite Teil nun der Frage nach, warum in Deutschland eine vergleichsweise hohe Anzahl an Mietern vorhanden ist.Die häufig aufgestellte These, dass eine wohlhabende Bevölkerung sich eher Eigentum leisten kann als Menschen aus ärmeren Ländern, scheint, wie es die Beispiele der Schweiz und Deutschlands belegen , in dieser Einfachheit nicht zu zutreffen.

Die historische Entwicklung des Wohnungsmarktes und ihre Ursachen

a. Das Erbe des 2. Weltkrieges

Die historischen Ursachen, die mitverantwortlich für die Entwicklungen der vergangenen Jahre sind, gehen teilweise bis zur nationalsozialistischen Vergangenheit zurück. Auf der einen Seite ist durch die Enteignung der jüdischen Bevölkerung in den 1930er Jahren ein nicht unerheblicher Teil des Privatvermögens zerstört worden. Auf der anderen Seite führte der Krieg aber auch zur physischen Zerstörung oder starken Beschädigung von knapp einer Hälfte des Wohnimmobilienbestandes.

Die so entstandene Lücke an Wohnungen von schätzungsweise fast 6 Millionen Immobilien konnte damals nur durch die staatliche Förderung des sozialen Wohnungsbaus geschlossen werden. In der Zwischenzeit hat die Bedeutung des sozialen Wohnungsbaus deutlich abgenommen: während in den 50er und 60er Jahren noch gut die Hälfte der Neubauprojekte im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus gefördert wurde, lebt heute nur noch 6-7% der Bevölkerung in Sozialwohnungsbeständen.

b. Das sozialistische Erbe

Die neuen Bundesländer weisen dabei eine besonders niedrige Eigentümerquote im Vergleich mit den Durchschnittswerten der Bundesrepublik auf. Entgegen dem „Ausverkauf“ ehemals staatlicher Wohnungen mit erhöhtem Sanierungsbedarf, der nach dem Ende des Sozialismus in zahlreichen osteuropäischen Staaten stattfand, wurden diese Immobilien in Deutschland nur selten an die Bewohner verkauft. Aufgrund der guten Ausstattungsqualität, die zu einem höheren Kaufpreis führte, sowie den niedrigen Verdiensten in Ostdeutschland war es häufig nicht möglich, den geforderten Marktpreis zu zahlen.

Auch im Zuge der Wende konnte die schnelle Annäherung der Wohneigentumsquote an westliche Verhältnisse nur durch eine großzügige Baulandpolitik erreicht werden. Dabei etablierte die gezielte Förderung des deutschen Mietmarktes seit dem 2. Weltkrieg die hohe Wohnqualität, die bis heute aufrecht erhalten blieb. Allerdings wurden die Mieten auf diese Weise künstlich niedrig gehalten, so dass bis heute vielerorts keine marktüblichen Mieten bezahlt werden, trotz der vergleichsweise frühen Liberalisierung des Wohnungsmarktes. Das Vorhandensein von günstigem und gleichzeitig attraktivem Wohnraum wirkt sich so negativ auf die Kaufbereitschaft aus.

Strukturelle Probleme und die Besonderheiten des deutschen Mietmarktes

Aufteilung des Wohneigentums in Deutschland.

Aufteilung des Wohneigentums in Deutschland.

Von 2006 bis 2010 war zwar ein deutlicher Anstieg der Eigentümerquote von gut 4% zu verzeichnen, allerdings geht der Anstieg u.a. darauf zurück, dass der Anteil an Senioren steigt und diese im Durchschnitt öfters Eigentum besitzen. Somit steigt die Quote auch demographisch bedingt an, zudem führte das durch die Finanzkrise gestiegene Misstrauen gegenüber Anlageprodukten der Finanzindustrie sowie das niedrige Zinsniveau und das Bewusstsein, sich vor der Inflation zu schützen, zu einer erhöhten Bereitschaft, sein Kapital in Immobilien anzulegen. Wohnimmobilien in Großstädten gelten demnach als besonders sicher aufgrund der demographischen Entwicklung.

Allerdings: Wer in Deutschland Eigentum erwerben will, sollte zur Immobilienfinanzierung einen recht hohen Eigenkapitalanteil von etwa 25% besitzen. Durch die stagnierenden Löhne verfügen aber immer weniger Menschen über ein solches finanzielles Polster. Außerdem sind durch den sozialen Wohnungsbau und die Einführung des Wohngeldes preiswerte Alternativen zum Wohneigentum entstanden.

Starkes Mietrecht macht Mietwohnungen attraktiv

Ein weiterer Faktor, der bis heute kaum Beachtung im wissenschaftlichen Umfeld fand, ist die umfassende Mietrechtsregelung zugunsten des Mieters. Während die Rechte der Mieter in vielen Ländern häufiger zuungunsten des Mieters ausfallen, profitieren sie hierzulande von einem vergleichsweise recht umfangreichen Rechtekatalog sowie einem sehr hohen Qualitätsstandard bei Mietobjekten. Somit werden in diesem Bereich kaum Anreize geschaffen, auf eine Kaufimmobilie auszuweichen.

Ebenso darf nicht vergessen werden, dass Deutschland im internationalen Vergleich auch deswegen hinterherhinkt, weil die Menschen hierzulande immer mehr Wohnfläche pro Person verlangen, während in anderen Ländern eine größere Anzahl an Personen gemeinsam in einem kleineren Haushalt lebt und sich so auch eher eine Kaufimmobilie finanziell leisten kann.

Der dritte und letzte Teil der Reihe „Mieternation Deutschland“ vergleicht Deutschland mit anderen europäischen Ländern, mit Fokus auf der Frage, was in den restlichen europäischen Staaten anders läuft. Anschließend wird die Reihe mit einem Ausblick auf zukünftige Entwicklungstendenzen abgeschlossen.

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Themenmonat Mieternation Deutschland 

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