Rechtliches | Mietrecht Räumung vs. Berliner Räumung im Kampf gegen Mietnomaden

27. März 2013 | von

Mietnomaden sind für Vermieter ein existenzbedrohendes Problem. In der aktuellen Mietrechtsnovelle soll es Vermietern nun einfacher gemacht werden, säumige Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Helfen soll die „Berliner Räumung“ – doch wie läuft das Modell aus der Hauptstadt in der Praxis ab?

Problem Mietnomaden: Wenn ein Mieter nach der Kündigung seines Mietvertrages nicht freiwillig auszieht, muss ihn der Vermieter zur Räumung verklagen und die Wohnung dann, sobald ein Urteil oder Prozessvergleich vorliegt, durch einen Gerichtsvollzieher zwangsräumen lassen. Im Normalfall öffnet dieser die Wohnung, lässt über eine Entsorgungsfirma das beseitigen, was offensichtlich (Sperr-)Müll ist und das übrige Inventar von einer Spedition fortschaffen und einlagern. Die Nachteile für den Vermieter: Schon bei einer relativ kleinen Wohnung fallen für die Zwangsräumung mindestens 2.000 Euro an, die er zunächst vorschießen muss. Anschließend hat der Vermieter gegenüber dem Mieter zwar einen Anspruch auf Erstattung dieser Kosten, doch bei mittellosen Mietern besteht selten eine Chance auf eine vollständige Rückzahlung. Mittlerweile wurden daher in verschiedenen Städten alternative Räumungsmodelle entwickelt, um dem Vermieter Kosten einzusparen.

Von den alternativen Räumungsmodellen ist nur die Berliner Variante rechtens

Vom Bundesgerichtshof (BGH) anerkannt wurde bislang nur eines dieser alternativen Räumungsmodelle: Die sogenannte „Berliner Räumung“, die auch Bestandteil der aktuellen Mietrechtsnovelle ist. Diese beinhaltet die Regelung, dass ein Vermieter, der die Zwangsräumung seiner Wohnung verlangt, sich zeitgleich auf sein Vermieterpfandrecht berufen kann: Das sagt nach § 562 BGB aus, dass ein Pfandrecht an allen Gegenständen besteht, die allein dem Mieter gehören und die er während der Mietzeit in die Wohnung bringt. Dabei wird zunächst unterstellt, dass alle Gegenstände in der Wohnung auch dem Mieter gehören – das bedeutet, dass der Gerichtsvollzieher bei der Räumung alle Gegenstände in der Wohnung lässt und nur die Schlösser austauscht, wobei er die neuen Schlüssel an den Vermieter übergibt.

Im besten Fall erstellt der Gerichtsvollzieher dazu noch ein Inventarverzeichnis. Die Vorteile sind offensichtlich: Kosten für Spedition, Müllabfuhr und Lagerung fallen weg und der Vermieter muss nicht mehr als etwa 400 Euro Vorschuss an den Gerichtsvollzieher zahlen. Was die zuvor gepfändeten Sachen des Mieters angeht, so werden diese, wenn der Mieter (Verbraucher-)Insolvenz beantragt, außerdem nicht wertmäßig unter allen anderen Gläubigern aufgeteilt, sondern stehen alleine dem Vermieter zu.

Räumung nur im Beisein des Mieters

Gleichzeitig ist beim Berliner Modell aber Vorsicht geboten, denn es entstehen auch einige Nachteile: Der Vermieter muss die Räumung mit dem Mieter zusammen durchführen, deshalb sollte die Wohnung nur mit Zeugen betreten werden. Weiterhin darf Müll zwar entsorgt werden, alles andere muss aber zunächst eingelagert werden. Unpfändbare Gegenstände müssen sorgfältig aufbewahrt und auf Verlangen des Mieters jederzeit an den Mieter herausgegeben werden, und zwar unbeschädigt – sonst macht sich der Vermieter schadenersatzpflichtig. Nur pfändbare Sachen dürfen nach einer Wartefrist von zwei Monaten verwertet werden.

Unpfändbar ist nach §§ 811 ff ZPO einiges, vor allem bescheidener Hausrat und Einrichtung, Kleidung, persönliche Dokumente sowie alles, was der Mieter für seinen Beruf benötigt und grundsätzlich auch Haustiere. So lässt sich abschließend feststellen, dass das „klassische“ Modell der Zwangsräumung zwar die teuerste, aber für den Vermieter auch sicherste und am wenigsten aufwändige Variante ist. Die „Berliner Räumung“ ist eine schnelle und günstige Alternative – allerdings nur dann, wenn der Vermieter sicher weiß, dass die Wohnung nur Müll enthält oder der Mieter der Entsorgung zustimmt. Das muss jedoch schriftlich oder vor Zeugen geschehen.

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Über Sabine Wagner

Sabine Wagner ist Mitglied der immobilo-Redaktion
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