Rechtliches | Mietrecht Mietrechtsreform: Was müssen Vermieter beachten?

13. März 2013 | von

Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz hat die Bundesregierung auf steigende Mieten und veränderte Rahmenbedingungen reagiert. Für den Mieter soll die Gesetzesnovelle Entlastung bringen, doch auch für Vermieter verändert sich einiges.

Anfang Februar haben Bundestag und Bundesrat über die neue Mietrechtsreform entschieden, die noch in diesem Frühjahr kommen soll. Bisher ist es noch unklar, ob das Gesetz am 01.04.2013 oder am 01.05.2013 in Kraft treten wird. Dies hängt vom Zeitpunkt der Verkündung im Bundesgesetzblatt ab.

Eine der wichtigsten Änderungen im neuen Mietrecht ist die Begrenzung der Mieterhöhungen. In Zukunft sollen Vermieter die Kaltmiete nur noch um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöhen dürfen. Zuvor durften bis zu 20 Prozent raufgeschlagen werden. Diese Regelung soll vor allem für beliebte Stadtteile gelten, wobei die einzelnen Bundesländer nicht verpflichtet sind, diese Obergrenze durchzusetzen.

Für Vermieter stellt sich aufgrund der neuen Sachlage die Frage, inwieweit ihre Mietpreise dem aktuellen Markt entsprechen. Sollten diese darunter liegen, können sie im Vorfeld des Gesetzes die Miete noch erhöhen, um später die Mietdeckelung besser abzufedern. Dennoch müssen Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung einige Aspekte beachten.

Voraussetzungen für die Mieterhöhung

Es gibt fünf rechtliche unbedenkliche Möglichkeiten die miete anzupassen. Prinzipiell können sich Mieter und Vermieter über einen neuen, höher liegenden Preis einigen und diesen vertraglich festhalten. Da Mieter selten freiwillig mehr bezahlen, kommt dieser Fall nur äußerst selten vor.

Eine andere Möglichkeit wäre die automatische Erhöhung etwa durch eine Staffelmiete. Modernisierungsmaßnahmen sind ebenfalls ein Grund um Mietpreise anzuheben. Greift keine dieser Möglichkeiten, gibt es für Vermieter noch die „Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete“, die in § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt ist.

Um diese Art der Erhöhung durchzusetzen, muss sich die Wohnung auf dem freien Markt befinden, sie darf also nicht öffentlich gefördert sein. Sollte dies der Fall sein, ist eine Mietpreissteigerung nicht möglich. Ansonsten gilt für Vermieter nach § 558, dass die Miete in den letzten 15 Monaten nicht gesteigert wurde, das Verlangen textlich festgehalten und begründet wird, und die momentane Miete noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Begründung des Mieterhöhungsverlangens

Das Verlangen muss schriftlich begründet werden, wobei der Vermieter sich auf folgende, im § 558 des BGB festgelegten Begründungsnachweise beziehen sollte: ein offizieller Mietspiegel, Daten aus einer Mietdatenbank oder das Gutachten eines Sachverständigen.

Stimmt der Mieter dem Schriftstück zu, dann muss ab dem dritten Monat nach dessen Erhalt die höhere Miete bezahlt werden. Für den Vermieter bedeutet das, dass zwischen Mieterhöhungsverlangen und der tatsächlichen Erhöhung mindestens zwei Monate liegen. Zur Absicherung sollten Vermieter grundsätzlich auf eine schriftliche Übereinstimmung des Mieters bestehen. Ohne Zustimmung des Mieters kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten vor Gericht ziehen und die Erhöhung einklagen.

Die Seite des Mieters

Stellt der Vermieter ein derartiges einseitiges Mieterhöhungsverlangen, haben Mieter nach § 561 des BGB ein Sonderkündigungsrecht. Dieses muss innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt des Schriftstücks in Anspruch genommen werden.

Obwohl die neue Mietrechtsreform den Mietern helfen soll, müssen viele von ihnen jetzt noch Preissteigerungen hinnehmen, weil Vermieter die Miete noch immer um 20 Prozent in die Höhe treiben können. Inwiefern welche Stadtbezirke letztlich zu den begehrten gehören und wo Miete wie viel angehoben werden darf, ist weiterhin unklar. Vermieter werden sich zukünftig bei der Erhöhung der Mietpreise teilweise in einer Grauzone bewegen, wenn nicht eindeutig geklärt wird, welche Bezirke der Deckelung unterliegen.

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Über Sabine Wagner

Sabine Wagner ist Mitglied der immobilo-Redaktion

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